Paweł Grząbka, prezes CEE Property, firmy doradzającej przy inwestowaniu w nieruchomości, wskazuje jeden z najbardziej jaskrawych w aglomeracji warszawskiej przejawów tego zjawiska.

– Dziesięć lat temu ceny mieszkań w Piasecznie były na poziomie 3 tys. zł za 1 mkw., a na sąsiadującym z tą miejscowością ursynowskim osiedlu Kabaty średnia cena sięgała wtedy 4 tys. zł. Dziś w Piasecznie mieszkania kosztują 4 – 5 tys. za 1 mkw., a na Kabatach dochodzą do 10 tys. zł za 1 mkw. Myślę, że najbardziej przyczyniło się do tego właśnie to, że Kabaty dzięki linii metra mają szybkie i wygodne połączenie z centrum Warszawy.

Warto też porównać Kabaty z Nowodworami czy innymi białołęckimi osiedlami. Gdy to pierwsze osiedle powstawało, nie cieszyło się najlepszą opinią. Wiele osób mówiło, że to pustynia usługowo-handlowa, że tamtejsze bloki powstają w szczerym polu, że brakuje tam szkół, przedszkoli, przychodni, sklepów. To samo dziś mówi się o Białołęce. Podobieństw jest dużo więcej. Z Kabat i Białołęki jest równie daleko do centrum stolicy, i tu, i tam jest sporo terenów zielonych (na Kabatach to przede wszystkim Las Kabacki).

Białołęka – tak jak Kabaty – to prężnie rozwijająca się część miasta, gdzie dominuje nowa zabudowa o lepszym standardzie niż w starszych budynkach. Do jednego i drugiego miejsca sprowadzają się przede wszystkim młodzi ludzie. Mimo tylu podobieństw średnie ceny mieszkań na Białołęce są prawie dwa razy niższe niż Kabatach.

Zdaniem Pawła Grząbki o tej różnicy cenowej przesądza właśnie komunikacja. Z Kabat, wsiadając w metro, można w około 20 min dojechać do centrum. Z Białołęki komunikacją miejską można dotrzeć bezpośrednio do śródmieścia Warszawy tylko autobusami, które grzęzną w korkach na ul. Modlińskiej. Przesiadka do własnego auta niewiele daje, bo i ono stanie w korku na tej ulicy.

Przykład Kabat warto przywołać jeszcze z jednego powodu: tamtejsze mieszkania są dzięki metru droższe niż na wielu osiedlach położonych bliżej centrum Warszawy (na przykład na dalekiej Woli czy Pradze), ale pozbawionych tak wygodnego i szybkiego połączenia komunikacyjnego z centrum miasta.

Wpływ istnienia metra na ceny nieruchomości przejawia się jeszcze w inny sposób. Jak zauważa Marta Górska, rzeczoznawca majątkowy i analityk rynku nieruchomości (współpracująca z Instytutem Analiz Monitor Rynku Nieruchomości), na samym Ursynowie różnica w cenach mieszkań położonych blisko stacji metra a bardziej oddalonymi od nich sięga nawet 10 proc.

To samo zjawisko da się zauważyć na Bielanach, które kiedyś miały jedne z najtańszych mieszkań w Warszawie. Dziś ceny tamtejszych lokali mieszkalnych już prawie zrównały się z Ursynowem i dużo mniej odległą od centrum Warszawy Pragą-Południe. Według analityków rynku nieruchomości stało się tak głównie z powodu doprowadzenia na Bielany linii metra, co pociągnęło za sobą jeszcze jedną zmianę. Tą dzielnicą dużo bardziej niż jeszcze kilka lat temu interesują się dziś deweloperzy, którzy rozpoczynają tu wiele inwestycji. Jesienią 2010 roku – według raportu Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości – na Bielanach deweloperzy mieli w swej ofercie 11 inwestycji. Być może ta liczba nie poraża, ale trzeba wziąć pod uwagę, że jeszcze 10 lat temu na Bielanach prawie w ogóle nie powstawały nowe osiedla.


