Olgierd Jagiełło: Dokument ten przygotowano na zamówienie ówczesnego prezydenta miasta. Przez szybkie tempo procedowania popełniono w nim bardzo wiele błędów. Miejscami skopiowano zapisy z wcześniejszych dokumentów. Niejednokrotnie zapisy studium nie pasują do struktury właścicielskiej działek. Co gorsza, w urzędzie nikt nie jest w stanie podjąć decyzji czy też przeanalizować i ponownie nanieść potrzebnych zmian, aby nie trzymać się sztywno zapisów studium. Odnoszę wrażenie, że w ratuszu nie ma osoby odpowiedzialnej za przyszły kształt Warszawy.

Reklama

Jakie to miasto będzie? Czy będzie zbiorem przypadkowości i chaosu, czy istnieje szansa na planowy rozwój?
Stefan Kuryłowicz: Mówiliśmy o studium uchwalonym trzy lata temu, nie mówiliśmy jednak o jego wartości. Nie ma w nim spójnej wizji jak to miasto w sprzyjających warunkach mogłoby wyglądać.
Ostatnio dowiedziałem się, że rada dzielnicy Bielany nie zgodziła się na przekształcenia terenów wokół Huty Warszawa w kompleks mieszkaniowo-komercyjny. Na terenie o powierzchni ok. 300 hektarów mógłby powstać nowy, rozwijający się zespół mogący koegzystować z hutą. Na tym obszarze mogłoby zamieszkać 50 tys. ludzi, a kolejne 30 tys. znalazłoby tam miejsca pracy.

Czy to jest dobre miejsce na nowe osiedle?
Stefan Kuryłowicz: A czy to dobre miejsce na hutę? Ta huta powstała ze względów politycznych, wiemy jakich. Jestem się w stanie założyć, że w perspektywie 15 – 20 lat tej huty nie będzie. Zakłady przemysłu ciężkiego przestały być lokowane w miastach – z dala od pokładów surowców i punktów przeładunkowych.

Olgierd Jagiełło: Sam byłem radnym Żoliborza. W komisji ekologicznej, do której trafiłem, badaliśmy zanieczyszczenia na tym terenie. Przyrządy wskazywały na dużo większe zanieczyszczenie w okolicy pl. Wilsona niż huty. Profesor Kuryłowicz ma rację, to jest idealny teren do prowadzenia inwestycji budowlanej w mieście. Jedną z największych zalet jest dobra komunikacja, przede wszystkim dzięki istniejącej linii metra. Trzeba jednak pamiętać o funkcjonującej hucie.

Gdybyśmy mieli dobre plany i studium czy naprawdę powstawałoby ładne miasto? Mamy wiele przykładów deweloperskich koszmarów budowlanych.
Zbigniew Malisz: Deweloperzy prowadzą działalność tak, jak pozwala im prawo. Warszawę toczą dwie poważne choroby. Jedna z nich jest specyficzna dla stolicy. Gros decyzji, które zapadają w tym mieście, ma charakter polityczny z perspektywą co najwyżej czteroletnią. W zasadzie decyduje walka międzypartyjna, a sprawy miasta i jego społeczności są na dalszych miejscach.
Druga choroba dotyka jednak wszystkie samorządy. Jest to brak pieniędzy. Za postanowieniami planu idą inwestycje infrastrukturalne: energia, wodociągi, kanalizacja. Dobrym przykładem jest osada Siekierki. Są grunty, są deweloperzy, jest też plan. Ale jest on tak skonstruowany, że wynika z niego, iż nawet duże przelotowe ulice mają być przedmiotem finansowania deweloperów. Oczywiście deweloper może je sfinansować, ale przełoży się to na cenę mieszkania.
Jest jednak rozwiązanie. Deweloper może umówić się z miastem, że wybuduje infrastrukturę (kanalizację, drogi, sieci), a miasto może to dzierżawić np. przez 10 lat. Takie rozwiązanie nie obciąża budżetu, a po upłynięciu określonego czasu deweloper wycofuje środki i miasto przejmuje urządzenia.
Niestety nie ma tu z nami przedstawiciela miasta. Z przykrością muszę powiedzieć, że nie możemy się przebić, nawet z najprostszymi pomysłami, bo przedstawiciela miasta nigdy nie ma.



Stefan Kuryłowicz: Pytają państwo, czy deweloperzy poszaleli? Trzeba pamiętać, że działania podyktowane perspektywą zysku znali już starożytni. Od tamtej pory nikt nie wymyślił lepszej motywacji budowania mieszkań. Nie jest ze strony miasta uprzejmością, że buduje drogi i infrastrukturę. To jest jego obowiązek. Na wyodrębnione wcześniej place, drogi mogą dopiero wejść deweloperzy i zbudować przyjazne lokatorom osiedla. To zaprojektowane w sposób świadomy przestrzenie publiczne decydują o komforcie życia w mieście.

Jolanta Przygońska: Presja na pozyskiwanie i wykorzystanie terenów na cele inwestycyjne jest bardzo duża. W efekcie w sytuacji, kiedy brak jest planów miejscowych, ignoruje się konieczność tworzenia przestrzeni publicznych, zapewnienia odpowiedniego standardu dróg i ulic, lokowania niezbędnej infrastruktury społecznej, a nawet obiektów handlowo-usługowych. Niezależnie od zastrzeżeń dotyczących jakości niektórych planów uważam, że tylko ustanowienie prawa miejscowego umożliwia harmonijny rozwój i ład przestrzenny.

