Boom na rynku apartamentów wakacyjnych

Rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce ma się coraz lepiej i w ostatnich latach ulega systematycznemu, przyśpieszonemu rozwojowi. Ba, możemy nawet mówić o swego rodzaju boomie na tego typu nieruchomości, co jest oczywistym następstwem rosnącej zamożności coraz szerszego grona rodaków.

"Drugi dom" w rodzimym wydaniu ma dwie zasadnicze formy, zauważa RynekPierwotny.pl. Pierwsza to właśnie klasyczne apartamenty wakacyjne. Są to mieszkania w różnym, jednak najczęściej wysokim standardzie, oferowane przez deweloperów w atrakcyjnych turystycznych lokalizacjach, w inwestycjach specjalnie zaprojektowanych i zadedykowanych pod wypoczynek właścicieli oraz krótkoterminowy wynajem wakacyjny. Właściciele takich lokali albo sami zajmują się wszelkimi procedurami związanymi z wynajmem, albo angażują do tego specjalistyczne firmy.

Z kolei drugą formą są coraz popularniejsze condohotele, które nie różnią się praktycznie niczym od klasycznych hoteli, dysponując nawet gwiazdkami. Wyróżnia je jednak struktura własnościowa polegająca na tym, że pokoje (apartamenty), będące lokalami użytkowymi, stanowią odrębną własność różnych osób, przez które zostały nabyte inwestycyjnie. Całością zarządza specjalistyczna firma (tzw. operator), który wypłaca właścicielom comiesięczny bądź cokwartalny, często gwarantowany w umowie zysk z najmu. Co ważne, mogą oni sami korzystać ze swoich apartamentów w określonym terminie na specjalnych zasadach.

Sytuacje na rynku apartamentów wakacyjnych i condohoteli zbadała pod koniec ub. roku i opublikowała w raporcie firma Emmerson Evaluation. Wynika z niego, ze w ostatnim czasie mamy do czynienia z boomem na rynku tego typu nieruchomości, będącym efektem dynamicznie rosnącego popytu.

Bałtyk poza konkurencją

Najwięcej, bo ponad setka obiektów typu condohotel oraz tych z apartamentami wakacyjnymi znajduje się nad Bałtykiem. Stanowi to prawie połowę ogólnej liczby tego rodzaju nieruchomości. W górach analitycy Emmerson Evaluation określają ten udział na 40 proc., w aglomeracjach na 10 proc., natomiast na Warmii i Mazurach zaledwie 4 proc.

Także perspektywy rozwoju tego typu inwestycji najlepiej wyglądają w miejscowościach nadmorskich. Najwięcej takich obiektów jest realizowanych lub planowanych w Kołobrzegu, Dziwnowie, Świnoujściu i Międzyzdrojach. W sumie do końca 2020 roku w całym pasie nadmorskim ma powstać ponad 7 tys. nowych lokali w condohotelach i apartamentów wypoczynkowych.

Inwestycje z apartamentami wakacyjnymi wyróżnia przede wszystkim ich lokalizacja: bezpośrednio nad morzem, jeziorem czy w samych górach. Oczywiście w cenie są obiekty czy lokale z odpowiednią panoramą z okien, w przypadku inwestycji nadmorskich z widokiem na Bałtyk bądź Zatokę Gdańską. Najczęściej mamy tu do czynienia z kameralnymi budynkami o podwyższonym lub wysokim (apartamentowym) standardzie, wyposażonymi w obszerne loggie/tarasy. Ważną rolę odgrywa przyjazne, malownicze otoczenie. Zdarzają się też większe obiekty wyposażone w zaplecze gastronomiczne, basen, spa itp.

Z kolei w przypadku condohoteli mamy najczęściej typowe hotele zlokalizowane w atrakcyjnych turystycznych miejscowościach, z pełnym zapleczem gastronomicznym, obsługą, i często wszelkimi atrakcjami typu spa, siłownia czy basen.

Przyszłościowy rynek z rosnącą konkurencją w tle

Na dzień dzisiejszy mamy sytuację systematycznie rosnącej popularności inwestowania w condohotele i apartamenty wakacyjne, na którą rynek odpowiada adekwatnie skonstruowaną podażą. Wygląda też na to, że tego typu tendencja ma przed sobą jeszcze dość długą przyszłość. W związku z tym bezpieczeństwo tego typu inwestycji wydaje się na razie stosunkowo wysokie. O jakim bezpieczeństwie mowa?

W Polsce tylko znikoma ilość takich nieruchomości nabywana jest wyłącznie na własne potrzeby. Drugi dom w polskim wydaniu to apartament wakacyjny nabyty inwestycyjnie pod wynajem przede wszystkim z myślą o zarabianiu na nieruchomościach, dopiero w drugiej kolejności na własne potrzeby. Bezpieczeństwo inwestycji polega więc na gwarancji osiągania zysków z najmu w długim terminie i na wzroście wartości nieruchomości w czasie.

W związku z tym analitycy Emmerson Evaluation zwracają w swoim raporcie uwagę na fakt, że na omawianym rynku wraz z dynamicznie rosnącą podażą nowych obiektów silnie zaostrza się konkurencja. Rynek z czasem może więc ulec względnemu nasyceniu, choć trudno dokładnie przewidzieć kiedy to nastąpi.

Poza tym w związku z tym, że zdecydowana większość takich obiektów zlokalizowana jest w miejscowościach i kurortach wypoczynkowych, główne ryzyko inwestycji w condohotele i apartamenty wakacyjne związane jest z sezonowością, która w krajowych warunkach klimatycznych wciąż pozostaje głównym problemem dla rodzimego biznesu wypoczynkowego.
Zyski z wynajmu krótkoterminowego apartamentów wakacyjnych oraz z inwestycji w lokale typu condo są wyższe niż w przypadku tradycyjnego wynajmu długoterminowego. W przypadku condohoteli mogą sięgać 8 proc., zazwyczaj zawierają się w granicach 6-8 proc. Wciąż też można liczyć na podpisanie z operatorem okresowej umowy z zyskiem gwarantowanym.

Jeżeli dziś można liczyć bez problemu nawet na 8-procentową stopę zwrotu w lokal typu condo, to trudno przewidzieć, czy taki zysk da się utrzymać w przewidywalnej przyszłości, gdy podaż takich obiektów zdecydowanie wzroście, pociągając za sobą wzrost rynkowej konkurencji.