Przybywa powierzchni pod wynajem

Rynek powierzchni magazynowych, biurowych oraz komercyjnych w Polsce jest coraz bardziej rozwinięty. Z każdym rokiem w naszym kraju rośnie liczna obiektów przeznaczonych na hale magazynowe, biura czy lokale użytkowe, w których siedziby mają mniejsze lub większe firmy i sklepy. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie w firmy Colliers International z I kw. 2015 r., zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 9,1 milionów m2. Pozytywną sytuację  zaobserwować można także w przypadku powierzchni biurowych. Zgodnie z danymi Colliers International początek 2015 r. zaowocował oddaniem na dziewięciu głównych rynkach w Polsce inwestycje o łącznej powierzchni 143,6 tys. m2. W fazie realizacji znajdowało się wtedy 1,2 mln m2  nowych biur, z czego aż 673 300 m2 w Warszawie.

Aktywność nowych najemców i inwestycje spekulacyjne

Istotną cechą wzrostu popytu na powierzchnie „niemieszkaniowe” jest coraz bardziej widoczne zainteresowanie obiektami zlokalizowanymi poza stolicą, w pozostałych aglomeracjach miejskich oraz przewaga nowych umów, w stosunku do kontraktów odnawianych. W przypadku wynajmowanych powierzchni magazynowych – większość z nich to efekt nowo podpisanych umów, pozostałe to odnowienia wcześniej zawartych kontraktów. Oznacza to, że na rynku stale pojawiają się nowe podmioty, zainteresowane najmem powierzchni użytkowej, jednak ich pozyskanie wymaga od deweloperów i zarządców aktywnych działań, także po zakończeniu budowy obiektu. Jest to konsekwencją coraz częstszego realizowania projektów na zasadach spekulacyjnych – bez wcześniejszego podpisana umowy najmu. Na większości rynków odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. W efekcie nieznacznie zmalał on w porównaniu z końcem 2014 r. i w marcu 2015 r. wyniósł 5,3% ( niewynajętych pozostawało ok. 480 tys. m2 powierzchni magazynowej).

Skuteczne zarządzanie sposobem na pustostany

Rosnąca podaż dostępnej powierzchni przy jednoczesnym wzroście inwestycji spekulacyjnych oznacza dla deweloperów i zarządców nieruchomości konieczność znalezienia nowych sposobów na wyróżnienie oferty spośród konkurencji, po to by uniknąć przyrostu powierzchni pustostanów. Osiągnięcie tego celu możliwe jest m.in. poprzez obniżenie stawek czynszu wynajmowanych lokali lub inwestycję w jakość i dodatkowe usługi powiązane z główna ofertą zwiększające jej atrakcyjność. Możliwość takie daje przede wszystkim efektywne i nowoczesne zarządzanie nieruchomościami obejmujące nie tylko bieżące zadania, ale postrzegające budynek czy poszczególne lokale jako inwestycję długoterminową, której głównym celem jest przyniesienie zysku właścicielowi. Zrealizowanie takiego założenia wymaga od osoby odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomością dołożenia wszelkich starań w celu utrzymania maksymalnie wysokiego poziomu zadowolenia najemców. W naturalny sposób zmniejsza to ryzyko wypowiedzenia umowy zabezpieczając tym samym interes właściciela nieruchomości w perspektywie krótkoterminowej. W dłuższej perspektywie zarządca powinien umieć przeanalizować nieruchomość w odniesieniu do sytuacji na rynku, kondycji branży i ogólnego stanu gospodarki. Umożliwia to dokładną i wiarygodną ocenę rentowności obiektu, zmianę profilu najemcy lub wprowadzenie zmian umożliwiających utrzymanie atrakcyjności nieruchomości oraz zrealizowanie przyjętych założeń.

IT podstawą nowoczesnego zarządzania

Nowoczesne i efektywne zarządzanie nieruchomościami na rynku najmu wymaga nie tylko specjalistycznej wiedzy i świadomości zmian zachodzących w branży.  Elementem niezbędnym do skutecznego zarządzania jest wsparcie ze strony nowoczesnych rozwiązań technologicznych dedykowanych zarządcom nieruchomości pod wynajem. Przykładem takiego rozwiązania jest System Zarządzania Najmem Nieruchomości GENEROS, nad którym prace prowadzi firma Zarządzanie MSW, specjalizująca się w zarządzaniu nieruchomości pod wynajem.

Funkcjonalności programu usprawniają bieżąca administrację nieruchomości, kontakt pomiędzy najemcami i właścicielami, a także kontrolowanie stanu należności i zobowiązań finansowych.  Niezwykle istotną  funkcjonalnością systemu jest generator protokołów zdawczo-odbiorczych, który na podstawie wprowadzonych informacji połączonych z dokumentacją fotograficzną  automatycznie opracowuje dokument prezentujący szczegółowy stan i wyposażenie poszczególnych lokali. Systematyczne aktualizowanie rekordów pozwala na sprawne i szybkie generowanie tego typu zestawień przy zawieraniu kolejnych umów. W połączeniu z pozostałymi opcjami GENEROS stanowi istotne wsparcie bieżącego zarządzania nieruchomościami każdego typu.

W perspektywie długoterminowego zarządzania nieruchomością na szczególna uwagę zasługuje Moduł Raportów i Analiz GENEROSA. Umożliwia on przeprowadzanie długofalowych prognoz dotyczących rentowności obiektu na podstawie stawek czynszów, przy uwzględnieniu kosztów eksploatacji i utrzymania budynku w należytym stanie. Przeprowadzane analizy połączone z wiedzą na temat kondycji branży pozwalają również na podęcie decyzji dotyczącej optymalnego profilu najemcy – jego utrzymania bądź zmiany. Korzystanie z programu GENEROS – dzięki wykorzystaniu technologii cloud computingu zapewnia stały dostęp do prowadzonej dokumentacji czy prowadzonych symulacji, ale także do całego systemu z poziomu strony internetowej. Dzięki temu właściciel ma pełną wiedzę na temat kondycji finansowej swojej nieruchomości i może w aktywny sposób uczestniczy w zarządzaniu.

„Funkcjonalności GENEROSA sprawdzą się zarówno przy zarządzaniu pojedynczymi  nieruchomościami znajdującymi się w różnych lokalizacjach, jak i całymi obiektami typu biurowce, galerie handlowe czy hale magazynowe” – zauważa Sebastian Janicki, wiceprezes firmy Zarządzanie MSW,  pomysłodawca i współtwórca Systemu GENEROS - „W praktyce, korzystanie z systemu oznacza  wzrost efektywności pracy, widoczny tym bardziej im większa jest liczba nieruchomości zarządzanych  przy jego pomocy. Efektem jest nie tylko wzrost jakości zarządzania obecnymi lokalami, ale także czas umożliwiający pozyskanie i zarządzanie kolejnymi nieruchomościami – podsumowuje Sebastian Janicki.  A tych, jak pokazują statystyki, nie brakuje.