Dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań. Galopada się rozkręca

905,36 pkt to najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance. Jest to wartość najwyższa od maja 2010 r., a jednocześnie o 8,5 proc. wyższa od tej sprzed roku. W tym okresie ceny wzrosły w 22 spośród 23 badanych przez Home Brokera i Open Finance miast. Wyliczany na podstawie transakcji dokonanych przez klientów HB i OF wskaźnik obrazuje faktyczne tendencje na rynku mieszkaniowym, a nie zmiany oczekiwań sprzedających, co pokazują wszelkie miary oparte na cenach ofertowych.

Wyjątkowy Poznań

W zestawieniu miast badanych na potrzeby Indeksu Cen Transakcyjnych wyróżnia się Poznań, który jest jedynym z ujemną dynamiką średnich cen. Przez ostatni rok przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Wielkopolski obniżyła się o 2,8 proc. Jest to związane m.in. ze spadkiem popytu na mieszkania w Poznaniu, co sygnalizował w ostatnim raporcie dotyczącym tego rynku Narodowy Bank Polski. Według zebranych przez NBP danych, na samym rynku pierwotnym liczba transakcji w I kwartale 2018 r., spadła w relacji do poprzedniego kwartału, o 23 proc. Co ciekawe, NBP zauważył, że wokół Poznania tendencja jest odwrotna – liczba sprzedanych mieszkań wzrosła w tym samym okresie o 9 proc.

W Warszawie najdrożej od siedmiu lat

Ceny mieszkań w Warszawie przyciągają największą uwagę inwestorów, gdyż jest to najważniejszy rynek nieruchomości w kraju. Tu na brak popytu nadal nie ma co narzekać, w ciągu ostatniego roku średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania wzrosła o prawie 10 proc. i obecnie wynosi 7821 zł, najwięcej od lata 2011 r. Ruch na rynku w dużej mierze napędzany jest przez kupujących nowe mieszkania. Niezmiennie dużo buduje się w trzech najszybciej rozwijających się dzielnicach (Wola, Mokotów i Białołęka), w których w pierwszym kwartale 2018 r. deweloperzy sprzedali po 700-800 mieszkań.

Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie. Dane te znajdują potwierdzenie w raportach NPB, wg których w samym pierwszym kwartale br. na rynku pierwotnym w Gdańsku ceny transakcyjne wzrosły o ponad 6 proc., a w Katowicach na rynku wtórnym o 7,6 proc.

Dlaczego mieszkania drożeją?

Wysokiej sprzedaży i wzrostom cen sprzyjają utrzymywane na niskim poziomie stopy procentowe i dobra sytuacja na rynku pracy (spadek bezrobocia i wzrost pensji). Nadal jest tak, że osoby kupujące nieruchomość na własne potrzeby (jako pierwsze mieszkanie lub ze względu na chęć poprawy warunków mieszkaniowych) robią to głównie na kredyt, a inwestorzy celujący w rynek najmu i wzrost wartości lokalu – za gotówkę. Za wzrostem cen stoi nie tylko wysoki popyt, ale i rosnące koszty budowy. Warto też zauważyć, że osobnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. Wygaśnięcie programu Mieszkanie dla Młodych spowodowało spadek liczby tanich mieszkań w zbiorze sprzedanych lokali.

Na rynek najmu napływa coraz więcej mieszkań, ale nie doprowadziło to póki co do spadku czynszów. Co więcej, z raportu AMRON-SARFiN wynika nawet, że właściciele mieszkań na wynajem żądali w pierwszym kwartale br. wyższych stawek niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jednym powodem jest napływ migrantów zarobkowych (przede wszystkim z Ukrainy), drugim zaś fakt, iż gros mieszkań trafiających na rynek najmu to lokale nowe, za które właściciele życzą sobie więcej.

Gdyby tego było mało, rosnące dynamicznie ceny mieszkań sprzyjają otwarciu kolejnego rezerwuaru popytu na mieszkania – rodzimego popytu spekulacyjnego. Informacje o wzrostach cen nakłonią kolejnych inwestorów do tego, aby kupić mieszkanie z nadzieją, że po jakimś czasie uda się je sprzedać z zyskiem.

Ceny nieruchomości mogą spaść

Trzeba jednak pamiętać, że poważnym zagrożeniem dla panującej hossy są niezmiennie potencjalne podwyżki stóp procentowych czy nieprzewidziane perturbacje gospodarcze. Niewykluczone, że na rynku najmu pojawi się nadpodaż, co skutkować może spadkiem stawek najmu i zyskowności tegoż – szczególnie, że rząd (w programie Mieszkanie Plus) stawia właśnie na budowę mieszkań i dopłacanie do ich wynajmu. Za 2-3 lata może to przełożyć się negatywnie na rynkowe stawki czynszów.

Jednocześnie zapowiadana ofensywa inwestycyjna państwa (100 tys. mieszkań do 2019 roku) może niebawem doprowadzić do dalszego wzrostu kosztów budowy mieszkań, który już dziś jest powodem wzrostu ich cen. Do tego nie możemy wciąż zapominać o prezydenckim projekcie nowelizującym fundusz wsparcia kredytobiorców, który w założeniu ma nałożyć na banki dodatkowe koszty restrukturyzacji kredytów walutowych. Gdyby ten, trochę zapomniany, akt prawny wszedł w życie, mógłby mieć efekty podobne do podatku bankowego. Chodzi o spadek oprocentowania lokat bankowych, który skusiłby kolejnych Polaków do inwestycji w wynajem.

Bardziej prawdopodobne wydaje się jednak zrealizowanie rozkwitającej idei polskich REIT-ów, czyli firm inwestujących w najem nieruchomości. Te mają być spółkami giełdowymi, które w zamian za dzielenie się 90 proc. zysku z wynajmu mieszkań z akcjonariuszami, mają korzystać z preferencyjnego opodatkowania zysków. Pomysł na tyle interesujący, że może skłonić sporo inwestorów, dotychczas niezwiązanych z rynkiem mieszkaniowym, do zaangażowania swoich oszczędności w nieruchomości na wynajem, a sprzyjać temu będzie dużo niższa niż dziś bariera wejścia.