Lublin zdecydował się na komunalną rewolucję. Nieco ponad rok temu obciął bonifikatę, z jaką najemcy mogą kupować mieszkania komunalne. W latach 2003–2010 nabywca płacił tylko 15 proc. wartości. Potem stawki wzrosły do 35 i 55 proc. – Zaostrzenie zasad sprzedaży wynikało z szybkiego kurczenia się zasobu mieszkań komunalnych. Szacujemy, że teraz potrzebujemy ok. 5 tys. lokali komunalnych i socjalnych – tłumaczy Artur Cichoń, rzecznik Zarządu Nieruchomości Komunalnych w Lublinie. To tyle, ile Lublin sprzedał w ciągu 12 lat poprzedzających cięcia bonifikat.

Artur Cichoń przyznaje, że miasto nie jest w stanie odbudować zasobu mieszkaniowego, który został uszczuplony przez sprzedaż. Na szczęście cięcia w zniżkach przynoszą efekty. W 2013 r. w Lublinie wykupionych zostało tylko 35 lokali, gdy jeszcze w 2010 r. aż 409. To jedyne z 11 miast ankietowanych przez DGP, w którym nie zmniejszył się w zeszłym roku zasób lokali komunalnych.

O radykalnym ograniczeniu ich sprzedaży mówi też burmistrz Słubic Tomasz Cieszewicz i przyznaje, iż zastanawiają się nad ukróceniem przywilejów najemców w nabywaniu lokali. Teraz miasto sprzedaje je z 90-procentowym upustem.

Przedstawiciele samorządów przyznają, że przez wiele lat tak lokalne władze, jak i mieszkańcy, podchodzili do sprzedaży mieszkań komunalnych bezkrytycznie. Najemcy mogli kupić je za niewielkie pieniądze, a gminom spadały wydatki na ich utrzymanie, których zwykle nie pokrywają wpływy z niskich czynszów. – Z perspektywy czasu widać, że nie było to odpowiedzialne podejście. Zwłaszcza że mieszkania wykupują zwykle te osoby, które płacą czynsz na czas i nie mają zaległości, czyli najlepsi najemcy. Dlatego część gmin zaczęła mocno zmniejszać bonifikaty, a nawet wycofywać się ze sprzedaży – przyznaje Marek Goczyński, przewodniczący Komisji Mieszkalnictwa Związku Miast Polskich i główny specjalista w biurze mieszkalnictwa w Toruniu.

Goczyński dodaje, że inne przyczyny spadku zasobów to m.in. zły stan techniczny budynków, z których wiele idzie do rozbiórki. Gminne obiekty ustępują też często miejsca nowym inwestycjom, np. drogowym.

Według dr. Wojciecha Jarczewskiego, kierownika Instytutu Rozwoju Miast, nadszedł czas, aby gminy zwolniły proces sprzedaży, bo będą miały coraz większe problemy z zapewnieniem mieszkań uboższym mieszkańcom. Budowa jednego lokalu to koszt kilkuset tysięcy złotych. Samorządów na takie wydatki nie stać.

Na problemy z lokalami socjalnymi pod koniec 2014 r. uwagę zwracał NIK. Wskazywał, że w skontrolowanych gminach na koniec 2013 r. było ich prawie dwa razy mniej niż oczekujących. W tym samym czasie rzecznik praw obywatelskich w piśmie do premiera wskazywała, że według wyliczeń Instytutu Rozwoju Miast w Polsce brakuje 120–130 tys. mieszkań komunalnych i socjalnych, a państwo nie ma długofalowej polityki wspierania potrzeb osób uboższych.

Samorządowcy deklarują, że starają się zwiększać liczbę mieszkań. Skarżą się jednak na zbyt małe wsparcie rządu. Bo choć mogą korzystać z wsparcia Funduszu Dopłat działającego w BGK, to jest ono zbyt małe, a warunki programu zniechęcają do korzystania z tych pieniędzy. Jeśli inwestor np. otrzyma wsparcie na budowę lokali komunalnych, to pod warunkiem, że w zamian wyodrębnią z puli mieszkań co najmniej tyle samo lokali socjalnych. Efekt jest taki, że samorządy często nie wykorzystują wszystkich środków z Funduszu Dopłat. Budżet jesiennej edycji funduszu z 2014 r. wynosił 61,39 mln zł, a 56 złożonych wniosków opiewało na 37,12 mln zł. – Większe wsparcie rządu jest dla kupujących na kredyt, i to mieszkania nowe – ocenia Goczyński.

Do zwiększenia dostępności gminnych lokali wystarczyłoby kilka zmian, które nie wymagają wzrostu nakładów ze strony rządu. Chodzi m.in. o dziedziczenie lokali komunalnych. W przypadku śmierci głównego najemcy umowa najmu automatycznie może przejść na współmałżonka, który nie był najemcą, lub dzieci zmarłego, nawet jeśli stać je na kupno lokalu na rynku prywatnym. Do 2001 r. najem mogły przejąć nawet wnuki. – Ograniczenie tego automatyzmu i wyznaczenie kryteriów dochodowych mogłoby doprowadzić do lepszego wykorzystania mieszkań komunalnych – tłumaczy Artur Cichoń. Samorządowcy chcieliby też, aby była możliwość sprawdzenia, czy najemcy wciąż spełniają kryterium dochodowe uprawniające do najmu komunalnego. Teraz gminy mogą rewidować jedynie dochody najemców lokali socjalnych.

Zachodni model
Podstawową różnicą między polskim a zachodnimi modelami budownictwa socjalnego jest nieobecność u nas organizacji mieszkaniowych typu non profit. W Wielkiej Brytanii są to housing associations, które wynajmują więcej niż połowę lokali socjalnych. We Francji taką rolę pełnią entreprises sociales d’habitat. Duży deficyt mieszkań socjalnych występuje w Niemczech i spowodowany jest wygasaniem umów, na mocy których samorządy w XX w. finansowały budowę takich lokali w zamian za subwencje, ulgi podatkowe itd. Największy odsetek mieszkań socjalnych funkcjonuje w Holandii, gdzie stanowią 1/3 wszystkich. Tamtejsze stowarzyszenia mieszkaniowe mogą także budować „zwykłe mieszkania”, a nawet inwestować w nie swoje środki, dlatego rząd musiał ratować w 2012 r. przed upadkiem jedną z największych takich instytucji. Vestia będzie musiała teraz sprzedać 22 tys. mieszkań, co jest zresztą zgodne z polityką Hagi w zakresie prywatyzacji socjalnej mieszkaniówki. Podobny trend mający na celu ulżenie budżetom jest widoczny także w innych krajach. W Wielkiej Brytanii najemcy są kuszeni upustami od 1980 r. Rozwinięty jest za to system zasiłków mieszkaniowych: mniej zamożni mogą na nie liczyć, nawet jeśli wynajmują mieszkania na wolnym rynku.