Przekształcenie użytkowania wieczystego - ostatnia chwila na bonifikatę [PORADNIK]

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego do gruntu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe stało się faktem już w styczniu 2019 roku. Temat był wtedy bardzo mocno nagłaśniany - wiele mówiło się o bonifikatach czy zaświadczeniach o przekształceniu. Trudno się dziwić – dotychczasowi użytkownicy wieczyści często mogą pozbyć się problemu wysokich corocznych opłat z tego tytułu płacąc symboliczne kwoty.

W międzyczasie temat ucichł, a to źle, bo na to, aby w pełni skorzystać z możliwości jakie dają nowe regulacje prawne, pozostało już bardzo mało czasu. Problem szczególnie dotyczy Warszawy, gdzie do wydania jest najwięcej zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (w stolicy do wydania jest około 450 tys. dokumentów z 2,5 mln przypadających na cały kraj).

Nie ma użytkowania jest przekształcenie

Zacznijmy jednak od początku, aby wszystko dobrze wytłumaczyć i pokazać co właściwie trzeba zrobić, aby do maksimum wykorzystać z dobrodziejstwa nowego prawa. Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą z dniem 1 stycznia 2019 roku doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego "gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe" w prawo własności. Po pierwsze więc rzecz oczywista – sprawa dotyczy tylko tych osób, które mają mieszkania lub domy zbudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania lub domu musiał co roku płacić podatek od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste. W przypadku mieszkań spółdzielczych opłata za użytkowanie wieczyste powinna być elementem płaconych opłat na rzecz spółdzielni.

Idąc dalej warto też wytłumaczyć co nowe prawo rozumie pod pojęciem "działek wykorzystywanych na cele mieszkaniowe"? Przede wszystkim są to działki, na których są budynki, w których ponad połowa lokali to lokale mieszkalne. Czyli jeśli na działce stoi blok mieszkalny z 50 mieszkaniami i 49 lokalami użytkowymi, to użytkownicy wieczyści takiej parceli stali się z 1 stycznia 2019 r. właścicielami.

Różne interpretacje prawa spowodowały ponadto, że w trakcie 2019 roku ministerstwo wprowadziło dodatkowe ułatwienia dla przyspieszenia procesu przekształceń. Chodzi o sytuację, w której na terenie działki są też inne budynki niż domy i bloki mieszkalne. Jakie? Na przykład garaże wolnostojące, altany śmietnikowe czy pawilony handlowe. Nowe prawo pozwala na przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność, jeśli powierzchnia użytkowa budynków innych niż mieszalne jest nie większa niż 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na danej działce.

Gdyby tego wszystkiego było mało, to nawet w sytuacji gdyby niemieszkalnych metrów było więcej niż 30 proc., ministerstwo także ułatwiło proces przekształceń. W jaki sposób? Szefostwo spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej może wyjść z wnioskiem o podzielenie działki tak, aby ustawowe limity pozwoliły na przekształcenie. Jest to potężne ułatwienie, bo przecież uprawnienie do wyjścia z takim wnioskiem co do zasady powinni mieć właściciele mieszkań, a nie zarząd spółdzielni lub wspólnoty, bo jest to czynność wykraczająca poza zwykły zarząd.

Skąd jednak możemy mieć pewność czy w naszym przypadku któraś z tych przesłanek zachodzi? Na potwierdzenie tego faktu odpowiedni organ (przede wszystkim gmina, ale może to być też starosta, KOWR czy AMW) wydaje nam zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Jeśli jeszcze tego dokumentu nie otrzymaliśmy warto skontaktować się ze spółdzielnią, wspólnotą lub urzędem gminy czy dzielnicy. Te co prawda nie mają takiego obowiązku, ale mogą nam doradzić czy wedle ich najlepszej wiedzy posiadane przez nas prawo do gruntu powinno podlegać przekształceniu w prawo własności.

