Nowe mieszkania na rynku pierwotnym najczęściej kupujemy od dewelopera, który zawodowo trudni się ich budową i sprzedażą. W ofercie są lokale znajdujące się na różnym etapie budowy, od dziury w ziemi aż do obiektów ukończonych w tzw. stanie pod klucz, do których można się od razu wprowadzić.
Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, klient powinien zabezpieczyć swoje interesy jeszcze na etapie wyboru dewelopera, zanim podpisze z nim umowę.
Przed zawarciem umowy
Wybierając dewelopera, warto ustalić, czy prowadził już wcześniej inwestycje i z jakim skutkiem, czy ukończył prace, dotrzymał terminów, przestrzegał przy budowie zaplanowanych standardów i czy nie toczą się przeciwko niemu sprawy z powództwa pokrzywdzonych klientów.
Przed zawarciem umowy należy zapoznać się nie tylko z planami budynku, w którym znajduje się mieszkanie, lecz również całego osiedla, i zwrócić uwagę na zaplanowane drogi dojazdowe oraz to, w jaki sposób będą zagospodarowane sąsiednie działki.
Istotny jest stan prawny inwestycji, a szczególnie gruntów, na których ma powstać osiedle lub konkretny budynek. Aby sprawdzić stan prawny działki, należy się domagać od dewelopera aktualnego wypisu z księgi wieczystej, która jest dla niej prowadzona, oraz odpisu z rejestru gruntów. Na nasze żądanie deweloper powinien też przedstawić aktualną decyzję, która zezwala na budowę, oraz zatwierdzony projekt techniczny.
Deweloperzy najczęściej proponują zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej, tłumacząc, że w ten sposób klient uniknie dodatkowych kosztów na sporządzenie aktu notarialnego.
Przedwstępna u notariusza
Umowa sporządzona tylko na piśmie nie chroni skutecznie nabywcy, jedynie umożliwia mu wystąpienie do sądu z żądaniem naprawienia szkody wyrządzonej przez niewykonanie umowy przez dewelopera. Natomiast umowa przedwstępna (zwana też umową przyrzeczenia) sporządzona w formie aktu notarialnego daje nabywcy następujące uprawnienia:
● w razie wadliwego i sprzecznego z umową wykonywania prac przy budowie można żądać, by sąd powierzył dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt dewelopera;
● w razie uchylania się przez dewelopera od ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę, klient może wnieść do sądu wniosek o wydanie orzeczenia, które zastąpi oświadczenie woli dewelopera.
Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje również nabywcy gwarancje prawne, bo deweloper składa w niej oświadczenie, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy i zatwierdzony projekt techniczny budynku oraz zobowiązuje się w niej do postawienia domu, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę.
Warto również dopilnować, aby umowa zawierała wniosek o ujawnienie roszczenia nabywcy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (dział ten poświęcony jest prawom, roszczeniom i ograniczeniom).
Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego daje również gwarancję, że zawarte w niej warunki dotyczące mieszkania, np. ceny czy terminów, nie zostaną samowolnie przez dewelopera zmienione.
Zawsze można negocjować
Najczęściej deweloper ma już przygotowany gotowy projekt umowy przedwstępnej. Ale nawet wówczas nabywca ma prawo negocjować zawarte tam warunki. Przede wszystkim powinien zakwestionować postanowienia umowy, które przewidują więcej uprawnień dla dewelopera niż dla nabywcy (nawet jego kosztem).
Deweloperzy nie chcą zastrzegać w umowie, że cena nie ulegnie zmianie, więc należy dopilnować, aby zostały wskazane okoliczności, w których zmiana (i o ile) będzie dopuszczalna. W razie zmiany ceny nabywca powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy.
Negocjować warto także klauzulę, która przewiduje możliwość przeniesienia przez nabywcę praw na osobę trzecią. Często deweloperzy w taki sposób zapisują treść tej klauzuli, że przewiduje ona zwrot kwoty na rzecz nabywcy w nominalnej wysokości bez waloryzacji i oprocentowania, a w dodatku dopiero po wskazaniu przez niego osoby, która wstąpi w jego miejsce. Zdarza się też, że w takich przypadkach deweloperzy domagają się również zapłaty dodatkowej kwoty przez wycofującego się z umowy nabywcy i nazywają ją opłatą manipulacyjną albo administracyjną.
Gdy umowa przewiduje kary umowne, to należy dopilnować, aby zastrzegała nakładanie ich w takiej samej wysokości na nabywcę i dewelopera oraz aby deweloper nie starał się ich uniknąć, wyłączając swoją odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Przewidziana dla dewelopera niska kara umowna za opóźnienie zakończenia prac lub odstąpienie od umowy może doprowadzić do takiej sytuacji, że przedsiębiorcy będzie opłacało się po odstąpieniu od umowy zapłacić ją, a potem znacznie drożej sprzedać mieszkanie, którego cena wzrosła.
