Pewny swego jest Oleksandr Berezovskyi z biura nieruchomości Nowodworski Estates: - Pośrednictwo jest usługą, usługi zawsze będą potrzebne i ludzie zawsze będą za nie płacić... Nie chodzi o technologię, chodzi o wartość dodaną do współpracy z prawdziwym pośrednikiem. - Zakup nieruchomości to bardzo stresująca sytuacja, łatwo tu o kosztowny błąd. To broker sprawdza dokumentację, stan prawny domu czy mieszkania, dane z księgi wieczystej etc, słowem: zapewnia bezpieczeństwo całej transakcji - dodaje Berezovskyi. To optymistyczna wersja świata według brokerów na koniec 2018 roku.
Prawo ciążenia algorytmu
Bo jest jeszcze inna, dla pośredników już nie tak różowa. Widać ją w filmach Bessona czy książkach Dicka. Za 20-30 lat świat - nie tylko nieruchomości - nie będzie wyglądać tak samo. Według zgodnej opinii specjalistów, sztuczna inteligencja i roboty doprowadzą do likwidacji tysięcy zawodów, m.in. prawników, lekarzy, doradców finansowych, brokerów giełdowych i właśnie pośredników nieruchomości. Świetlaną przyszłość mają takie profesje jak neuroinformatyka czy kognitywistyka ze specjalnością sztuczna inteligencja i logika. To właśnie ci specjaliści stworzą nowy świat. Będzie w nim mniej ludzi, a więcej algorytmów.
Wyrafinowane algorytmy już dziś oplatają świat niewidzialną pajęczyną. Niezmordowane cyfrowe "robaki" nieustannie obserwują nasze zachowanie, liczą, analizują, tworzą profile osobowości, ustalają behawioralne wzorce dla potrzeb różnych firm, służb, instytucji. Algorytmy tropią w sieci, ale wyniki ich analiz i związana z tym aktywność wpływa na nas już w realnym świecie. Ich możliwości, zasięg i umiejętności nieustannie rosną wraz rosnącymi możliwościami przesyłowymi sieci i mocami obliczeniowymi komputerów. Od kilku lat w ten świat wkracza "internet wszystkiego". Jeszcze powoli, z oporami, ale nieuchronnie. Podłączone do sieci przedmioty, małe i duże AGD, ubrania, samochody będą bezustannie analizować, śledzić, przechwytywać wzorce zachowania, a w końcu decydować. Rewolucja się dopełni.
Spersonalizowane doradztwo przyszłości
Także na rynku nieruchomości. "Robaki" w sekundy dotrą do milionów baz danych na całym świecie, w poszukiwaniu informacji o nas i dla nas. Dostaniemy więc dane o nieruchomościach na sprzedaż czy wynajem, o właścicielu, okolicy; wszystko, co można sobie wyobrazić i czego dziś wyobrazić sobie nie można. Miliardy terabajtów danych, których zapewne sami latami nie bylibyśmy w stanie przetrawić. Selekcje, analizy i wnioski zrobi dla nas algorytm; doradzi też warianty transakcji. Do tego oszacuje możliwość obniżenia ceny w oparciu o dane o jego wcześniejszych transakcjach, sytuacji finansowej i zawodowej. To wszystko w kilka sekund. W podobny sposób znajdzie też chętnych na nasz dom czy mieszkanie. A gdy strony dogadają się, co do ceny i warunków, za pomocą jednej ustnej komendy będzie można zakończyć transakcję pod względem prawnym. Tak będzie wyglądało "spersonalizowane doradztwo przyszłości" na rynku nieruchomości. Czy dzisiejszy agent potrafi się temu przeciwstawić? To jeszcze fikcja, ale zważywszy na tempo rozwoju technologii informatycznych jesteśmy tego bliżej niż dalej.
Tym bardziej, że podobne, choć jeszcze nie tak wyrafinowane programy już powstają. Rex Real Estate w dużej mierze zrezygnował z usług agentów. Założona w 2014 roku w Los Angeles firma zebrała od inwestorów ponad 25 mln dolarów na wdrożenie algorytmów w świat nieruchomości. Wśród inwestorów znaleźli się m.in. współzałożyciel Sun Microsystems, Scott McNealy, założyciel Best Buy, Dick Schulze i założyciel Crate & Barrel, Gordon Segal. Program działa, dzięki czemu firma może pobierać dużo mniejsze i bardzo konkurencyjne stawki prowizji.
Co algorytm ma do młotka
Jak komputer sprzedaje dom w Rex Real Estate? Wszystko zaczyna się od reklamy. Prezentowane one są hipotetycznym klientom, zidentyfikowanym na podstawie tysięcy danych. Algorytmy zaczynają swoją pracę, gdy pojawiają się pierwsze kliknięcia w reklamę. System wyszukuje podobieństwa między tymi osobami. Na podstawie tych kryteriów lokalizowani są nowi klienci, którzy spełniają wzorce. Platforma analizuje również zachowania online, aby zidentyfikować potencjalnych nabywców i sprzedawców. Wybranym w ten sposób osobom prezentowane są reklamy w mediach społecznościowych i na stronach internetowych.
