W czasie hossy na pniu sprzedawało się niemal wszystko, co deweloperzy wprowadzili na rynek, nawet słabsze projekty. Dwa lata temu nieruchomości przestały schodzić jak ciepłe bułeczki. Nowe projekty zostały odłożone na czas poprawy koniunktury. Samych transakcji też było jak na lekarstwo. Z powodu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki klienci nie dysponowali odpowiednimi środkami.

Według ekspertów zakupy dziur w ziemi na wielką skalę skończyły się bezpowrotnie z nadejściem kryzysu. – Obecnie sprzedaż w stolicy ustabilizowała się na poziomie zbliżającym się do 1 tys. mieszkań miesięcznie przy 18 tys. lokalach na rynku. Przy czym jest to bardzo zróżnicowana oferta – dostępne są mieszkania na każdym etapie realizacji. Zatem kupujący nie są już skazani na warunki deweloperów. Mogą wybierać spośród już gotowych projektów – mówi Marcin Gołębiowski, pełnomocnik zarządu redNet Property Group.

Z drugiej strony klienci coraz ostrożniej podchodzą do takich inwestycji. To także wina firm budowlanych i pseudodeweloperów. W trakcie boomu oprócz nowych inwestycji jak grzyby po deszczu wyrastały także nowe firmy i fundusze. Wysokie stopy zwrotu sprawiały, że pieniądze w ten sektor angażowały nawet przedsiębiorstwa z innych branż. Wiele z nich nie miało odpowiedniego doświadczenia, zarówno jeśli chodzi o kwestie prawne, jak i samo wykonanie projektów. Nie zabrakło także zwykłych naciągaczy, którzy brali pieniądze za dziurę w ziemi, a potem wyprowadzali środki do innej spółki celowej. Wszystko to szybko zweryfikował rynek. Inwestycje buble, niedokończone projekty, które mieszkańcy musieli wykańczać własnym sumptem, czy też znikający deweloperzy i pieniądze – takie doświadczenia skutecznie zniechęciły nabywców do płacenia za wizualizacje.

Nie oznacza to jednak, że dziur w ziemi już się nie sprzedaje. Dla większości deweloperów wbicie pierwszej łopaty jest zazwyczaj równoważne z rozpoczęciem sprzedaży. Część firm nie czeka nawet na wybór generalnego wykonawcy i pierwsze transakcje zawiera tuż po otrzymaniu pozwolenia na budowę.

– Ponad 3/4 inwestycji debiutuje na rynku po spełnieniu dwóch warunków: otrzymaniu pozwolenia na budowę i zawarciu umowy z wykonawcą. W ten sposób deweloper pozyskuje klientów przez cały okres budowy, co zmniejsza zaangażowanie własnych środków, a w przypadku inwestycji finansowanych przez bank osiągniecie odpowiedniego poziomu sprzedaży stanowi wymóg do uruchomienia wypłat transz kredytu inwestycyjnego – przyznaje Łukasz Madej, prezes firmy Pro Development.

– To jeszcze nie jest rynek klienta, chociaż kupujący mają obecnie przewagę. Dodatkowo należy pamiętać, że transakcja na etapie dziury w ziemi to zakup obietnicy, że budynek powstanie. Co oczywiste, wiąże się to z ryzykiem. Deweloperzy muszą zatem jakoś przekonać klientów do podjęcia takiego ryzyka. Obecnie jedynym takim argumentem jest cena, stąd dużo ofert rabatowych na etapie przedsprzedaży – dodaje przedstawiciel redNet Property Group.

Eksperci radzą jednak, by w tej kwestii pozostawać bardzo ostrożnym. Warto zwrócić uwagę na renomę dewelopera. Choć nie jest to regułą, większe zaufanie powinna budzić firma, która ma już na koncie kilka udanych realizacji, niż ta, która dopiero startuje. Bardzo ważne są także odpowiednie zabezpieczenia w umowie. Firmy próbują zazwyczaj przemycić jak najwięcej korzystnych dla siebie zapisów, np. uchylać się od odpowiedzialności za różnicę w metrażu po między tym w umowie a rzeczywistym. Częstym zabiegiem są także zapisy dotyczące zerwania kontraktu dające preferencje tylko jednej stronie. Przy zwieraniu tego typu transakcji warto się dodatkowo zabezpieczyć. Wizytę u notariusza należy zatem potraktować nie jak dodatkowy koszt, ale jako inwestycję. Pomocny będzie także wykaz klauzul niedozwolonych dostępny na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.