Budowa domu jednorodzinnego - jak wyglądają formalności? [PRZEWODNIK]

Budowa domu nie należy w Polce do najprostszych wyzwań, raczej kojarzy się ze złożonym i trwającym w czasie procesem. Jest tak nawet pomimo zmieniających się na korzyść inwestorów przepisów. Już na etapie przygotowań należy bardzo starannie zapoznać się z kolejnością etapów procesu budowlanego oraz z ich charakterystyką. Dzięki temu unikniemy wielu nieprzyjemnych niespodzianek, zakłócających sprawne przeprowadzenie przedsięwzięcia.

Działka

Wybór i zakup działki budowlanej jest pierwszym, jednak bodaj najważniejszym etapem procesu budowy domu. Od parametrów, położenia czy ukształtowania gruntu będzie zależało jaki budynek na nim będzie można posadowić. Dlatego też decyzja zakupowa powinna być bardzo starannie przemyślana, ponieważ podjęta pochopnie może mścić się na właścicielu latami.

Dla nabywcy gruntu lekturą obowiązkową jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zawiera on wszelkie informacje na temat przeznaczenia parceli, typu dopuszczalnej zabudowy oraz jej wszelkich parametrów. Po zapoznaniu się z dokumentem należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu miejscowego do wydziału architektury urzędu miasta lub gminy.

Jeżeli teren nie jest objęty MPZP należy w tych samych miejscach złożyć wniosek o wydanie tzw. WZ-ki, czyli decyzji o warunkach zabudowy. Jest to dokument zastępujący wypis z MPZP i zawierający analogiczny zestaw informacji o warunkach koniecznych do spełnienia, aby na danej parceli można było wybudować dom.

Co bardzo ważne, MPZP lub decyzja WZ informuje także o planowanych inwestycjach na gruntach sąsiadujących. Pozwala to uniknąć katastrofalnego błędu inwestycji w grunt, nieopodal którego w przyszłości może ruszyć budowa drogi szybkiego ruchu, zakładu przemysłowego czy spalarni śmieci. Ważne jest też sprawdzenie dostępności mediów, czyli możliwości podłączenia wody, gazu, prądu itp.

Projekt architektoniczno - budowlany

Po załatwieniu formalności z nabyciem działki oraz uzyskaniu pożądanej wiedzy z MPZP lub decyzji WZ, kolejnym krokiem jest zakup projektu architektoniczno-budowlanego. Można zlecić wykonanie indywidualnego projektu przez pracownię architektoniczną bądź zakup gotowego projektu, których wybór na rynku wydaje się nieskończony.

Pierwsza opcja jest oczywiście korzystniejsza z uwagi na dużo większe możliwości dostosowania projektu do preferencji inwestora oraz warunków terenu, jedna wyraźnie droższa. Trudno się zatem dziwić, że większość domów jednorodzinnych powstaje w oparciu o gotowe projekty.

Tak czy inaczej projekt architektoniczno-budowlany jest zasadniczym dokumentem wymaganym do uzyskania pozwolenia na budowę lub jej rozpoczęcia na podstawie zgłoszenia.

Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zamiaru jej rozpoczęcia

Pozwolenie na budowę, zasadniczy dokument pozwalający na rozpoczęcie prac budowlanych, od pięciu lat nie jest obligatoryjny dla inwestorów indywidualnych, choć nie bezwarunkowo. Na podstawie tzw. zgłoszenia zamiaru budowy prawo budowlane dopuszcza wznoszenie wolnostojących jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki. Jeśli dzieje się inaczej albo budowa dotyczy szeregowców lub bliźniaków, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Budowę należy zgłosić w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu i odczekać z rozpoczęciem prac 21 dni, w czasie których urząd może zgłosić sprzeciw lub wystawić zaświadczenie o jego braku. Do zgłoszenia załącza się m.in. projekt architektoniczno-budowlany, decyzję o warunkach zabudowy oraz potwierdzenie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku, gdy pozwolenie na budowę okaże się konieczne, inwestor jest zobowiązany do przedłożenia wraz z wnioskiem o jego wydanie szeregu dokumentów uzupełniających projekt budowlany. Należą do nich uzyskane wcześniej wypis i wyrys z MPZP lub decyzja WZ, warunki techniczne dostawy mediów, geodezyjna mapa sytuacyjna, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz potwierdzenie dostępu działki do drogi publicznej. Maksymalny termin oczekiwania na wydanie decyzji wynosi 65 dni, o ile złożona dokumentacja będzie kompletna. Z kolei maksymalny termin rozpoczęcia prac od uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia budowy wynosi 3 lata.

Realizacja budowy domu

Warunkiem koniecznym rozpoczęcia budowy na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia jest pozyskanie kierownika budowy posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Osoba taka będzie sprawować nadzór nad prawidłowością wykonywanych prac oraz prowadzić dziennik budowy. Jest to niezbędny dokument urzędowy, w którym dokonuje się wpisów potwierdzających przebieg prac i wykonanie kolejnych etapów budowy.

Przed rozpoczęciem właściwych prac budowlanych nie wolno zapomnieć o obowiązku montażu tablicy informacyjnej, na której widnieją wszystkie istotne dane dotyczące budowy, a więc m.in. przedmiot budowy, numer pozwolenia lub zgłoszenia, dane osobowe inwestora, wykonawcy czy kierownika budowy. Ponadto na jeden dzień przed uruchomieniem budowy należy zgłosić fakt przystąpienia do prac nadzorowi budowlanemu.

Gdy budowa dobiegnie szczęśliwego końca pozostaje złożenie w powiatowym nadzorze budowlanym zawiadomienia o zakończeniu prac. Konieczne będzie dołączenie dziennika budowy z adnotacją kierownika budowy o zgłoszeniu budynku do odbioru, a także jego oświadczenie o zgodności wykonania prac z projektem i przepisami budowlanymi. Z innych dokumentów najważniejsze są tu protokoły kontroli instalacji oraz ich przyłączy przez osoby uprawnione. Zgoda nadzoru budowlanego na użytkowanie przedmiotowego obiektu zapada automatycznie po 14 dniach od złożenia zawiadomienia, o ile w terminie tym organ ten nie wyda decyzji o sprzeciwie.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl