Więcej nowych mieszkań do kupienia od ręki. Czy warto?

Osobom kupującym gotowe mieszkania przede wszystkim odpada stres wynikający z obawy, że w trakcie budowy deweloperowi powinie się noga. Skutkiem jego upadłości byłyby w najlepszym razie potężne komplikacje związane z dokończeniem inwestycji – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Wadą takiej opcji jest niewielki wybór mieszkań, gdyż do czasu zakończenia budowy ogromna większość z nich ma już przyszłych właścicieli. Mimo to warto zainteresować się tzw. pustostanami. Tym bardziej, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy ubyło kupujących i niektórzy deweloperzy są skłonni negocjować cenę. Ponadto niektórzy deweloperzy obniżają cenę, jeśli zależy im na zamknięciu danego projektu i uniknięciu kosztów utrzymania niesprzedanych gotowych mieszkań.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej jest ich w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. W tym pierwszym mieście stanowiły one pod koniec 2022 r. ok. 16% łącznej liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich.

Zarówno liczba gotowych mieszkań, jak też i ich udział w ofercie wyraźnie zwiększył się w ubiegłym roku nie tylko w Krakowie, ale też w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach. Z drugiej strony dla chcących kupić mieszkanie kluczowe są nie tylko wielkość oferty, ale i cena. – Ci, którzy rozglądają się za mieszkaniem w rozpoczętych niedawno inwestycjach muszą się liczyć z tym, że słono zapłacą. Niestety, deweloperzy wprowadzają do sprzedaży coraz droższe mieszkania. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że ceny gotowych lokali są w przeliczeniu na metr kwadratowych bardziej atrakcyjne – zauważa Marek Wielgo.

Np. średnia cena mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym przekraczała pod koniec 2022 r. 13,3 tys. zł za m kw. W tym czasie oferowane przez deweloperów lokale na wczesnym etapie budowy kosztowały przeciętnie ponad 14,4 tys. zł, zaś gotowe – „tylko” ok. 11,8 tys. zł za metr. Jednak największe różnice można zaobserwować w Katowicach. Średnia cena metra kwadratowego gotowych mieszkań jest tu aż ponad jedną trzecią niższa od wprowadzonych niedawno na rynek i o blisko jedną czwartą niższa od średniej całej oferty deweloperskiej.

Poszczególne miasta różnią się znacznie pod względem struktury cenowej gotowych mieszkań. Np. w Warszawie i Wrocławiu największy odsetek stanowią lokale z ceną powyżej 12 tys. zł za m kw. Można tu też jednak znaleźć i tańsze, czyli z ceną nawet poniżej 9 tys. zł za metr. Z kolei w Łodzi i Katowicach w ofercie gotowych lokali przeważają takie, które kosztują mniej niż 8 tys. zł za m kw.

Czy można to tłumaczyć tym, że po zakończeniu budowy pozostają lokale o dużym metrażu, na które jest najmniejszy popyt ze względu na wysoką cenę jednostkową? Dane z BIG DATA RynekPierwotny.pl to potwierdzają, choć równocześnie pokazują, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. W grudniu we wszystkich najmniej było kawalerek, a w Katowicach i Poznaniu nie było ich wcale. W większości miast największy odsetek gotowych mieszkań stanowią trzypokojowe, np. w Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu ich udział w ofercie przekracza 40%. W Łodzi dominują zaś mieszkania czteropokojowe i większe. We wszystkich miastach wciąż bez problemu można też znaleźć „dwójki”. W Krakowie mają one największy udział wśród gotowych mieszkań.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę na zmianę preferencji nabywców. Ponieważ wskutek wzrostu stóp procentowych spadła ich zdolność kredytowa, wielu decyduje się na mniejszy metraż. Generalnie wzrósł popyt na kawalerki, a zmniejszył się na mieszkania trzypokojowe. Np. w Katowicach udział kawalarek w całej puli sprzedanych mieszkań wzrósł w 2022 r. z 9% do 17%. Natomiast z 37% do 28% skurczył się odsetek mieszkań trzypokojowych. Nie dziwi więc, że tych pierwszych nie ma wśród gotowych, zaś trzypokojowych jest najwięcej w ofercie katowickich firm deweloperskich. Oczywiście w dalszym ciągu we wszystkich metropoliach najlepiej sprzedawały się mieszkania dwupokojowe.