Zakup mieszkania z drugiej ręki w celu sprzedaży z zyskiem może być dobrym pomysłem. Jednak taki lokal musi mieć do zaoferowania jakiś bonus. Może to być na przykład możliwość rozbudowy o strych czy ciekawa inwestycja, która zwiększy wartość całej okolicy. Szansą na lokatę kapitału mogą być lokale, w sąsiedztwie których doszło do rewitalizacji przestrzeni publicznej. Na przykład bloki wokół placu Grzybowskiego, gdzie powstają zadbane tereny zielone.
"Należy poszukiwać podobnych lokalizacji jak ta. Parterowe mieszkanie z widokiem na ludzi przesiadujących na ławce i pijących piwo zmieniło się właśnie w parterowe mieszkanie w centrum z widokiem na przyjemny skwer" - mówi Łukasz Madej z Prodevelopment. W innym przypadku najlepszą opcją będzie kupno mieszkania pod wynajem. Najważniejszym elementem jest wtedy lokalizacja i dobry wybór grupy docelowej.
"Ważna jest nie tyle powierzchnia, co funkcjonalność mieszkania, a także dostępność do jak najszerszej grupy potencjalnych najemców. Standardowym produktem są mieszkania dwupokojowe, około 40 – 45 mkw., które mogą być poszukiwane zarówno przez singli, jak i pary" - mówi Marcin Jańcuk z Metrohouse.
Policz dwa razy
Przy wyborze mieszkania pod inwestycję eksperci zalecają przede wszystkim rozwagę. "Nad Wisłą dominuje głównie rynek sentymentalny. Często jest tak, że kupno mieszkania pod inwestycję jest pomyślane jako zakup na przyszłość, dla dziecka. Inwestor często nie patrzy nawet na stopę zwrotu" - dodaje Łukasz Madej.
Drugim podstawowym elementem jest zrobienie dokładnego bilansu. Mieszkanie w segmencie popularnym kupione w korzystnej cenie może się okazać mniej zyskowne niż jego droższy odpowiednik. Wszystkiemu winne są opłaty.
"Warto zwracać uwagę na wysokość czynszu. Zdarzają się mieszkania jednopokojowe, których miesięczny czynsz wynosi nawet 600 – 700 zł, więc oferta z góry będzie mniej konkurencyjna" - przestrzega Marcin Jańczuk. I dodaje, że wszelkiego typu mieszkania niestandardowe – np. dwupoziomowe, strychy użytkowe – choć urokliwe, są poszukiwane przez bardzo ograniczoną grupę najemców.
Okazja czyni inwestycję
Mimo że ostatnie miesiące są trudnym okresem dla inwestorów, warto szukać okazji. Jak pokazują opracowania Open Finance, inwestowanie w nieruchomości jest wciąż bardziej opłacalne niż roczna lokata bankowa czy dziesięcioletnie obligacje. Według analiz przez cały III kw. rentowność najmu w stolicy pozostawała wyższa od lokat i obligacji. Największą różnicę odnotowano we wrześniu, kiedy różnica pomiędzy lokatą a wynajmem wynosiła 0,4 proc. Trzeba jednak pamiętać, że jest to średnia, zaś sama stopa zwrotu zależy od wielu czynników.
Alternatywą dla mieszkań z drugiej ręki pozostaje zawsze poszukiwanie lokali u dewelopera. Tutaj jednak ceny są dużo wyższe. Po drugie: większość mieszkań wymaga wykończenia, zaś kupując na rynku wtórnym, otrzymujemy produkt, który po niewielkim remoncie lub kosmetycznych zmianach od razu może zacząć na siebie zarabiać.
Jeśli znajdziemy mieszkanie w dobrym stanie, różnica w kosztach w porównaniu z rynkiem pierwotnym może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. "W taki przypadku warto postawić na kompromis i kupić na rynku wtórnym mieszkanie wybudowane w ostatnich latach. W tym przypadku znów cena będzie wyższa, jednak wciąż zapłacimy mniej niż u dewelopera" - przekonuje Marcin Jańczuk.
Z kolei Łukasz Madej poleca pójść w drugim kierunku – kupić mieszkanie od dewelopera z końcówki serii, w już zamieszkałym budynku. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że kupujemy nowe mieszkanie, jednak kwota, jaką przyjdzie nam zapłacić, jest zbliżona do wartości mieszkania na rynku wtórnym.