Bardzo ważna jest też informacja, że jeśli przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to nasza spółdzielnia powinna zająć się wszystkimi formalnościami. Nie musimy więc sami udawać się do urzędu, a wystarczy monitorować czy spółdzielnia wywiązuje się ze swoich obowiązków. To ona powinna bowiem w przyszłości podzielić się z posiadaczami spółdzielczych lokali osiągniętymi korzyściami z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Śmierć opłat za wieczyste to narodziny opłat za przekształcenie

Wróćmy jednak do sytuacji, w której są właściciele mieszkań i domów. Ci powinni otrzymać wspomniane wcześniej zaświadczenia o przekształceniu, które wysyłane są dotychczasowym użytkownikom wieczystym. W dokumencie powinna znaleźć się informacja o wysokości opłaty przekształceniowej. To wynagrodzenie dla tej jednostki (np. gminy), która dotychczas oddawała nam grunt w użytkowanie wieczyste, a od 1 stycznia straciła na naszą rzecz swoje prawo.

W takim przypadku nie musimy już płacić za użytkowanie wieczyste, ale nie znaczy to wcale braku kosztów. Z tytułu zaistniałego przekształcenia należy bowiem wnosić przez 20 lat opłaty w kwocie odpowiadającej dotychczas stosowanym opłatom za użytkowanie wieczyste. Już to jest pewnego rodzaju ulgą, bo opłaty za użytkowanie wieczyste należałoby – jak sama nazwa skazuje – wnosić wieczyście. Gorzej jest z kwestią aktualizacji, czyli podwyżek opłat rocznych. Co prawda spora ich część została ustawowo unieważniona, to niestety jeśli komuś zaktualizowano skutecznie opłatę za wieczyste, to za przekształcenie musi płacić ostateczną nową stawkę.

Co ważne, przez to, że odpowiednie zaświadczenia z wysokością opłaty przekształceniowej większość beneficjentów ustawy otrzyma w trakcie br., to rok 2019 jest w pewnym sensie rokiem przejściowym. Ustawa wprowadziła w związku z tym zasadę, zgodnie z którą opłaty zarówno przekształceniowe, jak i za użytkowanie za 2019 rok trzeba wnosić do końca lutego 2020 roku. Ale uwaga! Kolejną opłatę – tym razem za rok 2020 – trzeba będzie wpłacić do marca 2020 roku. Pewnie też dlatego nawet minister odpowiedzialny za przeprowadzanie opisywanej tu reformy zalecał, aby zapłacić za użytkowanie za 2019 rok w tymże roku – po części po to, aby w kolejnym roku nie kumulować sobie konieczności wniesienia często niemałych przecież opłat.
Przy okazji należy wszystkich uspokoić – zapłata za użytkowanie wieczyste w 2019 roku nie przekreśla szans na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ani możliwości skorzystania z bonifikat. Wszystkie pieniądze mają być później rozliczane z korzyścią dla dotychczasowego użytkownika wieczystego.

Własność za promil opłaty

Skoro już pojawił się temat bonifikat, to trzeba go dokładniej opisać, bo to przede wszystkim w nim drzemie potencjał na to, aby realnie skorzystać na nowym prawie. Całe szczęście jest wiele szans na to, aby przy przekształceniu użytkowania we własność zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy. Właśnie dlatego w temacie przekształcenia najwięcej emocji wzbudzają właśnie bonifikaty. O co chodzi? Po prostu jeśli będziemy chcieli zapłacić za pozostały okres przekształceniowy z góry, to możemy liczyć na zniżkę.

I tak na przykład w przypadku gruntów należących do skarbu państwa podstawową bonifikatą jest 60 proc. To znaczy, że jeśli dotychczas płaciliśmy za użytkowanie 1000 złotych rocznie, a więc przez 20 lat musielibyśmy w sumie zapłacić 20 tysięcy złotych, to po odjęciu od tej kwoty 60 proc. uzyskujemy jednorazową opłatę za przekształcenie w kwocie 8 tysięcy złotych. Jest to całkiem niezła oferta. Jeśli mamy gotówkę, aby wnieść taką opłatę jednorazową, to opłacalność takiego ruchu jest porównywalna z założeniem lokaty oprocentowanej na 12,8 proc. i to już po potrąceniu tzw. podatku Belki – wynika z szacunków HRE Investments. Mało tego, w wielu przypadkach może się nawet opłacić zaciągnięcie na ten cel kredytu.

Wracając jednak do meritum – w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie przez skarb państwa 60-proc. bonifikata działa jedynie w pierwszym roku. W każdym kolejnym roku stawka bonifikaty maleje o 10 pkt. proc. W efekcie jednorazowe przekształcenie staje się z czasem coraz mniej opłacalne.
Gminne bonifikaty to nawet 99,9 proc.

