Wynajmij mieszkanie bez strat - jak się ustrzec kłopotów i zminimalizować ryzyko?

Bierzmy przykład z Wielkiej Brytanii

W Polsce niestety system przepisów prawnych, regulujących zasady wynajmu, to archaiczny zbiór idei z minionej epoki. Istnieją kraje, gdzie wygląda to inaczej, zauważa Małgorzata Sommer, ekspert rynku nieruchomości. W Wielkiej Brytanii, gdzie przecież mieszka wielu Polaków, wszelkie aspekty wynajmu są pedantycznie uregulowane. Ogólnokrajowa sieć sprawdzania zdolności kredytowej osób indywidualnych to pierwszy krok. Następnie istnieje obowiązek wykupienia w jednej z dwóch firm specjalnego ubezpieczenia mieszkania (płaci się za rok z góry) - bez tego żadna umowa nie zostanie podpisana. Sporządzenie umowy też naturalnie kosztuje. Właściciele wymagają wpłacenia depozytu (zależnie od wartości lokalu i warunków umowy), do którego jednakże nie mają łatwego dostępu. Państwo precyzuje to odpowiednimi przepisami - dwie instytucje finansowe przechowują depozyty (kaucje) wszystkich najemców w specjalnych funduszach, a dostęp do do nich wynajmujący musi uzasadnić. Inne przepisy ułatwiają pozbycie się najemców niespełniających założeń umowy najmu. W efekcie wynajem to proces skomplikowany i precyzyjnie opisany, ale bezpieczny.

Polak radzi sobie sam

W naszym kraju jest inaczej. Skoro nie do końca możemy korzystać z równie dojrzałego systemu prawnego, musimy radzić sobie sami. Przede wszystkim jako wynajmujący powinniśmy realistycznie spojrzeć na przychody, jakie chcemy uzyskać z wynajmu naszego lokalu. Marzycielskie spojrzenie na tę sprawę przedłuży poszukiwanie najemcy i wprowadzi niepotrzebny zamęt. Trzeba pamiętać, że wpływ na cenę wynajmu ma głównie lokalizacja, drugorzędnym zaś czynnikiem jest standard wykończenia mieszkania czy domu. Aby przynajmniej częściowo zorientować się w wypłacalności przyszłego lokatora, warto poprosić go o zaświadczenie o dochodach - taka prośba pozwoli także najemcy zrewidować własne możliwości finansowe i spojrzeć trzeźwo na warunki umowy.

Zabezpiecz swoje prawa

Z punktu widzenia właściciela lokalu, który być może zainwestował cały dorobek życia, najważniejsze jest zabezpieczenie własnych praw. Optymalnym sposobem na uchronienie się przed nieuczciwym lokatorem, w dzisiejszym polskim systemie prawnym, pozostaje notarialna umowa najmu okazjonalnego. Taka umowa znacznie łagodzi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i umożliwia wynajmującemu skuteczne pozbycie się nieuczciwego lokatora. Przed podpisaniem umowy najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy, do którego przeprowadzi się w razie zerwania umowy. Niektórzy najemcy podchodzą do umów tego typu z rezerwą, ale sprawa jest dość prosta: bez formuły najmu okazjonalnego nie uda nam się pozbyć naruszającego warunki umowy lokatora podczas zimy, albo gdy w lokalu mieszka kobieta ciężarna. W umowie należy przy tym dokładnie określić, ile osób będzie mieszkać w wynajętym mieszkaniu. W przypadku osób obcego pochodzenia należy zażądać dokumentów dowodzących posiadania przez nie prawa do pobytu na terenie RP.

Trzeba założyć jako warunek konieczny, że umowy na media, w tym wodę, energię elektryczną, gaz, łącze internetowe czy telewizję kablową musi zawierać bezpośrednio lokator. Powód jest oczywisty: jeśli najemca nie płaci rachunków w terminie i długi u dostawców tych usług rosną, mógłby on znacząco zadłużyć właściciela mieszkania. Należy te kwestie jasno opisać w umowie. W Polsce system kaucji nie jest tak unormowany jak w Wielkiej Brytanii, umowa powinna więc zawierać klauzulę o stanie technicznym, ewentualnie estetycznym mieszkania czy domu: najemca powinien pozostawić opuszczany lokal w takim samym stanie, w jakim go zastał. Musimy otwartym tekstem określić, jakie prace musi wykonać na własny koszt, by przywrócić lokal do stanu pierwotnego: mogą one obejmować malowanie ścian, naprawy urządzeń czy pranie podłogowych wykładzin dywanowych.

Dokładnie tak jak czyni się to w Zjednoczonym Królestwie, trzeba podpisać protokół zdawczo-odbiorczy przed przekazaniem mieszkania oraz na koniec wynajmu. Dobrze jest dołączyć do niego dokumentację fotograficzną oraz inwentarz urządzeń technicznych, aby nie pojawiły się w późniejszym okresie żadne różnice zdań. Nie praktykuje się tego w Polsce - a szkoda – dlatego też warto nauczyć się od Brytyjczyków wykonywania regularnych inspekcji wynajmowanego lokalu - pozwalają one wcześniej wykryć nieprawidłowości i wymuszają u lokatora dbałość o kwestie wymienione w umowie. Terminy oraz warunki przeprowadzania inspekcji należy zawrzeć w umowie.

Wynajmujący powinien także zapewnić sobie stały dostęp do lokalu bez względu na obecność w nim lokatora - taki dostęp może być konieczny w razie awarii, pożaru czy klęski żywiołowej. Istnieją na rynku specjalne systemy zamków z kluczem głównym typu Master Key, warto się w taki system zaopatrzyć. W Polsce nie ma wprawdzie takiego obowiązku, ale dobrze jest wyposażyć wynajmowany lokal w alarm pożarowy oraz czujnik ulatniającego się gazu - zawsze lepiej zapobiegać katastrofie, niż remontować mieszkanie po jakimś niefortunnym zdarzeniu, zawinionym przez nieostrożnego lokatora.

Poradź się specjalisty

Nie da się przewidzieć wszystkich ewentualności, dlatego przy sporządzaniu umowy najmu warto poradzić się osoby doświadczonej w tym zakresie i przygotować taką umowę, by w jak najszerszym zakresie chroniła także interesy wynajmującego. Powyższe rady powinny nieco pomóc zadbać o bezpieczeństwo własnej inwestycji - wynajem zarobkowy lokalu mieszkaniowego to duże ryzyko, ale zarazem także solidne źródło dochodu. Wymaga starannego przygotowania, by nie zmienił się w koszmar.