W artykułach dotyczących Chin, które prezentują polskie media często można zobaczyć dwie narracje. Pierwsza z nich akcentuje bardzo szybki rozwój gospodarczy oraz technologiczny w Państwie Środka. Druga zwraca natomiast uwagę na ogromne zróżnicowanie poziomu życia obywateli. Te dwie perspektywy wcale się nie wykluczają. Warto pamiętać, że w świetle danych statystycznych (np. współczynnika Giniego) Chiny nadal cechują się znacznym wyższym poziomem zróżnicowania dochodowego aniżeli Polska. Chiński rynek mieszkaniowy również okazuje się bardzo zróżnicowany. Ogromna presja migracyjna na duże miasta sprawia, że kupienie tam mieszkania wcale nie jest łatwe.
Standard życia na chińskiej wsi nadal bywa niski
W pierwszej kolejności warto przypomnieć, że Chiny nadal są krajem rozwijającym się gospodarczo. Charakterystyczną cechą takich państw jest duża różnica standardu życia pomiędzy wsią i miastem. Obok nowoczesnych osiedli mieszkaniowych z Pekinu lub Szanghaju, w Państwie Środka znajdziemy również liczne wsie, gdzie dostęp do podstawowych urządzeń sanitarnych nadal stanowi problem. W 2019 r. około 15 proc. Chińczyków nie mogło korzystać z podstawowych rozwiązań sanitarnych. Analogiczny wynik obliczony dla Polski wynosił 1 proc. Chiński rząd od kilku lat przeznacza spore środki na poprawę infrastruktury na mniej rozwiniętych obszarach. Można zatem sądzić, że w ciągu kilkunastu lat analizowany wskaźnik zbliży się do standardów typowych np. dla krajów UE.
Ceny z metropolii są dużo wyższe niż w Warszawie
Mimo stopniowej poprawy standardu życia na chińskiej prowincji, fala migracyjna nie maleje. Jej celem są głównie największe miasta, dla których wieś skupiająca około 40 proc. populacji kraju stanowi rezerwuar taniej siły roboczej. Ostrożne szacunki wskazują, że do 2030 r. liczba Chińczyków mieszkających w miastach wzrośnie o około 150 milionów - 200 milionów. Warto przypomnieć, że mówimy o kraju, który według ostatnich danych liczy sobie 1,4 miliarda mieszkańców.
Presja migracyjna oczywiście ma duży wpływ na ceny mieszkań notowane w większych chińskich miastach. Dobrym przykładem może być Shenzhen, którego liczba mieszkańców w ciągu 40 lat wzrosła z 30 tysięcy do niemal 13 milionów. Bezpośrednio przed początkiem pandemii koronawirusa, 1 mkw. tamtejszych mieszkań z nowego budownictwa kosztował średnio w przeliczeniu 8850 USD. Dla porównania, przeciętne roczne wynagrodzenie z Shenzhen oscylowało na poziomie około 9000 USD - 9500 USD. Wykwalifikowani specjaliści zarabiają o wiele więcej i to właśnie oni są w Chinach siłą napędową rynku nieruchomości.
Inne dane również potwierdzają chiński problem
Informacje zgromadzone przez dość znany portal Numbeo.com potwierdzają bardzo niską dostępność mieszkań we wspomnianym już Shenzhen. Tamtejszy wskaźnik ceny mieszkań do poziomu dochodów (price to income - P/I) osiąga wartość 45, która jest jedną z najwyższych na świecie. Ten wynik oznacza, że przeciętne gospodarstwo domowe musiałoby pracować na lokum o powierzchni 90 mkw. przez 45 lat oszczędzając cały swój dochód. Analogiczne wyniki z innych dużych chińskich miast wynoszą:
Chengdu - 18
Wuhan - 21
Hangzhou - 27
Nankin - 27
Kanton - 31
Szanghaj - 35
Pekin - 42
Hongkong - 45
Jeżeli natomiast chodzi o wiodące polskie miasta, to ich wyniki dotyczące tego samego wskaźnika są następujące:
Szczecin - 10
Białystok - 11
Katowice - 11
Lublin - 11
Bydgoszcz - 12
Łódź - 13
Rzeszów - 13
Warszawa - 15
Wrocław - 16
Poznań - 17, Kraków - 17, Gdynia - 17
Gdańsk - 18.
Warto też dodać, że w skali całego kraju analizowany wskaźnik dotyczący Chin (29) jest ponad dwa razy gorszy od wartości obliczonej dla Polski (14). Ogólnie rzecz biorąc, Chiny pod względem dostępności mieszkaniowej notują jedne z najgorszych wyników na świecie - podobnie jak np. Iran oraz Filipiny.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl