Procedurę sprzedaży mieszkań, do których lokatorzy posiadają lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, określa poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje on, że spółdzielnia mieszkaniowa będzie miała obowiązek zawrzeć z członkiem umowę przeniesienia własności lokalu wówczas, gdy spłaci on następujące zobowiązania spółdzielni:
● przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni (chodzi tu m.in. o odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a także przypadającą na ten lokal część umorzenia kredytu, w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa),
● spłatę zadłużenia z tytułu opłat, które pokrywają koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na poszczególne lokale, a także odpowiednią część kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, która stanowi mienie spółdzielni.
Aby bez przeszkód mogła być realizowana procedura sprzedaży mieszkań, projekt przewiduje uchylenie przepisu, który obecnie ją uniemożliwia. Chodzi tutaj o art. 121 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nie dopuszcza do przeniesienia przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku postawionym za środki pochodzące z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego i Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub wybudowanego w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.
Reklama
Autorzy projektu proponują, aby osoba fizyczna mogła zostać członkiem spółdzielni nawet wówczas, gdy nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych. Z tego uprawnienia mogłyby skorzystać niepełnoletnie dzieci, które dziedziczą mieszkanie. Oprócz tego członkami mogliby zostać oboje małżonkowie, choćby tylko jednemu z nich przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, prawo lokatorskie albo prawo odrębnej własności lokalu. Członkiem spółdzielni będzie też osoba prawna, ale nie przysługiwałoby jej prawo lokatorskie. Natomiast w razie zbycia spółdzielczego prawa do lokalu albo prawa odrębnej własności lokalu, rozwiązania umowy o budowę lokalu członkostwo w spółdzielni ustanie.
Spółdzielcze prawo do lokalu będzie prawem rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i egzekucji.Zbycie obejmie także wkład budowlany, natomiast dopóki to prawo nie wygaśnie, to zbycie samego wkładu nie będzie ważne. Można będzie również zbyć tylko ułamkową część spółdzielczego prawa do lokalu. Wtedy pozostali uprawnieni z tytułu tego prawa mieliby prawo pierwokupu. Nie wygaśnie ono w razie ustania członkostwa w spółdzielni, natomiast będzie możliwa sytuacja odwrotna: członkostwo ustanie w wyniku wygaśnięcia prawa do lokalu.
Spółdzielnia łatwiej pozbędzie się też osób, którym wygaśnie tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. W ciągu trzech miesięcy od wygaśnięcia tego tytułu osoba, której on przysługiwał, oraz osoby mieszkające w tym lokalu powinny się wyprowadzić. Natomiast spółdzielnia nie będzie miała obowiązku dostarczyć im innego mieszkania. Na podobnych zasadach powinien zostać opróżniony lokal o innym przeznaczeniu, gdy wygaśnie tytuł prawny do korzystania z niego, a umowa nie będzie stanowiła inaczej.
Projekt chce w sposób szczególny uregulować sytuację prawną członków spółdzielni, która znajduje się w likwidacji lub upadłości. Gdy nabywcą prawa do gruntu wraz z budynkiem nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, to wówczas prawo lokatorskie przekształci się w prawo najmu. Gdy prawo do gruntu i budynku zostanie zbyte przed ustanowieniem praw lokatorskich dla osób, które roszczą sobie prawa do lokali, to wówczas nabywca według swojego wyboru zobowiąże się po zakończeniu budowy zawrzeć umowy najmu lokali lub wypłacić osobom uprawnionym kwotę wniesioną na poczet wkładu zwaloryzowaną według wartości rynkowej.
Inna sytuacja spółdzielców będzie wówczas, gdy budynki nabędzie inna spółdzielnia. Osoby, którym przysługują prawa lokatorskie lub roszczenia o zawarcie umowy o budowę lokalu albo o ustanowienie prawa lokatorskiego, staną się wówczas członkami tej spółdzielni oraz stronami umów.
Obowiązujące obecnie prawo spółdzielcze było ponad 30 razy nowelizowane, więc posłowie wnieśli do laski marszałkowskiej projekt nowej ustawy. Unormowania w niej zawarte odnosiłyby się również do spółdzielni mieszkaniowych. Natomiast kwestie szczegółowe odnoszące się do spółdzielczości mieszkaniowej zostaną uregulowane w odrębnych przepisach. Zaproponowano, aby spółdzielnię mogło założyć nawet tylko pięć osób. Inne niż do tej pory byłyby też procedury obowiązujące w postępowaniu wewnątrz spółdzielni. Na przykład zaproponowano możliwość udziału w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika.