Rezerwacja mieszkania będzie bezpieczniejsza? "Mniej zachwyceni mogą być deweloperzy"

Warto wiedzieć, że rząd przymierza się do modyfikacji zasad rezerwowania lokali od deweloperów. Jeżeli planowane zmiany wejdą w życie, to nabywcy nowych "M" będą mieli powody do zadowolenia. Mniej zachwyceni mogą być deweloperzy.

Obecnie kwestia rezerwacji mieszkań nie jest uregulowana

Na wstępie warto zaznaczyć, że pomysł uregulowania zasad rezerwacji mieszkań został sformułowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wspomniana instytucja nie po raz pierwszy proponuje nowelizację tak zwanej ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Projekt nowelizacji autorstwa UOKiK-u został wstępnie przyjęty przez rząd i trafił do Rządowego Centrum Legislacji.

Jak tłumaczą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl, ten projekt z połowy 2018 roku, oprócz likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, przewiduje również wprowadzenie przepisów związanych z rezerwacją mieszkań. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje, że regulacja zasad rezerwowania nowych lokali jest konieczna, ponieważ w tej materii dochodzi do nadużyć ze strony przedsiębiorców. Jako argument UOKiK podaje między innymi skargi napływające od konsumentów.

Przed zaprezentowaniem regulacyjnych planów UOKiK-u warto wyjaśnić, jak obecnie wygląda kwestia rezerwacji mieszkań od deweloperów. Ten aspekt działalności firm deweloperskich nie jest specjalnie uregulowany przez przepisy. Umowa rezerwacyjna mieszkania nie doczekała się specjalnych regulacji na gruncie kodeksu cywilnego lub innych ustaw. Właśnie dlatego umowy rezerwacyjne w praktyce przybierają dość różne formy. Ich głównym elementem jest deklaracja dewelopera, który za określonym wynagrodzeniem zobowiązuje się do wyłączenia danego mieszkania z oferty.
Czas obowiązywania umowy deweloperskiej zależy od woli stron. Przepisy nie precyzują również wysokości opłaty za rezerwację. Wspomniana opłata zwykle oscyluje na poziomie 1 - 5 proc. ceny ofertowej lokum. Kolejną kluczową kwestią jest brak regulacji określających zasady zwrotu lub zatrzymania opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera w sytuacji, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Wg portalu RynekPierwotny.pl bardziej zapobiegliwi klienci próbują wynegocjować z firmą deweloperską klauzule w umowie przewidujące zwrot opłaty za rezerwację, jeżeli zakup lokalu będzie niemożliwy ze względu na niezawinione okoliczności (np. odmowną decyzję kredytową kilku banków).

Opłata rezerwacyjna zostanie obniżona do 1 proc. ceny lokalu

Nowelizacja ustawy deweloperskiej w kształcie zaproponowanym przez UOKiK, zawiera kilka ciekawych rozwiązań, które mają wyeliminować opisane powyżej problemy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował rządowi między innymi ustawowe ograniczenie poziomu opłaty rezerwacyjnej do 1 proc. ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym. UOKiK postuluje również sprecyzowanie wymaganych elementów umowy rezerwacyjnej. Wspomniany urząd chciałby też wprowadzić jednolite zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera.

Zgodnie z projektem zamieszczonym na stronie Rządowego Centrum Legislacji, przedsiębiorca ma zostać zobowiązany do zwrotu opłaty za rezerwację, jeżeli wystąpi przynajmniej jedna z poniższych okoliczności:

 potencjalny nabywca mieszkania po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i przekazaniu opłaty, nie uzyskał od banku pozytywnej decyzji kredytowej albo promesy
 deweloper nie przestrzega podpisanej umowy rezerwacyjnej (w takiej sytuacji, przedsiębiorca zwraca 200% opłaty rezerwacyjnej)
 bez zgody osoby rezerwującej mieszkanie, dokonano zmian prospektu informacyjnego albo jego załączników
 po podpisaniu umowy rezerwacyjnej dotyczącej gotowego mieszkania, deweloper nie usunął wad zgłoszonych przez klienta do protokołu odbioru (w takim przypadku, przedsiębiorca zwraca 200 proc. opłaty rezerwacyjnej).

W nawiązaniu do wspomnianego wcześniej prospektu informacyjnego, warto wymienić jeszcze jedną ciekawą zmianę zaproponowaną przez UOKiK. Mianowicie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce, aby prospekt informacyjny był przekazywany osobie zainteresowanej mieszkaniem przed podpisaniem przez nią umowy rezerwacyjnej.

Termin ustawowych zmian nadal pozostaje niewiadomą

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl istnieje duże prawdopodobieństwo, że opisane powyżej propozycje UOKiK-u dotyczące rezerwowania nowych lokali, za pewien czas staną się obowiązującym prawem. Trudno jednak przewidzieć, kiedy dokładnie może dojść do takich zmian. Obecnie projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wciąż znajduje się w fazie prac przygotowawczych prowadzonych przez Rządowe Centrum Legislacji. Ostatnia aktualizacja statusu tego projektu przypadła na koniec sierpnia 2018 r. Można mieć tylko nadzieję, że nowelizacja ustawy deweloperskiej nie będzie wprowadzana w przedwyborczym pośpiechu. Z taką sytuacją, która odbiła się na jakości prawa, mieliśmy do czynienia w 2011 r. Wtedy chodziło o wprowadzenie ustawy deweloperskiej przed nadchodzącymi wyborami parlamentarnymi.