Rex identyfikuje też potencjalnych nabywców i sprzedawców domów, zbierając dane od sprzedawców detalicznych i firm. Poszukiwane i analizowane są te informacje, które wykazują zmiany w zachowaniach nabywców. Powszechną praktyką jest sprzedawanie danych o zakupach konsumentom stronom trzecim i reklamodawcom. - Sam fakt zakupu młotka nie jest jeszcze dla algorytmów zbytnio interesujący, ale już zmiany w tempie, w jakim kupowane są materiały do domu są już dla nas bardzo ważne - mówi Jack Ryan, prezes i współzałożyciel Rex Real Estates. - Analizowane są tysiące danych, np. o porównywalnej sprzedaży mieszkań w okolicy, by określić w jaki sposób wpływają na prawdopodobieństwo, że dom uda się sprzedać za określoną cenę w ciągu określonej liczby dni - dodaje przedsiębiorca.
Firma pobiera tylko 2-procentową prowizję zamiast 5 proc. i od 2016 r. zawarła w ten sposób ponad 250 transakcji. Nadal zatrudnia 22 agentów, którzy służą jako doradcy i opiekunowie podczas całego procesu sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Pojawiają się też na dniach otwartych wystawionego na sprzedaż domu. Przywożą ze sobą specjalnie zaprogramowanego robota, który potrafi odpowiedzieć na 75 bardzo szczegółowych pytań o nieruchomość i okolicę czyli wszystko to, czego nie jest w stanie zapamiętać broker. Można się tylko domyślać, że wkrótce ów robot przyjedzie na takie spotkanie sam w autonomicznym samochodzie.
Broker, czyli start up
Gdzie więc miejsce dla bokera? Można się z tym zgadzać lub nie, ale rewolucja technologiczna jest jak prawo ciążenia: zmiany nadchodzą nieuchronnie i są nienegocjowalne. Tego nie da się zatrzymać. W tym gąszczu terabajtów danych pośrednicy chcą widzieć jednak jakieś światełko w tunelu. - Dobry pośrednik potrafi wynegocjować lepszą cenę dla klienta - argumentuje Oleksandr Berezovskyi z Nowodworski Estates. I podaje przykład z ostatnich tygodni. - Sprzedawałem mieszkanie na wrocławskim Ołtaszynie. Cena: 350 tys. złotych. Wiedziałem, że właściciel jest w stanie zejść do 290 tys. zł; moja prowizja dla kupującego wynosiłaby 10 tys. zł brutto, więc gdyby doszło do transakcji za 300 tys. zł, kupujący zapłaciłby 10 tys. zł za pośrednictwo, ale w kieszeni zostałoby mu 40 tys. zł, a właściciel sprzedałby o 10 tys. zł lepiej niż zakładał. Wszyscy wygrywają. Kupujący kupił to mieszkanie beze mnie za 335 tys. zł, czyli zapłacił 25 tys. zł więcej niż gdyby zrobił to ze mną - opowiada.
Wg brokera, dobry pośrednik widzi problem i rozwiązuje go, a nie utrudnia życia swoim klientom. - I żadne nowe technologie tego nie zmienią. Ale na pewno zmienią rynek nieruchomości. Nieprofesjonalni agenci nie będą potrzebni i pracy dla nich nie będzie. Zostaną najlepsi, wspomagani przez sztuczną inteligencję. Technologie nie zastąpią jednak umiejętności sprzedażowych, ogromu wiedzy i możliwości kreowania wartości dodanej od zakupu lub sprzedaży mieszkania - uważa Berezovskyi.
Chcąc w przyszłości działać na tym stechnologizowanym rynku, biura nieruchomości już dziś muszą zacząć myśleć o przyszłości: jak odnajdą się w sieci 3.0, w świecie algorytmów i sztucznej inteligencji; robotów i autonomicznych pojazdów. Być może klasyczne biura nieruchomości znikną, a wyłonią się z nich po prostu start upy, zarabiające na niższych jednak prowizjach. To nieuniknione, bo w grę wchodzą miliardowe oszczędności. Wg, Jacka Ryana, sama instytucja pośrednictwa raczej tak szybko nie zniknie, tylko zmieni się jego rola. - Kiedy sprzedajesz cały swój dorobek lub kupujesz nieruchomość za oszczędności całego życia, to chcesz wiedzieć, że oprócz komputera w całym tym procesie jest ktoś, kto troszczy się o ciebie - uważa. Tyle że prawdopodobnie jest to prawda naszego pokolenia i następnego. Kolejne mogą już nie mieć takich sentymentów.