Na spółkę z sąsiadem tańsze mieszkania? Rząd powrócił do tematu

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niemal rok temu informowali o planach rządu związanych z tematem tzw. kooperatyw mieszkaniowych. Odpowiedniej ustawy nie udało się jednak uchwalić ze względu na kalendarz wyborczy. Warto podkreślić, że niedawno kwestia mieszkaniowych kooperatyw znów pojawiła się na liście rządowych priorytetów. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o nowy pakiet mieszkaniowy, który ma zostać opracowany i wdrożony do jesieni. Jego najbardziej medialną częścią jest nowa ulga mieszkaniowa dla osób kupujących lokum od dewelopera lub budujących dom na własnej działce. Inne pomysły związane z opisywanym pakietem zakładają między innymi uruchomienie społecznych agencji najmu oraz wspomnianych już wcześniej kooperatyw mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak według rządowych planów te dwa rodzaje nowych podmiotów mają funkcjonować na rynku mieszkaniowym.

Kooperatywy już działają bez specjalnych przepisów

Przepisy dotyczące kooperatyw mieszkaniowych będą regulowały formę działalności inwestycyjnej, która de facto już istnieje. Od pewnego czasu, krajowe media informują o niewielkich grupach inwestorów budujących mieszkania wedle zasady "non profit”. Dzięki planowanym regulacjom, kooperatywy będą mogły zyskać specjalny status prawny. Wedle założeń, ma to pomóc w otrzymaniu od gminy gruntów pod zabudowę na preferencyjnych warunkach.

Wedle projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych (patrz numer UD41 w RCL), każda kooperatywa, która będzie utworzona z przynajmniej trzech osób fizycznych, powinna działać na podstawie umowy spółki cywilnej lub specjalnej umowy kooperatywy. Projektowana ustawa określa, jakie elementy powinny znaleźć się we wspomnianej umowie typowej tylko dla kooperatyw mieszkaniowych.

Rząd zachęca ulgami podatkowymi i gruntowymi …

Impulsem do tworzenia kooperatyw mieszkaniowych mają być preferencyjne zasady przekazywania im gruntów pod inwestycje. Analizowany projekt ustawy wskazuje, że rada gminy będzie mogła rozłożyć płatności za przekazaną działkę na okres wynoszący od 5 lat do 20 lat. Członkowie kooperatywy mają mieć możliwość dokonania z gminą swoistej transakcji wiązanej. Mowa o obniżeniu ceny działki w zamian za późniejszą budowę mieszkań dla gminy lub ich wynajęcie na cele komunalne. Co ważne, gminie będzie przysługiwało prawo odkupu nieruchomości gruntowej w razie nieprawidłowej realizacji inwestycji przez kooperatywę.

Do tworzenia kooperatyw mają zachęcić również preferencje podatkowe. Wedle projektu ustawy, członek kooperatywy mieszkaniowej będzie mógł odliczyć od dochodu w PIT odsetki kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji (np. wspólnej budowy małego bloku lub co najmniej trzech domów jednorodzinnych). Nie wiadomo jednak, czy wszystkie korzyści dla członków kooperatyw skłonią wiele osób do spróbowania swoich sił w branży budowlanej. Warto pamiętać, że osoby działające w kooperatywie będą musiały spełniać takie same wymogi formalne i techniczne, jak pozostali inwestorzy budowlani.

SAN-y podnajmą mieszkania niezamożnym osobom

Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili też krótko opisać zasady działania społecznych agencji najmu. Tak zwane SAN-y są kolejnym pomysłem rządu na usprawnienie sposobu działania krajowej "mieszkaniówki”. Warto jednak wspomnieć, że nie jest to pomysł zupełnie oryginalny. Bardzo podobne instytucje już teraz działają na terenie Belgii, Francji i Wielkiej Brytanii.

Społeczne agencje najmu podobnie jak ich odpowiedniki z innych krajów Starego Kontynentu mają wynajmować na długi termin mieszkania od osób fizycznych i gwarantować zapłatę czynszu w razie problemów finansowych najemcy. Następnie SAN-y podnajmą mieszkania członkom lokalnej społeczności, których nie stać na komercyjny wynajem. Opisywane instytucje mają się również zajmować obsługą najmu i usuwaniem usterek w lokalach. Pomysł utworzenia społecznych agencji najmu przez samorządy i organizacje pozarządowe, bez wątpienia wydaje się ciekawy. Warto jednak pamiętać, że agencje najmu powinny być efektywne ekonomicznie oraz wiarygodne dla właścicieli mieszkań. Właśnie dlatego konieczny będzie odpowiedni wybór niezamożnych i jednocześnie rzetelnych lokatorów.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl