Dokładnie przed dekadą, w trakcie pamiętnego, pierwszego na rodzimym rynku mieszkaniowym wielkiego boomu z lat 2005 -2008, po raz pierwszy media dość gruntownie prześwietliły temat zysków deweloperów mierzonych wysokością osiąganych przez nich marż. Jak się okazało, te faktycznie rosły jak na drożdżach na fali napierającego popytu do abstrakcyjnych wartości, przyczyniając się walnie do wykreowania cenowej bańki spekulacyjnej.

Jak tłumacza eksperci portalu RynekPierwotny.pl w szczycie ówczesnej koniunktury, który wypadł gdzieś w pierwszej połowie 2008 roku, marże deweloperskie szybowały średnio na poziomie 40 proc., choć nie brakowało też przypadków, kiedy to osiągały równowartość połowy ceny nowego lokum. Wówczas były więc faktycznie wyśrubowane w sposób nieracjonalny. Sytuacja taka wynikała z głębokiej niedojrzałości polskiego rynku nieruchomości, a także braku doświadczenia, by nie powiedzieć elementarnego obycia rynkowego samych deweloperów. Feralne skutki tamtych doświadczeń wielu ówczesnych nabywców mieszkań, zwłaszcza tych kupowanych z kredytem denominowanym we frankach szwajcarskich, boleśnie odczuwa po dziś dzień.

Dlatego też od początku obecnego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, pomimo podwojenia sprzedaży mieszkań w trakcie czterolecia jego trwania, marże deweloperskie nie wykazały już jakichkolwiek znamion manipulacji ze strony deweloperów, utrzymując podręcznikowy, uzasadniony ekonomicznie poziom. Jaki?

Z najnowszych danych NBP dotyczących mieszkaniowego rynku pierwotnego w Polsce wynika, że średnia marża deweloperska kształtowała się w kraju w pierwszej połowie 2017 r. na poziomie 20-25 proc. ceny mieszkania. Najwyższa, w okolicach około 27 proc., obowiązywała w Warszawie. Z kolei w pozostałych krajowych metropoliach (Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście), wahała się w okolicach 20 proc.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl obowiązująca na rynku pierwotnym zasada jest taka, że im wyższy standard nieruchomości mieszkaniowych, tym osiągana przez dewelopera marża jest wyższa. W segmencie nieruchomości z wyższej półki zazwyczaj nie spada poniżej 30 proc., natomiast w klasie premium może osiągać nawet 40 proc., choć zdarzają się inwestycje luksusowe z nawet większą marżą. Wynika to ze stosunku kosztów wybudowania mieszkania do ceny finalnej, który w przypadku lokali z najwyższej półki jest najkorzystniejszy z punktu widzenia dewelopera.

Wysokie marże mieszkań luksusowych mają mocno ograniczony wpływ na ich średnią rynkową, ponieważ udział takich inwestycji w całej ofercie deweloperskiej jest niewielki, zaledwie kilkuprocentowy. Stąd też wyżej opisany średni poziom marży w przedziale 20-25 proc. dotyczy inwestycji w segmencie popularnym i ze średniej półki, natomiast 30 - 40 proc. w segmencie premium.

Należy mieć na uwadze, że marża deweloperska to nie jest czysty zysk dewelopera. Ten otrzymamy dopiero po odjęciu od marży kosztów stałych przedsiębiorcy. Z grubsza można przyjąć, że deweloper realizujący średnią marżę ze wszystkich swoich inwestycji na poziomie 20 proc., osiąga czysty zysk w granicach 10-15 proc. licząc od ceny sprzedanych lokali, natomiast w Warszawie przy średniej marży 27 proc. może to być nieco więcej, a więc w granicach 15-20 proc.

Wynika stąd oczywisty wniosek, że obecne najlepsze historycznie zyski deweloperów nie wynikają z ponadprzeciętnie wysokich marż, czy też ich windowania pod wpływem wzbierającego popytu, ale z rosnących z roku na rok rekordowym wolumenom sprzedawanych mieszkań.

Czy w takim razie marże deweloperów mogą być niższe? Bardzo często tak się zdarza, ba, w przeszłości bywały nawet przypadki marż zerowych, np. przy okazji realizacji inwestycji na gruntach niefortunnie zakupionych przez dewelopera po znacznie zawyżonej cenie. Jednak utrzymanie odpowiedniej wysokości marży na godziwym poziomie jest jednym z podstawowych warunków efektywności i co ważniejsze bezpieczeństwa biznesu deweloperskiego. Na przykład decyzję o przyznaniu kredytu deweloperowi bank we własnym interesie bardzo często uzależnia od wysokości zakładanej marży deweloperskiej.

Dlatego też istotny ruch w jakąkolwiek stronę średniej wysokości marży deweloperskiej jest bardzo mało prawdopodobny w przewidywalnej przyszłości, przynajmniej dopóki stan koniunktury rynkowej nie ulegnie radykalnej zmianie. A na to póki co się nie zanosi.