Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali. Stanowi tak art. 155 ust. 1 pkt 6b ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Ten na pozór jednoznaczny przepis w ostatnich miesiącach zaczął być jednak niedostrzegany przez część prezesów spółdzielni mieszkaniowych. Skarżą się nam na to rzeczoznawcy.

Postanowiliśmy to sprawdzić. I rzeczywiście, spośród sześciu spółdzielni, do których się odezwaliśmy, w trzech usłyszeliśmy, że decyzją kierownictwa akty notarialne nie są udostępniane. Powód? RODO. Spółdzielnie uważają, że przekazując akty rzeczoznawcom majątkowym, naruszałyby przepisy o ochronie danych osobowych. Przy czym żaden z naszych rozmówców nie potrafił wskazać konkretnego przepisu unijnego rozporządzenia.

Anonimizacja dokumentów z jednej strony pozwala spółdzielniom uniknąć zarzutów o przekazywanie danych osobowych w niewłaściwe ręce, a z drugiej – ułatwia pracę rzeczoznawcom, którzy nie muszą wykonywać wobec nich obowiązków wynikających z ochrony danych osobowych.

Niezrozumienie przepisów

Eksperci przekonują, że mamy do czynienia z niezrozumieniem przepisów. Niestety prowadzi to do utrudnień dla rzeczoznawców majątkowych, a tym samym ogranicza możliwości przeprowadzenia wiarygodnej wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy ma legitymację prawną do przeglądania aktów notarialnych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi o tym art. 155 ust. 1 pkt 6b u.g.n. – nie ma wątpliwości Małgorzata Cebula, przewodnicząca Rady Głównej Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, biegła sądowa. A zarazem, jak przyznaje, coraz częściej uprawnienie to jest kwestionowane. Cebula dodaje, że nie zna żadnego przepisu, który by w jakikolwiek sposób spółdzielniom mieszkaniowym zakazywał udostępniania aktów notarialnych. Ba, dla potrzeb oszacowania wartości spółdzielczego prawa do lokalu, w momencie gdy jest on przedmiotem obrotu, same przepisy spółdzielcze nakazują oszacowanie wartości rynkowej lokalu. Bez dostępu do aktu notarialnego jest to zaś utrudnione.

Nie ma przesłanek do odmowy

Małgorzata Cebula uważa, że powoływanie się na przepisy RODO jest dla części spółdzielni po prostu wygodną wymówką. Nie chcą one angażować swoich pracowników do pomocy rzeczoznawcom.

– RODO? Przecież my też jesteśmy zobligowani do przechowywania w odpowiedniej formie dokumentacji. Ponadto jako biegłym przekazywane są nam również całe akta sądowe, które zawierają dane wrażliwe. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rzeczoznawca podczas wizyty w spółdzielni podpisał stosowne oświadczenie o przestrzeganiu przepisów RODO, jak to się dzieje w przypadku udostępniania dokumentów przez starostwa powiatowe – wyjaśnia Małgorzata Cebula. Tam po podpisaniu stosownej umowy i oświadczenia rzeczoznawca majątkowy otrzymuje dostęp do systemów teleinformatycznych udostępnianych przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ma wówczas wgląd do dokumentów zgromadzonych w zasobie urzędu.

Art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami

1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;

8)świadectwie charakterystyki energetycznej.

Rozwiązanie: anonimizacja

To, że przepisy RODO nie stanowią przesłanki do odmowy udostępniania aktów notarialnych rzeczoznawcom, potwierdza również Anna Zawadzka, adwokat w kancelarii Lubasz i Wspólnicy. Zaznacza, że aby określić wartość nieruchomości przy wykorzystaniu metody porównawczej, niezbędne jest wskazanie, czy przedmiotowe nieruchomości można zaliczyć do zbioru podobnych do siebie. Dlatego ustawodawca wskazał wprost, że rzeczoznawcy powinni móc przeglądać akty notarialne.

