Pojawiające się regularnie doniesienia o wzrostach średnich cen mieszkań, dotyczą przede wszystkim sześciu największych rynków (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania oraz Gdańska/Trójmiasta). Właśnie dlatego część czytelników może nie mieć świadomości, że ceny metrażu szybko rosną również w ujęciu ogólnopolskim. Opublikowane dopiero niedawno dane Głównego Urzędu Statystycznego z 2018 r. potwierdzają, że podwyżki średnich cen mieszkań mają charakter ogólnopolski. Warto przyjrzeć się wspomnianym informacjom GUS-u i porównać je z danymi dotyczącymi wcześniejszych lat.

GUS wyliczył średnią cenę z aktów notarialnych

Dane Głównego Urzędu Statystycznego o średniej ogólnopolskiej cenie 1 mkw. mieszkań, zasługują na uwagę z kilku względów. Wg portalu RynekPierwotny.pl są to jedyne wiarygodne informacje mówiące o przeciętnym koszcie zakupu polskiego mieszkania. Po drugie, wspomniane statystyki GUS-u mają charakter transakcyjny, ponieważ opierają się na danych z aktów notarialnych. Wszystkie osoby zainteresowane rynkiem nieruchomości wiedzą, że średnie ceny transakcyjne mówią więcej o aktualnej sytuacji niż wartości bazujące tylko na analizie ofert sprzedawców. Po trzecie, GUS publikuje dane cenowe z rozróżnieniem na rynek pierwotny i rynek wtórny.

Przez rok przeciętny lokal podrożał o kolejne 4,5 proc.

Po krótkim wstępie można już przyjrzeć się danym Głównego Urzędu Statystycznego, które dotyczą średniej ceny lokali mieszkalnych z całej Polski. Takie informacje dla lat 2015-2018 przedstawiają się następująco:

2015 r. - średnia transakcyjna cena 1 mkw. wszystkich mieszkań: 4 562 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań: 5 566 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań: 3 911 zł
2016 r. - średnia transakcyjna cena 1 mkw. wszystkich mieszkań: 4 635 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań: 5 613 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań: 3 990 zł
2017 r. - średnia transakcyjna cena 1 mkw. wszystkich mieszkań: 4 713 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań: 5 631 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań: 4 143 zł
2018 r. - średnia transakcyjna cena 1 mkw. wszystkich mieszkań: 4 926 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. nowych mieszkań: 5 581 zł, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań: 4 468 zł

Uwagę zwraca fakt, że w 2018 r. przeciętna transakcyjna cena metrażu (nowego i używanego) rosła szybciej niż poprzednio. Średni roczny wzrost takiej ogólnopolskiej stawki z 2016 r. oraz 2017 r. wynosił odpowiednio 1,6 i 1,7 proc. Podwyżka odnotowana dla 2018 r. (+4,5 proc.) wskazuje, że tempo zmian cenowych w całej Polsce znacząco przyspieszyło. Na opublikowanie analogicznej średniej ceny wszystkich polskich mieszkań z 2019 r. będziemy musieli czekać jeszcze niemal rok. Wydaje się jednak, że bieżącym roku średni koszt zakupu polskiego mieszkania znacząco przekroczy już 5000 zł/mkw.

W skali kraju drożeją jedynie używane mieszkania

Osoby, które dokładniej przyjrzały się wszystkim powyższym informacjom, mogą zauważyć ciekawą zależność. Chodzi o to, że w ujęciu trzyletnim (2015 r.-2018 r.) znacznie bardziej podrożały używane mieszkania. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl średnia ogólnopolska cena 1 mkw. nowych mieszkań prawie się nie zmieniła. Co więcej, w 2018 r. odnotowano nawet niewielki spadek tego wskaźnika, podczas gdy wzrost na rynku wtórnym wyniósł prawie 8 proc.

Wspomnianą rozbieżność pomiędzy sytuacją z rynku pierwotnego oraz rynku wtórnego można dość łatwo wytłumaczyć. Pierwsze wyjaśnienie jest takie, że boom mieszkaniowy skutkował pojawieniem się inwestycji deweloperskich na wielu mniejszych rynkach. Chodzi między innymi o niektóre miasta liczące sobie 20 000-100 000 mieszkańców, gdzie wcześniej praktycznie nie powstawały nowe M. Sprzedaż nowych lokali z takich mniejszych i "tanich" rynków, w skali całego kraju kompensowała wzrosty widoczne na terenie większych miast.

Warto również pamiętać, że na rynku pierwotnym sprzedaż lokalu udokumentowana aktem notarialnym następuje dopiero po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Tymczasem umowa deweloperska ostatecznie ustalająca m.in. cenę sprzedaży 1 mkw. jest zawierana nawet 2-3 lata wcześniej. Dlatego nie można wykluczyć, że cenowe dane dotyczące nowych mieszkań, które samorządy udostępniają GUS-owi są przynajmniej w pewnym stopniu przesunięte czasowo względem informacji z rynku wtórnego.