Statystki rosną

Najwięcej mieszkań do użytkowania oddawanych jest oczywiście w Warszawie, co nie może dziwić. Stołeczny rynek mieszkaniowy jest największy w naszym kraju i zostawia pod tym względem takie miasta jak Kraków, Wrocław, czy Gdańsk daleko w tyle. W 2017 roku w Warszawie oddanych do użytkowania zostało 20,3 tys. lokali mieszkalnych. W zajmującym drugie miejsce na podium Krakowie licznik zatrzymał się na 11 tys. jednostek mieszkaniowych. Warto podkreślić, że na przestrzeni lat 2006-2017, to właśnie w 2017 roku odnotowano największą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania, na czterech głównych rynkach mieszkaniowych w naszym kraju.

Jak popyt z podażą

Liczba lokali mieszkalnych oddanych w ubiegłym roku przewyższa wyraźnie nawet rok 2009, który w przypadku Warszawy i Krakowa był do tej pory rekordowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to dziwne, bowiem rok 2009 trzeba już kojarzyć ze spadkiem koniunktury w mieszkaniówce. Łukasz Żurowski, ekspert rynku nieruchomości i współwłaściciel Fides Estate tłumaczy, że "taki rozwój wypadków jest typowy dla rynku mieszkaniowego. Niedopasowanie podaży do popytu – wynikające z czasochłonnego procesu inwestycyjnego - stanowi jedną z podstawowych cech rynku nieruchomości. Najłatwiej można je zauważyć właśnie w momencie gwałtownych fluktuacji koniunktury. Projekty rozpoczęte w szczytowym okresie prosperity trafiają na rynek, gdy zapotrzebowanie na mieszkania zaczyna się już obniżać. I tak właśnie było w roku 2009”.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania oraz ich średnia powierzchnia (mkw.) w latach 2006-2017
Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk
Rok Mieszkania oddane do użytkowania Średnia powierzchnia Mieszkania oddane do użytkowania Średnia powierzchnia Mieszkania oddane do użytkowania Średnia powierzchnia Mieszkania oddane do użytkowania Średnia powierzchnia
2017 20 331 63,06 11 044 56,11 8 844 59,40 6 442 57,71
2016 20 119 59,27 9 363 57,46 8 475 58,86 5 080 59,71
2015 13 306 64,05 6 455 59,51 6 671 59,74 4 506 56,64
2014 14 964 66,15 7 346 59,77 5 935 60,19 3 945 61,60
2013 13 128 70,84 7 019 63,44 7 839 57,72 3 851 65,08
2012 13 496 71,91 6 824 63,10 6 676 65,42 5 095 65,49
2011 9 356 79,36 4 852 66,76 3 752 66,97 4 422 70,86
2010 12 462 73,75 4 716 71,38 4 666 62,76 3 534 72,86
2009 19 482 73,86 10 344 61,04 5 889 61,98 4 276 73,85
2008 19 049 75,30 6 621 64,06 5 287 67,78 4 550 68,50
2007 15 729 77,31 4 922 69,65 3 327 65,91 3 295 69,74
2006 13 686 77,37 6 612 60,63 4 379 63,48 3 099 72,96
Opracowanie własne na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego

Nawet kilkanaście mkw. mniej

Oprócz rosnącej liczby lokali gotowych do zamieszkania w ostatnich latach, uwagę zwraca jeszcze jedna tendencja. Stanowi ją postępujący spadek średniej powierzchni przypadającej na oddawane do użytkowania mieszkania. W Warszawie przeciętny metraż takich lokali obniżył się z 77,37 mkw. w roku 2006 do 63,06 mkw. w roku 2017. Co ciekawe w 2016 roku przeciętna wielkość nowego M była jeszcze niższa. Wynosiła wówczas tylko 59,27 mkw. To w stolicy oraz w Gdańsku spadek standardowej powierzchni mieszkań oddawanych do użytkowania w latach 2006-2017 był zdecydowanie najwyższy. W tych dwóch miastach nowe cztery kąty skurczyły się w ciągu dwunastu lat o jedną piątą, czyli kilkanaście mkw.

W Krakowie i Wrocławiu proces ten również był widoczny, choć nie przyjmował już tak dużych rozmiarów. Wydaje się więc, że dzisiaj Polacy kupując mieszkanie bardziej realistycznie podchodzą do oceny swoich możliwości finansowych. Ostrożniej szacują zawartość swojego portfela i po prostu szukają mniejszych jednostek mieszkalnych, niż jeszcze kilka lat temu. Bezcenną lekcję w tym zakresie stanowiły lata 2006-2008, gdy część osób przeszarżowała z kredytami, zwłaszcza tymi denominowanymi w obcych walutach. Problemy osób ze zobowiązaniami we frankach szwajcarskich jeszcze przez wiele lat będą stanowiły swoistą przestrogę dla osób zaciągających kredyt hipoteczny.

Koniec mikromieszkań

W kontekście obniżającej się powierzchni nowych mieszkań warto dodać, że od początku roku obowiązują nowe przepisy określające minimalną powierzchnię mieszkania. - Od 1 stycznia 2018 roku najmniejszy metraż lokalu mieszkalnego może wynosić 25 mkw. Ta zmiana miała charakter prewencyjny, w celu ograniczenia budowy mikromieszkań. Lokale o powierzchni kilkunastu, a w niektórych przypadkach jedynie kilku mkw. zaczęły się bowiem już pojawiać w niektórych miastach. – zaznacza Kamil Zabrocki, prezes Beaver Peak Resort&Gallery.

Ma to obniżyć pęd deweloperów do budowy miniaturowych mieszkań. Inwestorzy mogą być jednak zadowoleni z innych zmian, które również obowiązują od bieżącego roku. - Zniesione zostały przepisy sztywno określające wymiary poszczególnych pomieszczeń oraz chociażby te uniemożliwiające zaprojektowanie w kawalerce aneksu kuchennego połączonego bezpośrednio z pokojem. Pozostawia to architektom zdecydowanie większą swobodę na etapie projektowania, ale również później, już przy aranżacji nieruchomości – dodaje Kamil Zabrocki.