Na bonifikaty można też liczyć jeśli właścicielem działki oddanej w użytkowanie wieczyste jest gmina. To przede wszystkim od hojności radnych zależy ile będzie można zaoszczędzić na jednorazowej zapłacie za przekształcenie wieczystego we własność. Większość gmin przebadanych przez HRE Investments zaproponowało mechanizm analogiczny do tego przedstawionego powyżej. W pierwszym roku można więc liczyć na 60 proc. bonifikaty, w drugim 50 proc., w trzecim 40 proc. i tak dalej. Są jednak samorządy, które z tej zasady się wyłamały i stworzyły własny system bonifikat. Często można wtedy liczyć na wyższy rabat za jednorazowe przekształcenie.

I tak na przykład w Białymstoku, Kętrzynie czy Warszawie można liczyć na 98 proc. bonifikaty za przekształcenie wieczystego we własność. To znaczy, że jeśli ktoś dotychczas płacił za użytkowanie po 1000 zł rocznie, to zamiast płacenia dokładnie tyle samo przez 20 lat za przekształcenie wieczystego we własność wystarczy zapłacić 400 złotych jednorazowej opłaty przekształceniowej, aby pozbyć się problemu użytkowania wieczystego. To nie błąd – płacąc za 20 lat z góry wydamy 400 złotych, czyli znacznie mniej niż wynosiłaby jednoroczna opłata przekształceniowa (1000 złotych).

Hojne systemy bonifikat zaproponowały też Gdańsk i Nowy Sącz, gdzie jednorazowa opłata za przekształcenie wynosi tyle ile dotychczas jednoroczna opłata za użytkowanie wieczyste, czyli bonifikata wynosi 95%. Dalej poszły Giżycko, Iława, Jawor, Jelenia Góra, Polkowice i Świnoujście (gm. miejska). Te zaproponowały 99% bonifikaty, czyli użytkowania pozbędziemy się tam za jedynie piątą część dotychczasowej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Prawdziwym ewenementem są jednak Ełk i Łomża. Te zaproponowały swoim mieszkańcom 99,9% bonifikaty – wynika z informacji zebranych przez HRE Investments. W praktyce może to oznaczać pozbycie się problemu corocznych opłat za dosłownie kilka złotych.
Bonifikaty przy jednorazowej zapłacie za zmianę prawa użytkowania wieczystego we własność

Wojewoda równa w górę

Ciekawym przykładem praktycznego zastosowania zasady „gdzie dwóch się bije tam trzeci korzysta” był polityczny spór wokół 98-proc. bonifikaty w Warszawie. Tę przy okazji wyborów samorządowych stołeczni radni najpierw uchwalili, aby potem – już po wyborach - cofnąć i znowu pod naporem zmasowanej krytyki opinii publicznej ponownie uchwalić. Pomiędzy politykami rozgorzał na tym tle tak gorący spór, że tym razem nam – obywatelom ułatwiono życie. O co chodzi? Nowelizacja ustawy o przekształceniu użytkowania we własność została wzbogacona o mechanizm, zgodnie z którym jeśli w danej gminie uchwalona jest wyższa bonifikata (np. w Warszawie 98 proc.), to ma ona też na terenie gminy działać wobec działek należących do państwa. Przypomnijmy, że standardową bonifikatą dla takich nieruchomości pierwotnie było degresywne 60 proc.

Wielodzietni i kombatanci przekształcą za 1 proc.

To nie koniec furtek dla osób mających nadzieję na skorzystanie z bonifikat. Majowa nowelizacja ustawy doprowadziła także do tego, że możliwe jest przekształcenie z 99-proc. upustem. Znowu powróćmy do naszego przypadku, w którym dotychczas za użytkowanie wieczyste trzeba było płacić 1000 złotych rocznie. Przez 20 lat łącznie należałoby w takim przypadku zapłacić 20 tys. złotych za przekształcenie. Skorzystanie z 99-proc. bonifikaty pozwoliłoby pozbyć się problemu użytkowania wieczystego za zaledwie 200 złotych.
Kto z takiej bonifikaty może skorzystać? W ustawie wymieniono rodziny wielodzietne, osoby niepełnosprawne, kombatantów i inwalidów wojskowych. Mówi o tym Art. 9a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wprawo własności tych gruntów (link).
O 99-proc. bonifikatę należy zawnioskować. Gmina z urzędu nie musi mieć bowiem informacji o tym, że taka bonifikata należy się danej osobie. Oczywiście jeśli komuś przysługuje kilka bonifikat, to nie są one sumowane – należy sobie wybrać tę najkorzystniejszą.

