Z tymi ostatnimi jest jednak problem. W zależności od instytucji, która wylicza średnią czy medianę, wskaźniki te mogą się znacznie różnić. Jak więc nie zgubić się w tym gąszczu średnich, median czy dominant? Co oznacza, że jakaś cena jest średnia, i dlaczego jej wysokość różni się od np. mediany?
"Średnia cena na rynku jest wyliczana jako średnia arytmetyczna cen wszystkich mieszkań w inwestycjach, przy czym w takim wyliczeniu każde mieszkanie jest reprezentowane - niezależnie od swojej powierzchni - przez jedną liczbę" - tłumaczy Adam Kulpa, analityk w firmie Reas. Czy różni się ona od mediany?
"Żeby lepiej zrozumieć tę miarę, należy sobie wyobrazić, że wszystkie mieszkania zostały uporządkowane pod względem ceny za metr kwadratowy w kolejności rosnącej. Wówczas mediana to cena środkowego mieszkania w takiej kolejce" - dodaje Adam Kulpa. Innym wskaźnikiem używanym do analizowania rynku mieszkaniowego jest tzw. dominanta, czyli cena, która występuje najczęściej na rynku i jest najliczniej reprezentowana przez jednostki mieszkaniowe. Innymi słowy jest to cena, po jakiej można znaleźć najwięcej mieszkań dostępnych na rynku.
Każdy z tych sposobów wyliczania wartości określonej puli mieszkań ma swoje zalety oraz pomijane często wady. "Wyliczając średnią, bierze się pod uwagę wszystkie mieszkania znajdujące się w danym momencie na rynku, co intuicyjnie wskazuje na jej wysoką reprezentatywność, a zatem wyjątkową zaletę. Niestety jest to jednocześnie jej wada, ponieważ jest ona podatna na wartości skrajne, co można zaobserwować w przypadkach znacznego wzrostu jej wartości w wyniku wprowadzenia do sprzedaży nowej inwestycji o bardzo wysokiej dla danego rynku cenie" - wskazuje ekspert Reas. Z takimi przypadkami mieliśmy do czynienia np. w Sky Tower we Wrocławiu, gdy wprowadzenie jednej superdrogiej inwestycji wpłynęło na kilkudziesięcioprocentowy wzrost średniej dla całego miasta. Podobnie było w Łodzi, gdy na rynek trafiły lofty U Scheiblera. Aby tego uniknąć, można pominąć ceny skrajne, czyli najniższe i najwyższe.
Podobny zabieg stosuje się przy ocenianiu skoków narciarskich. Nota najniższa i najwyższa nie jest wliczana do punktacji. To jednak też ma swoje wady. Gdy deweloperzy zdecydują się wprowadzić większą liczbę lokali najtańszych, wtedy taki sposób liczenia nie będzie wrażliwy na to zjawisko.
Analityk Reas wskazuje ponadto, że na rynku mieszkaniowym zdecydowana większość to mieszkania tańsze niż średnia. Warto o tym pamiętać, negocjując zakup.
