Czynności związane z połączeniem dwóch lokali możemy podzielić na dwojakiego rodzaju. Pierwsze to czynności prawne, drugie związane są z koniecznością wykonania określonych robót budowlanych, które ogólnie można określić jako przebudowę. Ponieważ ilość i zakres potrzebnych zgód i pozwoleń będzie zależała od zakresu koniecznej przebudowy, poszukiwania właściwej odpowiedzi na postawione pytania należy rozpocząć od przepisów ustawy Prawo budowlane.

Reklama

1. Określenie zakresu przebudowy

Przez przebudowę rozumie się wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. W przypadku łączenia lokali mamy do czynienia z pracami ingerującymi w strukturę funkcjonalno-przestrzenną budynku, więc z pewnością można je zaliczyć do przebudowy.

W wyniku nowelizacji przepisów ustawy Prawo budowlane, od dnia 19 września 2020 r. przebudowa istniejących budynków bez ingerencji w przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne nie wymaga pozwolenia na budowę ani nie podlega zgłoszeniu staroście. Co oznacza w praktyce wprowadzenie takiej zmiany?

Oznacza tyle, że w wielu przypadkach połączenie lokali nie będzie wymagało żadnych zgód urzędowych. Będzie tak np. w przypadku obiektów architektury współczesnej – budynków o konstrukcji ramowej, w których lokale wydzielane są ścianami działowymi lub samonośnymi w wyniku odpowiedniej aranżacji przestrzeni poszczególnych kondygnacji. Wtedy rozbiórka ścian rozdzielających sąsiadujące lokale nie ma żadnego wpływu na konstrukcję budynku.

Podobnie będzie również w przypadku starej zabudowy. W czasach powojennych duże mieszkania, głównie w kamienicach, często były dzielone na mniejsze. Tu również przywrócenie stanu poprzedniego nie będzie ingerencją w konstrukcję.

Reklama

Jak określić zaistnienie takiej możliwości? Można to bez problemu zrobić korzystając z dokumentacji budynku, ale też warto skorzystać z pomocy osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.

Czy taka przebudowa wymaga zgody współwłaścicieli? To już będzie zależało od naszych planów związanych z dalszym użytkowaniem lub zbyciem powstałego lokalu.

Zgoda współwłaścicieli będzie wymagana jedynie w sytuacji przebudowy nieruchomości wspólnej, w tym konstrukcji, co w tym przypadku nie ma miejsca (nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). To oznacza, że w przypadku wyburzenia ściany działowej rozdzielającej "nasze" lokale, taka zgodna nie jest wymagana.

Uchwała będzie jednak wymagana w przypadku zamiaru prawnego (a nie tylko fizycznego) połączenia lokali. Jeżeli nie zależy nam na prawnym związaniu lokali, w sytuacji gdy np. takie połączenie traktujemy jako sytuację przejściową, nie musimy o to występować do wspólnoty mieszkaniowej. Mieści się to w granicach naszego prawa do lokali i nie wpływa na naszą sytuację prawną, a także na sytuację prawną pozostałych współwłaścicieli (w dalszym ciągu pozostajemy właścicielami dwóch nieruchomości lokalowych, a wielkość naszych udziałów w nieruchomości wspólnej nie zmienia się).

W pozostałych sytuacjach, tj. gdy wystąpi potrzeba wykonania otworu lub rozbiórki ściany nośnej na połączeniu lokali, niezbędne będzie sporządzenie projektu przebudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę i przejście do kolejnego etapu załatwiania formalności – co wyjaśniamy w kolejnych krokach.

2. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Przebudowa (konstrukcji) przekracza zakres czynności zwykłego zarządu. Oznacza to, że na wykonanie robót związanych z wykonaniem przejścia między lokalami, potrzebna będzie zgoda innych właścicieli budynku. W przypadku małej wspólnoty (od 1 stycznia 2020 r. nie więcej niż 3 mieszkania) wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku wspólnot, w których jest więcej niż 3 lokale (duża wspólnota), współwłaściciele wyrażają zgodę poprzez podjęcie uchwały. Uchwała wspólnoty będzie wymagała również połączenia (prawnego) dwóch lokali (a w zasadzie połączenia dwóch nieruchomości lokalowych w jedną nieruchomość). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Liczy się je według wielkości udziałów, lub (w zależności od sytuacji) ilości głosów, gdy na każdego właściciela nieruchomości przypada jeden głos.

Jeżeli wspólnota nie wyrazi zgody, właściciel mieszkania może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeka w postępowaniu nieprocesowym, uwzględniając okoliczności i cel połączenia lokali, a także interesy wszystkich właścicieli. Właściciel nieruchomości ma na wytoczenie powództwa sześciu tygodni. Czas liczy się od dnia podjęcia uchwały.

3. Połączenie dwóch lokali w jeden w praktyce

Po uzyskaniu uchwały wspólnoty i otrzymaniu pozwolenia na budowę, konieczne jest zawiadomienie o robotach Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Należy dołączyć wymagane przez urząd dokumenty i dopiero po tym można przystąpić do robót. Konieczne będzie między innymi prowadzenie dziennika budowy i wynajęcie kierownika budowy z uprawnieniami. Co ciekawe, po zakończonej pracy nie jest wymagane zgłoszenie zakończenia robót. Kierownik odnotowuje ten fakt tylko w dzienniku budowy.

Po zakończonej przebudowie, z dwóch lokali fizycznie zrobił się jeden. Jeżeli przystępujemy do uporządkowania (zmiany) jego stanu prawnego, w pierwszej kolejności powinniśmy uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu (wydaje je starosta). Zaświadczenie jest dokumentem potwierdzającym, że (po połączeniu) lokal spełnia wymogi ustawy o własności lokali i może być samodzielnym lokalem. Ustanowienie własności nowego lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Po sporządzeniu aktu notarialnego, wniosek do sądu wieczystoksięgowego złoży notariusz.

Co zrobić, jeżeli doszło do przebudowy bez pozwolenia na budowę?

Można dokonać legalizacji w organie nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany przeprowadzi również postępowanie na zgłoszenie osoby postronnej.

W toku postępowania nadzór budowlany może nakazać przywrócenie stanu poprzedniego lokali. Jeżeli natomiast przebudowa nie narusza przepisów (w tym techniczno-budowlanych), nadzór budowlany może umorzyć postępowanie, lub w przypadku nieprawidłowego wykonania, zobowiązać do wykonania prac w sposób właściwy.

Opisana procedura określa warunki łączenia lokali mieszkalnych w świetle przepisów prawa. Jak widać, nie zawsze musi to być aż tak bardzo skomplikowane, szczególnie gdy lokale dzieli ściana działowa.

Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl