W ocenie Adama Czerniaka prócz czynników fundamentalnych, takich jak niskie stopy procentowe czy ograniczona podaż mieszkań, ceny nieruchomości pchają w górę także czynniki niefundamentalne.
Czynnikiem niefundamentalnym są nadmierne, czyli nieracjonalne, oczekiwania, dotyczące wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych, a w tym widoczna jest również zwiększona aktywność inwestorów o charakterze spekulacyjnym, ukierunkowanych na krótkoterminowe stopy zwrotu. Według raportu ING oczekiwania Polaków rosną w bardzo szybkim tempie, co sugeruje nadmierny optymizm – powiedział PAP Biznes Adam Czerniak.
Z opracowania ING wynika, że 79 proc. Polaków spodziewa się dalszego wzrostu cen domów i mieszkań w perspektywie najbliższych 12 miesięcy, a odsetek oczekujących kontynuacji boomu zwiększył się najbardziej w skali roku – o 15 pp - wśród wszystkich 15 gospodarek, głównie europejskich, analizowanych przez niderlandzki bank.
Podobnie wyglądają również oczekiwania polskiego społeczeństwa w dłuższym horyzoncie – w latach 2016-2019 odsetek, zakładających wzrosty cen nieruchomości o charakterze mieszkaniowym, poszedł w górę z 47 proc. w 2016 roku do 79 proc. w 2019 (+32 pp – najmocniej w badaniu ING).
Stopy zwrotu z inwestycji
Z analizy PAP Biznes wynika, że wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w latach 2018-2019 znacząco przewyższył stopy zwrotu z podstawowych klas aktywów (akcje, obligacje skarbowe, depozyty) i jednocześnie zapewnił realny wzrost wartości, gdyż istotnie przewyższył stopę inflacji CPI.
Skumulowana roczna stopa zwrotu (CAGR) w okresach 3-letnim i 5-letnim okazała się najwyższa dla nieruchomości mieszkaniowych (bez względu na to, czy chodziło o rynek pierwotny, czy wtórny) w porównaniu z innymi klasami przenalizowanych aktywów.
Według moich szacunków stopa zwrotu netto z nieruchomości mieszkaniowych pod wynajem (po odprowadzeniu podatków, kosztów obsługi transakcji – np. notariusz, prowizje dla agentów nieruchomości, obsługa długu kredytowego – PAP) wyniosła ok. 5 proc. i spadła o blisko połowę w porównaniu z 2014 rokiem – uważa ekonomista.
Jednocześnie według jego wyliczeń o wiele wyższe zyski zapewniał segment nieruchomości komercyjnych – biur, magazynów, a przede wszystkim centrów handlowych.
W latach 2010-2011 roczna stopa zwrotu z takich inwestycji przewyższała 20 proc., teraz, według moich obserwacji, jest to ok. 15 proc. – zaznaczył Adam Czerniak.
W opinii eksperta wśród czynników o charakterze fundamentalnym zwracają uwagę ujemne stopy procentowe w ujęciu realnym.
Wzrost zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi i ich cen bierze się po części z ujemnych realnych stóp procentowych. Depozyty od dawna nie zapewniają wysokich stóp zwrotu, rynki akcji i obligacji również nie stanowią zbyt ciekawej alternatywy, przynajmniej w ostatnim czasie. Stąd popyt na mieszkania zwiększył się, gdyż aktywne stały się także osoby, traktujące nieruchomości jako inwestycję – wyjaśnił ekonomista.
Dzieje się tak, mimo zaostrzenia przez banki warunków kredytowania – m.in. podnoszenia wysokości wymaganego wkładu własnego – dodał.
Jego zdaniem na kształtowanie się cen nieruchomości mieszkaniowych, przynajmniej w średnim terminie, wpływ będą mieć też inne czynniki fundamentalne.
Dotychczas wzrost dochodów społeczeństwa nadążał w przybliżeniu za wzrostem cen nieruchomości. Poza wynagrodzeniami, siłę nabywczą zwiększały transfery w ramach programu 500+, które podwyższały poziom zdolności kredytowej wielu gospodarstw domowych. Ten impuls powinien w najbliższym czasie wygasać, co będzie osłabiać tempo wzrostu popytu – uważa Adam Czerniak.
Jednocześnie specjalista zwrócił uwagę na czynniki o charakterze demograficznym.
Od 2015 roku mieliśmy do czynienia z napływem migrantów, głównie z Ukrainy. Według szacunków do dużych miast napłynęło ok. 1,5 mln osób, co przyczyniło się do wzrostu popytu na mieszkania. Ten napływ będzie słabnąć w najbliższych latach – wskazał ekonomista SGH.