Ceny bielańskich mieszkań mogą jeszcze wzrosnąć, bo zakończenie budowy pierwszej linii metra do Młocin zbiegło się w czasie z kryzysem finansowym. To zaś sprawiło, że ceny nieruchomości mieszkalne na Bielanach tuż po oddaniu do użytku podziemnej kolejki szły w górę powoli. Dlatego jest prawdopodobne, że potencjał ich wzrostu jeszcze się nie wyczerpał.

Przykład Bielan jest ciekawy jeszcze z jednego powodu. Ceny mieszkań dochodzą tu dziś do 15 tys. za 1 mkw. i zaczynają być wyższe niż w uchodzącym za prestiżowy Wilanowie. Dzielnicy, w której większość nowych mieszkań powstaje w Miasteczku Wilanów, dość ekskluzywnym i nowoczesnym kompleksie mieszkaniowym, sąsiadującym z wilanowskim pałacem, rezerwatem krajobrazowym Skarpa Ursynowska i Parkiem Natolińskim.

– Ceny w Miasteczku Wilanów byłyby wyższe, gdyby miało ono lepszą komunikację z centrum Warszawy – mówi Paweł Grząbka. – Jest tam wprawdzie sporo linii autobusowych, ale autobusy też przecież stoją w korkach. I choć standardy Miasteczka Wilanów wielu osobom się podobają, to dużą część z nich odstrasza kwestia komunikacji. Dlatego ceny wielu mieszkań oferowanych tam przez deweloperów nie przekraczają 8 tys. zł za 1 mkw. Im lepszy transport publiczny, tym wyższe ceny mieszkań, ale ze szczególnym wskazaniem na metro i tramwaj, które nie stoją w korkach – tłumaczy.

Ciekawe jest jednak to, że na ceny nieruchomości nie ma na razie większego wpływu sąsiedztwo stacji Szybkiej Kolei Miejskiej, która jest szybszym i wygodniejszym środkiem transportu niż tramwaje. SKM-ką z Rembertowa dojeżdża się do stacji PKP Śródmieście w 18 min, czyli szybciej niż metrem z Kabat do centrum Warszawy. Mimo to ceny mieszkań w Rembertowie należą do najniższych w Warszawie. To samo dotyczy dzielnicy Wesoła, też połączonej z centrum Szybką Koleją Miejską. W tym przypadku pewnie spore znaczenie ma kiepski wizerunek kolei i opłakany stan stacji kolejowych, na których zatrzymują się pociągi SKM-ki. Czy choćby to, że perony nie są odśnieżane na czas. Na stacji PKP Wesoła nie ma kasy ani poczekalni, a jedynie dwie maleńkie wiaty na peronach, więc większość pasażerów musi czekać na pociąg Szybkiej Kolei Miejskiej pod chmurką.

Jednak w tej samej Wesołej, generalnie rzecz ujmując, chętniej – jak wskazują działający tam pośrednicy nieruchomości – kupowane są mieszkania, które mają jakąś komunikację miejską w pobliżu. To samo zresztą dotyczy całej Warszawy. Z badań firmy redNet na temat preferencji osób, które mają zamiar kupić mieszkanie lub dom w Warszawie, wynika, że dla 3,55 proc. zainteresowanych kupnem lokum mieszkalnego w stolicy bliskość przystanków komunikacji miejskiej jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie.

Odczuwalny wpływ na ceny nieruchomości mieszkaniowych w stolicy mają też, oczywiście, inwestycje drogowe, usprawniające komunikację z innymi częściami Warszawy. W takich osiedlach jak Anin czy Wawer ceny nieruchomości wyraźnie zaczęły rosnąć po oddaniu do użytku Trasy Siekierkowskiej, dzięki której można stamtąd szybciej i łatwiej dostać się do lewobrzeżnych dzielnic Warszawy i do centrum.

