Dobry początek roku
Już początek roku pokazał, że mieszkaniówce koronawirus niestraszny. Jak wynika z danych GUS, w styczniu br. rozpoczęto budowę największej liczby mieszkań w historii - 12,4 tys. To o 23,9 proc. więcej niż przed rokiem i ponad 5 proc. więcej niż w grudniu 2020 r. Według tych samych szacunków, na koniec stycznia w budowie było 827,7 tys. mieszkań (o 0,6 proc. więcej niż w tym samym miesiącu w 2020 r.). Wydano też więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem – 14,9 tys. (wzrost o 30,2 proc. w porównaniu do analogicznego okresu). Do tego popyt na nowe mieszkania utrzymywał się na wysokim poziomie, choć deweloperzy w tym czasie wprowadzili na rynek "jedynie" 10,1 tys. mieszkań, czyli 12,6 proc. mniej niż w styczniu 2020 r.
Rynek oparł się i nadal opiera się negatywnym następstwom kolejnych fal pandemii – tak trend ten komentuje Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. A to także dlatego, że nieruchomości w obliczu zamykania gospodarki okazały się znacznie bardziej bezpiecznym miejscem lokacji środków niż lokaty bankowe. Pomimo pandemii ceny mieszkań nie tylko nie spadły, ale wzrosły chroniąc zainwestowane w nie pieniądze – dopowiada.
Inna rzecz, że były jednak sektory na rynku nieruchomości w większym lub mniejszym stopniu osłabione przez pandemię, w tym np. najem krótkoterminowy – przed pandemią chyba najszybciej rosnący fragment rynku, zastrzega Zbigniew Kubiński.
Nie zmienia to jednak faktu, że deweloperzy nadal aktywnie realizują i będą realizować nowe projekty wielorodzinne (zachęceni też dobrymi wynikami w 2020 r.). A największym wyzwaniem mogą się dla nich okazać… kończące się grunty pod nowe inwestycje.
Prognozy na 2021 r.: ceny mieszkań
Jak wpłynie to dalej na ceny nowych mieszkań? Te będą rosły – co do tego eksperci są zgodni. Choć prognozy na 2021 r., ich zdaniem, najlepiej byłoby rozdzielić na poszczególne segmenty rynku.
Jeśli chodzi mieszkania na rynku pierwotnym to możemy się spodziewać dalszego systematycznego wzrostu na poziomie kilku procent w skali roku – mówi Michał Kurczycki, dyrektor generalny portalu Nieruchomosci-online.pl. Choć pod uwagę brać należy też rodzaj wielkości mieszkań i przede wszystkim ich lokalizację zastrzega.
Podwyżki nie powinny być jednak dwucyfrowe, jak np. w 2018 r. Zdaniem Łukasza Wydrowskiego z ESTATIC Nieruchomości sięgną maksymalnie 5-6 proc. rok do roku. Rosnąca podaż i mniejsza aktywność inwestorów nie pozwoli na zbytnie rozejście się krzywych – komentuje.
Inną sytuację możemy mieć na rynku wtórnym, któremu grozi w tym roku nadpodaż mieszkań. W tym przypadku czynników jest kilka. Wobec niskich stóp dotychczasowi najemcy będą chcieli przejść na swoje kupując mieszkanie na rynku pierwotnym i/lub zmienić zatłoczone centrum na nową szeregówkę poza miastem. Pogarszająca się sytuacja na rynku najmu (spadające stawki) może część właścicieli zmusić do sprzedaży posiadanego lokalu, szczególnie że perspektywa dla najmu w kolejnych miesiącach nie przedstawia się najlepiej. Dziś nic nie wskazuje na to, żeby studenci mieli wrócić do nauki stacjonarnej do końca roku akademickiego, a i kolejny, przynajmniej semestr jesienno-zimowy, również jest w tej kwestii niepewny. Na horyzoncie jest też przecież fatalna sytuacja na rynku najmu krótkoterminowego – tłumaczy Michał Kurczycki.
Kluczowe pozostaną jednak czynniki gospodarcze: inflacja, bezrobocie i umiejętność wyjścia całej gospodarki z pandemicznego marazmu. I choć rynek nieruchomości radzi sobie z nim całkiem nieźle, to jeśli staniemy wobec problemu załamania się rynku pracy i wyższej inflacji, również ten sektor poddany zostanie znacznie wyższej niż do tej pory presji – zastrzega dyrektor generalny portalu Nieruchomosci-online.pl.
