Jak zauważa Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, smog nie jest zjawiskiem nowym. Występował już wiele lat temu, ale nie mówiło się o nim głośno. Temat stał się bardzo medialny dopiero w tym roku. Powstało sporo mapek i aplikacji mobilnych, na których można sprawdzić, gdzie konkretnie występuje zanieczyszczenie powietrza. Korzystając z tych narzędzi, nabywcy mieszkań będą coraz częściej negocjować ceny takich lokali. Dlatego, smog stał się ważną kwestią dla deweloperów, choć oczywiście niedecydującą o całkowitej wartości lokalu.

– Ze względu na medialność smogu, wielu nabywców będzie podnosiło ten problem, próbując negocjować z deweloperami. I to już powoli zaczyna się dziać. Trzeba jednak pamiętać o tym, że na atrakcyjność nieruchomości wpływa jednak wiele innych, również istotnych czynników, takich jak m.in. czas dojazdu do centrum miasta czy też powierzchnia lokalu. Dlatego, przedsiębiorcy, doświadczeni w sprzedaży mieszkań na dużą skalę, będą niechętnie obniżać ceny z powodu wysokiego zanieczyszczenia powietrza na danym terenie – zaznacza.

Chcąc negocjować z deweloperem, nabywca powinien przygotować mapy smogowe, np. publikowane przez Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska. Prezes zarządu TIARA Development zwraca uwagę, że dostępne są również aplikacje na smartfony, chociaż ich wiarygodność jest mniejsza i deweloper może podważać podawane w nich wyniki. W końcu istnieją czujniki, które wskazują poziom skażenia powietrza. Jednak te profesjonalne są bardzo drogie, a tańsze pokazują tylko orientacyjne poziomy i to tylko niektórych zanieczyszczeń.

– W przypadku mniej interesujących nieruchomości, np. znajdujących na terenach o słabo rozwiniętej infrastrukturze, obecność smogu może dodatkowo obniżać ich wartość. Wówczas deweloperzy będą zmuszeni opuszczać ceny mieszkań nawet o kilka procent. To może być ok. 300 zł na mkw. Kupując zatem standardowo 60-metrowy lokal, nabywca zyskałby kwotę rzędu 18 tys. złotych. Jeśli klienci zorganizują szeroko zakrojoną akcję, co jest bardzo prawdopodobne, w związku z dużym zanieczyszczeniem, przedsiębiorca znajdzie się pod dużą presją i wtedy może zacząć sprzedawać inwestycje po tzw. kosztach – przewiduje Łukasz Sęktas.

Jeżeli mieszkania będą miały atrakcyjną cenę i dogodny dojazd do śródmieścia, to zdaniem eksperta, powinny sprzedawać się dobrze, nawet pomimo wysokiego poziomu zanieczyszczeń. Tak zwane lokalizacje centralne, niezmiennie przyciągają wielu nabywców. Ze względu na ich ograniczony wybór, utrzymują swój niesłabnący prestiż. Natomiast, nieruchomości, usytuowane na peryferiach dużych miast, mają znacznie większą konkurencję, bo przecież takich terenów jest bardzo dużo. Nabywca posiada szerszy wybór, więc może mocniej negocjować z deweloperem.

– Smog jest zjawiskiem dosyć stałym. To znaczy, nie da się go wyeliminować na danym obszarze z roku na rok. Wymiana starych pieców na nowoczesne, gazowe źródła ciepła w dłuższej perspektywie poprawi oczywiście stan środowiska. Ale na efekty takich działań trzeba będzie poczekać co najmniej kilka lat. Jeszcze ważniejsze jest wyeliminowanie takich zachowań Polaków, jak np. palenie śmieci. Obecnie wysokie zanieczyszczenie powietrza występuje w centrach dużych miast, a także na ich obrzeżach. Tam właśnie znajdują się osiedla domów jednorodzinnych, opalanych węglem czy też, groźniejszymi dla ludzkiego zdrowia, odpadami – podkreśla Łukasz Sęktas.

Bardzo trudno znaleźć takie działki, które są dobrze skomunikowane z centrami miast, posiadają rozwiniętą infrastrukturę i jednocześnie gwarantują mieszkańcom niski poziom zanieczyszczeń. Według prezesa zarządu TIARA Development, mogą to być jedynie lokalizacje, znajdujące się w pobliżu lasów, parków czy też akwenów wodnych. Obecnie ich liczba jest dość mocno ograniczona. Jednak, jak przewiduje ekspert, wkrótce zacznie przybywać osiedli budowanych na takich terenach. Tamtejsze mieszkania automatycznie zyskają na cenie. Lokalizacje położone w bliskim otoczeniu natury od wielu lat przyciągają nabywców. Medialność smogu tylko nasili ten trend.

– Wraz ze wzrostem zainteresowania tematyką smogu, będą drożały nieruchomości usytuowane na "czystych” terenach. Pamiętajmy o tym, że większość nabywców kupuje mieszkania z dłuższą perspektywą, często 20-30 letnią, choćby ze względu na kredyt. Często są to młodzi ludzie, którzy w najbliższej przyszłości zamierzają założyć rodzinę. Oni szczególnie biorą pod uwagę to, że długotrwałe przebywanie w zanieczyszczonym środowisku ma negatywny wpływ na zdrowie. Możliwość wyjścia na spacer z wózkiem i świadomość, że dziecko oddycha świeżym, nieskażonym powietrzem jest nie do przecenienia – zapewnia Łukasz Sęktas.

Ekspert przewiduje, że deweloperzy zaczną coraz częściej budować na działkach, które będą mogli reklamować jako "nieskażone". Nabywcy powinni być wtedy ostrożni i nie dać się zmanipulować. Smog składa się przecież z wielu różnych cząstek, takich jak m.in. dwutlenek siarki, benzopiren, pył PM2,5 czy PM10. Ich stężenie w różnych lokalizacjach może się zmieniać dosyć szybko. I na to głównie trzeba uważać. Deweloper, przedstawiający daną inwestycję jako "czystą", może wskazać jeden ze związków, którego rzeczywiście będzie mniej w powietrzu, a przemilczeć obecność innych.

– Dotychczas kwestia smogu praktycznie w ogóle nie interesowała deweloperów oraz nabywców, którzy nie do końca byli świadomi tego problemu. Jednak, w mojej opinii, nowy trend będzie się rozwijał. Przedsiębiorcy zaczną przyciągać klientów materiałami promocyjnymi na temat tzw. „czystych” inwestycji. Mogą stosować proste rozwiązania, tj. banery reklamowe, ulotki, foldery czy też wzmianki na stronach internetowych. Będą prezentować fotografie zieleni i wyniki badań ekologicznych, wskazujące na niski poziom części szkodliwych związków na danym terenie – zapowiada Łukasz Sęktas.

Jak podsumowuje ekspert, świadomi nabywcy powinni wnikliwie sprawdzić wszystkie oferty, choćby korzystając z dostępnych w Internecie map zanieczyszczeń. Należy pamiętać o tym, że smog jest złożonym zjawiskiem. Jego nasilenie wynika m.in. z gęstości zabudowy oraz bliskość węzłów komunikacyjnych. Ponadto, znaczenie mają naturalne uwarunkowania ukształtowania terenu, a także funkcjonowanie w niedalekim otoczeniu zakładów przemysłowych. Bez dogłębnej analizy, bardzo łatwo można zostać zmanipulowanym.