Ostatni rok przyniósł spadki cen mieszkań, kosztów budowy, umiarkowaną liczbę transakcji na rynku, nie zmieniła się tylko tendencja wzrostowa przy limitach obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. Dzięki zwiększonym maksymalnym stawkom można będzie kupić w Warszawie droższe lokale, w niektórych przypadkach – dużo droższe.

Mimo wciąż nie najlepszej sytuacji w mieszkaniówce, deweloperzy nie muszą się martwić o to, że będą musieli obniżyć ceny, aby klienci mogli sprostać warunkom rządowego programu dopłat do kredytów. Zamiast narzekać na nieżyciowe wyliczenia urzędników, mogą zostać beneficjentami działania machiny biurokratycznej.

Od pierwszego października cena 1 mkw. mieszkania, przy zakupie którego można liczyć na dopłatę, wzrośnie w Warszawie z 8013 do ponad 9080 zł. To około 1 tys. zł więcej niż wynosi średnia cena dla całej warszawskiej oferty lokali z rynku pierwotnego. Przy zakupie warszawskiego lokum o powierzchni 75 mkw. (większych mieszkań dopłaty nie obejmują) będzie można dysponować sumą 681 tys. zł. To o 80 tys. zł więcej niż dotychczas.

Pod Warszawą mniej

Niższe limity obowiązywały będą natomiast pod Warszawą. W podstołecznych miejscowościach można będzie liczyć na dopłaty, jeśli cena 1 mkw. lokum nie przekroczy 5772 zł. Jest to o niemal 300 zł mniej niż do tej pory. Na zakup mieszkania pod Warszawą będzie można przeznaczyć maksymalnie 432 900 zł, czyli o przeszło 20 tys. zł mniej niż obecnie.

Niższy limit spowodować może zmniejszenie liczby mieszkań dostępnych w ramach programu. Z danych serwisu TabelaOfert.pl wynika, że obecnie pod Warszawą można wybierać spośród około 1400 mieszkań zlokalizowanych w 47 inwestycjach. Po obniżce limitów ubędzie z tej puli około 200 lokali. Nie musi to jednak nastąpić, ponieważ deweloperzy często dostosowują swoje ceny do wymagań popularnego programu.

W stolicy duży wybór

Duży wzrost limitów znacznie zwiększy natomiast liczbę mieszkań, które kwalifikują się do preferencyjnych dopłat w Warszawie. Spośród ponad 10 100 lokali wystawionych na sprzedaż w serwisie TabelaOfert.pl do dopłat kwalifikuje się ponad 3600. Od października przybędzie aż 1300 mieszkań, które będą spełniać wymogi programu. Również ich lokalizacja i standard będą dużo lepsze.


W ramach programu będzie można kupić mieszkania nawet o podwyższonym standardzie w niemal wszystkich dzielnicach. Wyjątkiem jest tylko Śródmieście, gdzie deweloperzy poniżej 10 tys. za 1 mkw. niechętnie sprzedają mieszkania. Duży wybór będzie natomiast w najbardziej prestiżowych dzielnicach jak Mokotów, Ochota i Żoliborz.

Wskaźnik w górę

Obecne zwiększenie limitów cen mieszkań w ramach rządowych dopłat do kredytów spowodowane jest decyzją wojewody mazowieckiego, który podwyższył wartość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Od października wskaźnik ten wzrośnie z dotychczasowych 5912 zł do 7060 zł. Za tą nieco skomplikowaną nazwą kryje się suma, na podstawie której Bank Gospodarstwa Krajowego wylicza limity dla „Rodziny na swoim”.

Wraz z wprowadzeniem dopłat do kredytów ustalono wskaźnik ograniczający maksymalną cenę nieruchomości finansowanych za pomocą preferencyjnego kredytu mieszkaniowego. Miało to zagwarantować, że z pomocy państwa będą korzystać rodziny mogące obsługiwać kredyt zaciągnięty na zakup albo budowę niedrogiego mieszkania o przeciętnym standardzie.

Jak to się liczy

W pierwotnej wersji ustawy o „Rodzinie na swoim” z 2006 roku podstawą do wyliczenia maksymalnej kwoty uprawniającej do dopłat była średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania. Wartość tę ogłasza wojewoda co pół roku, biorąc pod uwagę przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. Ten koszt wyliczany jest przez Główny Urząd Statystyczny dla danego powiatu. Przy ustalaniu wielkości wskaźnika uwzględniany jest też wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych.

W momencie wejścia w życie ustawy o dopłatach pod koniec 2006 r. wskaźnik ogłaszany przez wojewodę wynosił 4,6 tys. zł. Wtedy znaleźć mieszkanie w Warszawie w takiej cenie za 1 mkw. było bardzo trudno. Stąd wzięła się początkowo nikła popularność programu wśród kupujących.

Aby zwiększyć liczbę dostępnych lokali, już w I połowie 2007 r. do Sejmu trafiły dwie nowelizacje ustawy o „Rodzinie na swoim”, jedna przygotowana przez Ministerstwo Budownictwa, druga przez posłów.


W projekcie poselskim zauważono, że w warunkach ogromnego popytu wzrost cen nie tyle wynikał z rosnących kosztów budowy, ile z rosnących marż deweloperów i podążających za ogólnym trendem rosnących cen mieszkań na rynku wtórnym.

Bufor na marże

W takich warunkach pula mieszkań dostępnych w ramach programu drastycznie malała. Żeby dogonić rynek, zdecydowano się na zwiększenie limitów cen mieszkań. Aby to osiągnąć, średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania przemnożono przez stałą 1,3.

Pod koniec 2008 r. ustawodawca jeszcze raz zwiększył mnożnik z 1,3 do 1,4. Oznacza to, że obowiązujący obecnie limit uprawniający do skorzystania z dopłat do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania jest o 40 proc. wyższy niż koszt odtworzenia 1 mkw. mieszkania.