Prognozy na 2021 r.: Ceny domów i działek
Ale swoje zrobi też dalszy wzrost znaczenia pracy zdalnej, który zdaniem ekspertów już poddał w wątpliwość słuszność kupowania za wszelką cenę mieszkań w ścisłych centrach miast, a także zmiana wymagań klientów, którzy szukają mieszkań dalej od miasta i ze skrawkiem własnej zieleni.
Klienci zaczęli większą wagę przykładać do posiadania balkonu czy dwustronnej ekspozycji, pozwalającej na przewietrzanie mieszkania. Bardziej istotna od liczby pokoi stała się powierzchnia użytkowa lokalu. Im większa, tym lepiej. Klienci skłaniali się też bardziej do zakupu mieszkań na kameralnych osiedlach z niską zabudową niż na terenach gęsto i wysoko zabudowanych – o szczegółach mówi Łukasz Wydrowski z ESTATIC Nieruchomości. Iwona Grześkowiak z PÓŁNOC Nieruchomości dodaje: Każdy skrawek zieleni czy nawet balkon zrobił się na wagę złota. Mieszkania bez balkonów nie są atrakcyjne dla kupujących. Klienci chętnie zamieniają mieszkania na te o większym metrażu lub na domy.
Zbigniew Kubiński z Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości podsumowuje to krótko: Przy zakupie mieszkania większego znaczenia nabrały balkony, tarasy, bliskość parku. Z kolei przy poszukiwaniu domów – rozmiar działki.
W efekcie popyt na domy i działki (tak budowalne, jak i rekreacyjne) wzrósł już na tyle, że ich ceny zaczęły rosnąć i nadal będą rosnąć – z szacunków ESTATIC Nieruchomości wynika, że wzrost ten może sięgnąć nawet 10 proc.!
Z tygodnia na tydzień będzie drożej? Popyt nie zmaleje, zacznie rosnąć z każdym miesiącem opanowania pandemii. Ludzie stale chcą zmieniać swoje miejsca zamieszkania, chcą również inwestować w nieruchomości, poza tym ceny materiałów budowlanych rosną, koszty pracy także. To tylko kilka czynników, które gwarantują, że nie ma co liczyć na spadki. Wręcz przeciwnie, spodziewajmy się dalszych wzrostów – potwierdza też Arkadiusz Perłowski z Housefly Nieruchomości.
Łagodniejsza polityka banków
Dalszym zmianom na rynku nieruchomości sprzyjać też będzie polityka banków, a co za tym idzie większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Dane BIK pokazują, że w styczniu br. wartość BIK Indeks (informuje o popycie na kredyty mieszkaniowe) wzrosła o 18,1 proc. rok do roku. A o kredyt wnioskowało łącznie 37,5 tys. osób.; co oznacza powrót praktycznie do okresu sprzed pandemii Wyższe były także kwoty kredytu – w styczniu bieżącego roku było to 306,46 tys. zł, co oznacza wzrost o 6,6 proc. w porównaniu do stycznia 2020 r.
Jak zauważa Michał Kurczycki z Nieruchomosci-online.pl, przyczyn może być wiele. Główną – aktualna polityka RPP, w tym obniżenie obowiązkowego wkładu własnego do poziomu 10 proc. i rekordowo niskie stopy procentowe.
Te ostatnie z jednej strony zachęcają do zaciągania kredytów, z drugiej skutecznie zniechęcają do bankowych depozytów. Dlatego też klienci, którzy chcą znaleźć atrakcyjny sposób lokowania kapitału, chętniej niż do tej pory inwestują w nieruchomości – dodaje.
Łukasz Wydrowski z ESTATIC Nieruchomości zastrzega jednak, że są to dobre wiadomości, ale tylko dla osób ze stałym dochodem na podstawie umowy o pracę. Dalej problem z zakupem nieruchomości na kredyt będą mieli przedsiębiorcy, szczególnie Ci, którzy działają w branżach objętych ograniczeniami. Ich dotyczą bardzo rygorystyczne procedury, często nie do spełnienia – kwituje.