– Na potrzeby wyceny konieczne jest zatem uzyskanie przez rzeczoznawcę szczegółowych danych o nieruchomości: jej położeniu, wielkości, wyposażeniu, stanie prawnym oraz szczególnych warunkach transakcji – spostrzega Anna Zawadzka. A to jest możliwe dzięki wglądowi w akt notarialny. Tyle że – jak zauważa ekspertka – z reguły całkowicie zbędne jest, by rzeczoznawca mógł poznać dane stron transakcji (chyba że wpływ na cenę zbycia nieruchomości miało np. pokrewieństwo między stronami). – Dlatego przepisy pozwalające rzeczoznawcom na wgląd do aktów notarialnych nie mogą stanowić podstawy udostępnienia rzeczoznawcom danych osobowych zawartych w aktach notarialnych – uważa mec. Anna Zawadzka. A zatem spółdzielnie mieszkaniowe muszą z jednej strony udostępniać akty notarialne na wniosek rzeczoznawców majątkowych, ale z drugiej – powinny zadbać o to, by przekazywane akty miały zanonimizowaną formę. Anna Zawadzka przekonuje, że takie rozwiązanie jest korzystne również dla samych rzeczoznawców, którzy – nie wchodząc w posiadanie danych osobowych stron przypadkowych transakcji – nie muszą wykonywać wobec nich obowiązków wynikających z ochrony danych osobowych, w szczególności obowiązku informacyjnego.

opinia eksperta

Znamy i rozumiemy nasze obowiązki

Krajowa Rada Spółdzielcza nie otrzymywała i nie otrzymuje informacji, ani od spółdzielni mieszkaniowych, ani od samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych, o przypadkach ograniczania dostępu rzeczoznawcom majątkowym do aktów notarialnych dotyczących spółdzielczych praw do lokali znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych.

Rzeczoznawcy majątkowi mają nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zapoznać się z treścią aktów notarialnych, a informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W związku z tym, w ocenie Krajowej Rady Spółdzielczej, stwierdzenie, że udostępnianie rzeczoznawcom majątkowym aktów notarialnych może stanowić naruszenie przepisów o ochronie danych osobowych nie znajduje uzasadnienia.

Spółdzielnie mieszkaniowe w większości doskonale poradziły sobie z dostosowaniem się do nowych regulacji dotyczących ochrony danych osobowych. Świadomość ciążących na spółdzielniach jako administratorze danych osobowych obowiązkach jak również podstawach dopuszczalności udostępniania danych jest wysoka.

W kontekście omawianego zagadnienia istotne jest, że wynikający z art. 155 ust. 1 pkt 6b ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek udostępniania przez spółdzielnie mieszkaniowe rzeczoznawcom majątkowym danych zawartych w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych dotyczy wyłącznie zbywania spółdzielczych praw do lokali i nie dotyczy prawa odrębnej własności lokali znajdujących się w zasobach mieszkalnych spółdzielni mieszkaniowych.

Więcej informacji na ten temat mogą udzielić zainteresowanym właściwe związki rewizyjne zrzeszające spółdzielnie mieszkaniowe, na przykład Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie.

Problem nabrzmiewa

Kłopoty we współpracy ze spółdzielniami dla rzeczoznawców będą niebawem jeszcze dotkliwsze niż dotychczas. A to dlatego, że do tej pory rzeczoznawca przy stosowaniu metody porównawczej powinien sprawdzić akty notarialne nieruchomości, ale nie musiał tego robić, jeśli napotkał uzasadnione trudności. Jeśli więc spółdzielnia nie chciała dokumentów przekazać, to sporządzano wycenę na podstawie innych dostępnych papierów. Sęk w tym, że Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przygotowuje dla rzeczoznawców standardy, do których będą się oni musieli stosować (szerzej pisaliśmy o tym w Tygodniku Gazeta Prawna z 29 marca 2019 r.). Jeden z punktów stanowi, że wymogiem jest pozyskanie danych z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Jeśli tego zabraknie, bardzo proste będzie zakwestionowanie całej wyceny, gdyż nie będzie spełniony warunek formalny.

– W starostwach powiatowych nie są z reguły zbierane umowy, które nie dotyczą obrotu prawem własności lub użytkowania wieczystego, np. dotyczące sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowy takie są w spółdzielniach mieszkaniowych, jednak niektóre z nich nie chcą ich udostępniać – zwracał uwagę na naszych łamach Tomasz Ciodyk, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Podstawa prawna

Art. 155 ust. 1 pkt 6b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE, RODO (Dz.Urz. UE z 2016 r. L 119, s. 1).