Podnajem, czyli co?

Instytucja mieszkaniowego podnajmu jest regulowana tymi samymi przepisami co sam najem, a więc Kodeksem cywilnym oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, zauważa RynekPierwotny.pl. Podnajem polega więc na oddaniu przedmiotu najmu w całości lub części innemu podmiotowi w dalszy najem. W przypadku lokalu podnajem polega więc na tym, że najemca wynajmujący ten lokal na podstawie umowy najmu wynajmuje go dalej kolejnemu najemcy, który tym samym staje się podnajemcą.

Zasadnicza różnica pomiędzy podnajmem rzeczy nie będącej lokalem a podnajmem lokalu polega na tym, że w przypadku podnajmu lokalu, a więc także, a może przede wszystkim mieszkania, najemca nie może go podnająć bez zgody wynajmującego, a więc właściciela lokum. Sankcjonują to zapisy zarówno Kodeksu cywilnego jaki i ustawy o ochronie praw lokatorów. Co istotne, ta ostatnia w art. 11 ust. 2 pkt 3) pozwala właścicielowi na wypowiedzenie umowy najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator bez jego pisemnej zgody wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania.

W efekcie podnajmu mieszkania mamy więc dwie umowy, dwie czynności prawne i dwa różne stosunki prawne dotyczące różnych stron, ale jednego przedmiotu umowy – lokalu mieszkalnego. Pierwszorzędne znaczenie ma jednak umowa pierwotnie zawarta pomiędzy właścicielem mieszkania a najemcą. To ona bowiem narzuca zasady wg. których lokal będzie użytkowany, a odpowiedzialność za ich przestrzeganie spoczywa zarówno na najemcy jak i podnajemcy czy podnajemcach. Umowa podnajmu zaś zawsze będzie uwarunkowana pierwotną umową najmu, zawartą pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Podnajem jako biznes

O ile samo pojęcie podnajmu jest powszechnie znane i szeroko rozpoznawalne, to już fakt rozwoju tego stosunku prawnego jako biznesu zdolnego do generowania intratnych zysków zapewne nie jest już tak oczywisty w społecznej świadomości. Tymczasem z roku na rok rośnie zainteresowanie podnajmem jako formą prowadzenia działalności gospodarczej w kraju. Na czym ona polega?

Zasadniczo wygląda to w ten sposób, że właściciel nieruchomości mieszkaniowej przeznaczonej pod wynajem nie wynajmuje jej bezpośrednio docelowym najemcom, którzy będą w niej zamieszkiwać na podstawie umowy najmu, ale firmie, która następnie będzie ją takim osobom podnajmować. Oczywiście aby taka działalność miała sens, najemca musi uzyskiwać od podnajemców istotnie większy czynsz najmu od tego, który musi najczęściej co miesiąc wypłacać wynajmującemu, czyli właścicielowi. To ta właśnie różnica stanowi zysk najemcy z prowadzonej działalności gospodarczej w formie podnajmowania mieszkań czy domów. Czy z punktu widzenia właściciela wynajmowanego lokum ma to sens, a przede wszystkim uzasadnienie ekonomiczne?

Sądząc po rosnącej z roku na rok liczbie właścicieli nieruchomości decydujących się na taką formę ich wynajmu firmom podnajmującym, odpowiedź na taką kwestię może być jedynie twierdząca. Z tym oczywiście zastrzeżeniem, że podnajem bywa korzystny i przede wszystkim praktyczny dla właścicieli tylko określonych nieruchomości mieszkaniowych. Należą do nich przede wszystkim duże kilkupokojowe mieszkania oraz domy o odpowiednim rozkładzie pomieszczeń i stosownej funkcjonalności.

Chodzi o to, że firma-najemca podnajmuje wynajęte lokum dalej zazwyczaj na pokoje kilku niezależnym podnajemcom, np. studentom, młodym małżeństwom czy innym mniej zasobnym osobom migrującym z prowincji do większych ośrodków miejskich w poszukiwaniu lepszej pracy i docelowego miejsca do życia.
Wynajem firmie z opcją podnajmu jest również korzystny dla właściciela w przypadku mieszkań nabywanych w ośrodkach turystycznych pod wynajem krótkoterminowy, czyli tzw. apartamentów wakacyjnych. Ma to głębszy sens zwłaszcza w sytuacji, gdy miejsce zamieszkania właściciela jest oddalone od adresu wynajmowanego lokum.
W omawianych sytuacjach właściciel jest wolny od obowiązku poszukiwania najemców, przygotowywania mieszkania pod wynajem, czy też reagowania w sytuacjach awaryjnych. W przypadku podpisywania przedmiotowych umów najmu z opcją podnajmu na dłuższe okresy czasu, np. dwuletnie, odpada mu też ryzyko okresów bezczynszowych, kiedy to po rozwiązaniu jednej umowy poszukuje się chętnych do podpisania kolejnej. Trudno więc się dziwić, że w kraju coraz szybciej rośnie liczba właścicieli mieszkań pod wynajem świadomych korzyści ich wynajmu firmie podnajmującej.

Interes nie do końca dla każdego

Co bardzo ważne, o ile wynajem mieszkaniowy na niewielką skalę może prowadzić osoba fizyczna bez zarejestrowanej działalności gospodarczej, to w przypadku podnajmu jest już ona konieczna w każdym przypadku i nawet ograniczonym zakresie. Wynika to m.in. z kwestii opodatkowania takiej działalności, które jest dalece bardziej skomplikowane aniżeli w przypadku prostego wynajmu. O tym też każdy potencjalny amator uruchomienia takiego biznesu powinien pamiętać.

Poza tym przedmiotową działalność można praktycznie uruchomić z dnia na dzień, a co bardzo istotne, bez nadzwyczajnych nakładów finansowych. Stąd być może coraz większa popularność podnajmu jako sposobu na zarabianie pieniędzy. Niestety oprócz dobrych chęci bardzo przydatne, o ile nie absolutnie niezbędne wydaje się tu odpowiednie doświadczenie, znajomość lokalnego rynku nieruchomości oraz dość solidna wiedza dotycząca choćby zagadnień prawnych czy podatkowych. Trudno więc uznać mieszkaniowy podnajem jako potencjalny sposób na życie dla każdego, choć każdy może bez problemu spróbować tu swoich sił.