Reklama

Olgierd Jagiełło: Do tego potrzebna jest wola polityczna. Nie pomaga też obecna forma ustroju miasta. Zdarza się, że decyzje dzielnic są sprzeczne z postanowieniami ratusza. Z tym spotkałem się przy projektowaniu zabudowy Portu Praskiego. Dzielnica prowadziła swoją politykę, ratusz – swoją. Brakowało też woli koordynacji działań. Były składane deklaracje, ale nie przekładały się one na konkretne działania. Brakuje przepływu informacji między wydziałami architektury dzielnic a Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m. st. Warszawy. Przy braku koordynacji działań nie da się budować miasta.

Dlaczego w takim razie Miasteczko Wilanów boryka się z problemami? Zostały przecież teoretycznie spełnione wszystkie warunki. Był jeden deweloper, był plan miejscowy i spójna wizja urbanistyczna.

Zbigniew Malisz: Był jeden inwestor, który przygotował w miarę spójny plan zabudowy Miasteczka. Zaszły jednak u niego zmiany, które spowodowały, że w jego interesie leżało sprzedawanie po kawałku gruntu innym firmom. Cała odpowiedzialność za ten projekt zaczęła się rozmywać, ponieważ podmiotów realizujących budowę jest już kilkanaście. Nikt nie weźmie więc na siebie zadania stworzenia infrastruktury publicznej, ponieważ realizując niewielką część całego planu, nie jest w stanie wygenerować odpowiednich środków. Odpowiedzialnych nie było też po stronie miasta. Nikt jednak nie dopilnował, żeby powstały mechanizmy blokujące samowolę dewelopera. Podmiot prywatny zrobi to, co mu wolno.

Stefan Kuryłowicz: Miasto musi być świadome, że w końcu przejmie kontrolę nad zarządzaniem tak wielkim terenem. Nie może uciec od odpowiedzialności, nie może chować głowy w piasek, a później narzekać, że winny jest deweloper. Winni jesteśmy w jakimś stopniu my wszyscy. Głównie dlatego, że nie potrafiliśmy stworzyć odpowiednich mechanizmów.

Przez ostatnie 20 lat mamy więc urbanistyczną i architektoniczna partyzantkę. Co zrobić, by zmienić taki stan rzeczy? Czy Warszawa ma szansę na planowy spójny rozwój?
Stefan Kuryłowicz: W dwudziestoleciu międzywojennym udało się zbudować Żoliborz Oficerski czy znaczny fragment Mokotowa. Potrzebna jest wizja nie w perspektywie kadencji, ale generacji lub nawet trzech.

Jacek Syropolski: Potrzebne są procedury, które pozwolą na spójny rozwój miasta i jednocześnie będą go kontrolować. Cały czas postulujemy potrzebę globalnego spojrzenia na miasto. Nie da się jednak zabudować fragmentu miasta inaczej niż w sposób szczegółowy. Musi on jednak współgrać z ogólną wizją.

Jolanta Przygońska: Warunkiem jest zmiana sposobu myślenia o rozwoju miasta, nastawienie na świadome komponowanie przestrzeni miejskiej, podjęcie radykalnych działań skutkujących przyspieszeniem stanowienia prawa miejscowego, przy znaczącym zwiększeniu partycypacji społecznej.

Czy Warszawa skazana jest na fragmentaryzację? Na wyspy nowoczesnej zabudowy otoczone urbanistycznym chaosem? Jak będzie wyglądać Warszawa za 5 lat?
Jolanta Przygońska: Plany są uchwalane głównie na obrzeżach miasta w mniej istotnych miejscach. Brakuje regulacji w centrum miasta. Nie da się wprawdzie zadekretować dobrej architektury, ale możliwe jest zaplanowanie harmonijnej przestrzeni.

Stefan Kuryłowicz: Jeśli nie zmieni się sposobów myślenia o rozwoju miasta, nie czeka nas nic dobrego. Straciłem nadzieję na zabudowę Placu Defilad i zachodniej pierzei Al. Jerozolimskich. Za 25 lat centrum przeniesie się na zachód, w okolice ul. Towarowej. Towarowa mogłaby stać się Champs Elysees Warszawy. Zamiast tego bez porozumienia z kimkolwiek przygotowuje się dla miasta projekt ograniczający zabudowę przy Towarowej budynkami do 30 metrów wysokości a niezależnie rozważana jest obsługa jej, jezdnią poprowadzoną na estakadzie. To nie ma prawa zadziałać. Trzeba mieć wyobraźnię. Ale spójnej wizji nie stworzy urzędnik. Potrzebna jest osoba z pomysłem, w pewnym stopniu niezależna od bieżącej polityki.

Jolanta Przygońska: Mamy spowolnienie gospodarcze, nie ma takiej presji inwestycyjnej. Jest więc czas, aby przynajmniej planistycznie opanować duże fragmenty miasta.

---

Jolanta Przygońska - wiceprezes Okręgowej Izby Urbanistów z siedzibą w Warszawie
Jacek Syropolski - wiceprezes Oddziału Warszawskiego Stowarzyszania Architektów Polskich
Zbigniew Malisz - dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Stefan Kuryłowicz - prezes Autorskiej Pracowni Architektonicznej Kuryłowicz & Associates
Olgierd Jagiełło - założyciel JEMS Architekci