Istnieje też zjawisko odwrotne. Tam, gdzie nie poprawia się infrastruktura drogowa, a korki są coraz większe, ceny nieruchomości albo spadają, albo przynajmniej przestają rosnąć. Dobrym tego przykładem jest Piaseczno, które łączy się z Warszawą bardzo korkującą się ulicą Puławską.

– W Piasecznie, a szczególnie w jego części zwanej Józefosławem, dużo się budowało, sprowadziło się tam wiele osób, które dziś są rozczarowane tym, jak trudno stamtąd dojechać do Warszawy – mówi Paweł Grząbka. – To jeszcze nie przejawia się w spadku cen, ale obserwuje się tam wyraźnie mniejszą niż parę lat temu liczbę transakcji, co może przełożyć się na poziom cen.


Z drugiej strony jest w Warszawie i jej okolicach wiele takich miejsc, z których dzięki planowanym inwestycjom drogowym będzie można szybciej i łatwiej dojechać do centrum i innych części stolicy. Dobrym tego przykładem jest Południowa Obwodnica Warszawy, na której skorzysta przede wszystkim Wawer i podwarszawska gmina Wiązowna, z których dojazd do Ursynowa, Wilanowa, Okęcia czy Mokotowa będzie dzięki tej arterii zajmował kilka razy mniej czasu niż dziś. To niewątpliwie wpłynie na ceny nieruchomości.

Mieszkańcy Białołęki bardzo liczą na budowany już Most Północny wraz z mającą nim biec do stacji metra Młociny linią tramwajową, które skrócą dojazd z tej dzielnicy do centrum Warszawy. – Po zakończeniu tej inwestycji ceny białołęckich mieszkań na pewno wzrosną – mówi Marcin Gołębiowski, pełnomocnik zarządu firmy redNet Property.

Na razie jednak jeszcze nie rosną, podobnie, jak ceny nieruchomości mieszkaniowych wzdłuż budowanej już drugiej linii metra, co pokazuje jeszcze inną prawidłowość. Polegającą na tym, że klienci są na ogół niebyt podatni na same wizje lepszej komunikacji w danej okolicy w przyszłości. Mimo że deweloperzy chwalą się na przykład, iż w pobliżu budowanego przez nich osiedla będzie w przyszłości stacja metra czy linia tramwajowa. Wśród kupujących przesądza to o wyborze konkrentej lokalizacji czy szybszym podjęciu decyzji dopiero wtedy, gdy jakieś inwestycje ułatwiające dojazd do innych części Warszawy już się kończą. Inaczej działają deweloperzy, którzy chętnie wybierają lokalizacje w sąsiedztwie takich inwestycji, licząc, że to pomoże im w sprzedaży mieszkań.

Kolejna prawidłowość jest taka, że komunikacja ma mniejsze znaczenie w przypadku rynku domów, m.in. dlatego, że kupują je na ogół ludzie dobrze sytuowani, którzy niechętnie korzystają z komunikacji publicznej, preferując dojeżdżanie własnym autem. Do pewnych lokalizacji nie zniechęcają ich nawet korki i kiepskie połączenia drogowe z centrum stolicy oraz innymi jej częściami. Dowodem na to są choćby wciąż wysokie ceny nieruchomości mieszkaniowych w Konstancinie czy Józefowie, czyli miejscowościach dość słabo skomunikowanych z Warszawą.

Dużą popularnością i estymą cieszy się też np. Magdalenka, z której do stolicy dojeżdża się najbardziej korkującą się warszawską wylotówką (na Kraków i Katowice) albo równie zatkaną Puławską. W tym przypadku o wysokich cenach i dużym zainteresowaniu ze strony kupujących przesądza prestiż tych miejsc, który dla części klientów ma większe znaczenie niż dobry dojazd do Warszawy. Choć i to się zmienia, bo np. Konstancin już nie cieszy się takim wzięciem jak jeszcze 10 lat temu. Właśnie z powodu pogarszającego się dojazdu do Warszawy.