Terminy to podstawa

Okazji do tego, aby zaoszczędzić całkiem pokaźne kwoty jest więc sporo. Aby to zrobić trzeba jednak zawnioskować o nie w odpowiednim momencie, ale też zdążyć zapłacić za przekształcenie. Dobrze opisuje to Agencja Mienia Wojskowego w przygotowanym poradniku. Agencja radzi nawet, aby odpowiedni wniosek złożyć jeszcze przed grudniem 2019 roku. Czasu zostało więc mało.
Powód? Po pierwsze w większości przypadków stawka bonifikaty maleje z czasem. Poza tym jeśli nie wyrobimy się z formalnościami w pierwszym roku, to może się okazać że za pierwszy rok trzeba będzie zapłacić całą roczną opłatę przekształceniową – niejednokrotnie wyższą niż jednorazowa opłata za 20 lat z góry, a dopiero potem od pozostałych należnych np. za 19 lat opłat przekształceniowych będzie liczona bonifikata.

Chcąc dać mieszkańcom więcej czasu niektóre gminy – tak jak sam skarb państwa – wprowadziły zapisy zgodnie z którymi jeśli ktoś będąc dotychczas użytkownikiem wieczystym gruntu dostanie zaświadczenie o przekształceniu prawa do gruntu w prawo własności po listopadzie 2019 roku, albo już w 2020 roku, to na dokończenie formalności są dodatkowe 2 miesiące. Nie zawsze jednak musi tak być, dlatego warto sprawdzić w swojej gminie, starostwie lub innej instytucji, na której konto dotychczas płaciliśmy za użytkowanie wieczyste, do kiedy należy zawnioskować o bonifikatę i do kiedy należy uregulować należność. Warto to szybko ustalić, bo czasu może już być niewiele.
Szczególnie problem mogą mieć mieszkańcy Warszawy, którzy nie dostali jeszcze zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania w prawo własności. Na drukach udostępnianych przez urzędy dzielnic, na których możemy zawnioskować o bonifikatę w stolicy znajdujemy rubrykę, w której należy powoływać się na otrzymane z gminy zaświadczenie. Robi tak na przykład urząd dzielnicy Ursynów. Sąsiedni urząd na Mokotowie informuje jednak na swojej stronie, że pozwala składać wnioski o wniesienie jednorazowej opłaty z bonifikatą zanim wydane zostanie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.

Wniosek o bonifikatę na wszelki wypadek?

W efekcie niektórzy mogą być w kropce. Jeśli nie są pewni czy grunt pod ich budynkiem kwalifikuje się do ustawowego przekształcenia, to nie wiedzą czy powinni płacić dalej za użytkowanie wieczyste czy już za przekształcenie. Jeśli nie dostali zaświadczenia, w którym urząd informuje ich o przekształceniu wieczystego we własność, to ryzykują, że – o ile nie zawnioskują o jednorazową opłatę jeszcze przed grudniem – mogą nie załapać się na najkorzystniejsze bonifikaty.

Co więc zrobić w takiej sytuacji? Wydaje się, że najbezpieczniej byłoby jeszcze przed grudniem złożyć wniosek o jednorazową opłatę z bonifikatą (ewentualnie przesłać go listem poleconym lub złożyć przez ePUAP) "rezerwując" sobie w ten sposób możliwość skorzystania z najatrakcyjniejszych warunków przekształcenia. Na wszelki wypadek należałoby też wnieść w terminie jednorazową opłatę za przekształcenie. Jeśli urząd nie zdąży przesłać nam odpowiednich dokumentów, to niestety kwotę przelewu będziemy musieli obliczyć sami uwzględniając wysokość dotychczasowych opłat i uwzględniając ewentualną bonifikatę. Choć nie daje to pewności, to jednak istnieje nadzieja, że takie postępowanie umożliwi nam skorzystanie w pełni z bonifikat nawet jeśli odpowiednie urzędy nie zdążyły jeszcze zrealizować swojego ustawowego obowiązku do przesłania stosownych dokumentów. Przy tym ważna uwaga – musimy być pewni, że ustawa o przekształceniu nas dotyczy, a bonifikata nam się należy.