A może mieszkanie do 20 mkw.? "W Warszawie drogo, w Krakowie większy wybór"

Jak wiadomo, najmniejszy "apartament" świata, jak ochrzciły go media, mieści się w Krakowie w kamienicy przy ul. Garncarskiej 8, nieopodal Plant i Starego Miasta. Ma 2,5 mkw. powierzchni, mieści aneks kuchenny, łazienkę i łóżko. To oczywiście ewenement na skalę światową, raczej ciekawostka a nie przedstawiciel segmentu najmniejszych mieszkań na rynku. Te są jednak nieco większe. Porównaliśmy trzy największe rynki mieszkaniowe w Polsce - jaka jest dziś oferta mikromieszkań na sprzedaż, do 20 mkw. (na podstawie serwisu danych Otodom i Nowodworski Estates). W naszym zestawieniu chcieliśmy ująć jeszcze Gdańsk, ale okazało się, że liczba ofert w portalach ogłoszeniowych, także innych niż Otodom i Nowodworski Estates, jest tak mała, jak niewielkie są najmniejsze mieszkania.

Mieszkanie mikro, cena bardzo makro

W Warszawie najmniejsze mieszkanie liczyło 11 mkw. na Pradze-Południe. Za wykończony pod klucz lokal trzeba zapłacić 215 tysięcy złotych, czyli 19 457 zł za metr kwadratowy. Najtańsze mieszkanie,16-metrową kawalerkę, można kupić za 175 tys. zł na Pradze-Północ, czyli w bardzo dobrej cenie, niecałych 11 tys. zł za metr kwadratowy. Najdroższe - 20 mkw. w samym centrum za 380 000 złotych, czyli 19 000 za mkw.. Co ciekawe, mieszkanie jest z 1968 roku i w stanie mocno do odświeżenia. Średni metraż najmniejszych mieszkań w Warszawie (segment do 20 mkw.) wyniósł 17,97 mkw. średnia cena za metr kwadratowy to 13 113 zł, a mieszkanie średnio kosztuje 230 792 złotych.

W Krakowie jest taniej, większy jest też wybór - ofert jest dwa razy więcej niż w stolicy - i co ciekawe, te najmniejsze mieszkania są największe pod Wawelem. To jedna strona medalu, bo druga jest taka, że ów 2-5-metrowy “apartament” z ulicy Garncarskiej wcale nie jest w Krakowie takim wybrykiem natury. Średni metraż to 18,48 mkw., przy średniej cenie 11 389 zł za mkw.; za statystyczne mieszkanie do 20 mkw. w Krakowie zapłacimy więc 208 748 zł, czyli w porównaniu do Warszawy zaoszczędzimy ponad 20 tys. zł, które możemy wydać np. na wykończenie i wyposażenie mieszkania pod wynajem. Najmniejsze, a zarazem najtańsze mieszkanie można kupić w Krakowie już za 99 000 tys. złotych. Dostaniemy za to - uwaga - 7,42 mkw. powierzchni mieszkalnej w peryferyjnej dzielnicy Swoszowice. Najdroższy jest 17-metrowy lokal na krakowskim Kazimierzu. Trzeba za niego zapłacić 320 000 zł, czyli 18 824 zł za metr kwadratowy.

I na koniec Wrocław. Tu też jedna ciekawostka. W stolicy Dolnego Śląska klienci mają większy wybór malutkich mieszkań niż w Warszawie, czy Krakowie, choć zdecydowała o tym tylko jedna duża inwestycja we Wrocławiu Karłowicach. Jeden z deweloperów sprzedaje tam 250 mikromieszkań - najmniejsze ma 14,5 mkw., choć to nie ono jest najmniejsze z oferowanych na tamtejszym rynku. Wygrał inny lokal, położony w Śródmieściu, 11,73-metrowy apartament z 2014 roku. Cena 145 000 zł, czyli 12 361 zł za metr kwadratowy. Najwięcej zapłacić trzeba za kawalerkę na Placu Pereca na trzecim piętrze w pięciopiętrowej kamienicy. Na 19,66 mkw. zmieszczona jest łazienka, aneks kuchenny i jasny salon z niewielkim balkonem. Mieszkanie jest w dobrym stanie i wyposażone, koszt: 220 000, czyli 11 179 za mkw. Ponad dwa razy mniej zapłaci nabywca najtańszego mieszkania w stolicy Dolnego Śląska. 15-metrowy umeblowany lokal przy ul. Robotniczej w centrum kosztuje 100 000 złotych, czyli 6667 zł za metr kwadratowy.

Moda na minimalizm

W dużych miastach mikroapartamenty kupowane są inwestycyjnie, pod wynajem. Można je udostępnić studentom, bo też i wielkością przypominają pokój w akademiku lub turystom w najmie krótkoterminowym. Ich wykończenie kosztuje niewiele, zwykle od 500 zł do 1000 za metr kwadratowy, więc całość inwestycji zamknie się w kwocie od 9 do 18 tys. złotych. Inwestorzy często kupują po dwa-trzy takie mieszkania. Z drugiej strony, decydują się na nie osoby z niższymi zarobkami, dla których większy i droższy lokal, przy stale rosnących cenach nieruchomości jest nieosiągalny. Kupują je rodzice studentów i młodzi ludzie, dla których będzie to pierwsze mieszkanie. Coraz więcej osób żyje też samotnie z wyboru i to także do nich skierowana jest ta oferta. Wysokie koszty wynajmu sprawiają, że dla wielu osób posiadanie choćby takiego najmniejszego mieszkania zdaje się być atrakcyjne. Do zakupu zachęca też cena, choć koszt jednego metra kwadratowego jest większy niż lokalu o większym metrażu

W dużych miastach, atrakcyjnych turystycznie, gdzie łatwo o pracę, z dużą społecznością akademicką, jak Kraków, Gdańsk czy Wrocław tego typu mieszkania zawsze będą się dobrze wynajmować - czy to na krótki termin, dla turystów, czy na dłuższy najem, dla studentów czy młodych pracowników korporacji. Zatem wydaje się, że będzie to dobra inwestycja, a wrażenie robi niska cena, która jednak czasem przesłania rozsądek. Koszt jednego metra jest tu wyższy niż w przypadku większych metraży i warto dobrze policzyć, czy czasem nie bardziej będzie opłacało się kupić jednak mieszkania np. 28-metrowego, ale dwupokojowego niż owego mikroapartamentu. Za dwa pokoje czynsz najmu będzie znacząco wyższy. W przypadku tego typu inwestycji kluczowa jest lokalizacja. Bliskość centrum miasta, dobre połączenie komunikacyjne zarówno autobusowe, jak i tramwajowe, a także niewielka odległość od uczelni, centrów biznesowych, biurowych i rozrywki. Mieszkania są coraz droższe, na znaczące obniżki nie ma co liczyć, więc klient na takie mieszkanie zawsze się znajdzie. Na mikromieszkania zapanowała też swego rodzaju moda - moda na minimalizm i funkcjonalność; te najładniejsze, zaprojektowane z głową i dobrym gustem znikają z rynku błyskawicznie. I na nie zawsze będzie popyt.