Niefortunny program Mieszkanie Plus został już definitywnie zakończony, a jego epilogiem będzie możliwość wykupu lokali na preferencyjnych zasadach. Rząd niedawno poinformował, że najemcom uczestniczącym w rynkowej i społecznej części wspomnianego programu zaproponowano korzystne zasady dobrowolnego wykupu mieszkań. W przypadku Gdyni, mowa o rabacie względem ceny rynkowej wynoszącym 36%. Jednorazowy wykup będzie można sfinansować w programie Bezpieczny Kredyt 2%. Inny wariant to spore dofinansowania do miesięcznej spłaty wartości mieszkania. Takie preferencje mogą sprawić, że lokatorzy ponad 100 000 lokali wybudowanych przez TBS-y zaczną się domagać lepszych zasad wykupu swoich „M”. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak wygląda sytuacja związana z wykupem lokali wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego.
Obecnie lokum można wykupić po cenie rynkowej
Od lokatorów mieszkań wybudowanych przez TBS-y można dość często usłyszeć argument, że aktualne zasady wykupu za rynkową cenę są niekorzystne, ponieważ najemcy spłacają lub nawet spłacili w całości kredyt na budowę bloku zaciągnięty przez towarzystwo budownictwa społecznego. Wspomniana spłata „cudzego kredytu” to najbardziej kontrowersyjny element systemu TBS-ów i jednocześnie argument najemców za preferencyjnymi zasadami wykupu mieszkań. Jeżeli chodzi o aktualne reguły wykupywania mieszkań „TBS-owych” (społecznych czynszowych), to warto zajrzeć do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654).
Wspomniany akt prawny wskazuje, że cena wykupu mieszkania od TBS-u (po odliczeniu wniesionej przez najemcę partycypacji) powinna odpowiadać wartości rynkowej lokalu ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, TBS może czasem ustalić cenę wykupu na poziomie wyższym od rynkowego, ponieważ taka kwota powinna wystarczyć na pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na dany lokal (w tym spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami). Jeżeli lokator nie zgodzi się na kwotę zaproponowaną przez TBS, to do wykupu po prostu nie dojdzie. Pamiętajmy, że to towarzystwo budownictwa społecznego decyduje o możliwości wykupu. Odpowiednią decyzję podejmuje zgromadzenie wspólników lub walne zgromadzenie.
W nowej inwestycji możliwe dojście do własności
W kontekście opisywanego tematu nie można zapominać o zmianach prawnych ze stycznia 2021 roku, które stworzyły tak zwane społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM-y), czyli instytucje o zasadach działania podobnych do TBS-ów. Wcześniej utworzone towarzystwa budownictwa społecznego mogą przyjąć nazwę „SIM”, ale nie jest to obowiązek. Zmiany dotyczące nazewnictwa to nie jedyna nowość. W przypadku inwestycji, na których finansowanie TBS lub SIM złożył wniosek o kredyt od 1 stycznia 2022 roku, możliwy jest stopniowy wykup mieszkania po spełnieniu następujących warunków:
- wcześniejsza spłata całości kredytu budowlanego
- pozostawanie stroną umowy najmu co najmniej przez 5 lat w przypadku najemcy, który wniósł partycypację (min. 20% lub 25% potrzebne do wykupu)
- niezaleganie przez najemcę z czynszem i opłatami przez okres dłuższy niż 3 miesiące w ciągu przynajmniej ostatnich 5 lat
- zgoda najemcy na zasady najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (m.in. brak prawa do pomieszczenia tymczasowego i lokalu socjalnego w razie eksmisji)
Opisywany powyżej wariant stopniowego dochodzenia do własności poprzez comiesięczną spłatę części ceny rynkowej lokum na razie jest tylko hipotetyczny, bo trudno przypuszczać, że jakiś TBS/SIM spłacił już kredyt uzyskany od początku 2022 r. Jeżeli chodzi o lokatorów starszych inwestycji, to zmiany prawne z początku 2021 r. umożliwiły wykup po cenie rynkowej mieszkania zbudowanego przy pomocy finansowania zwrotnego, czyli instrumentu funkcjonującego od 2015 r.
Propozycje ułatwienia w wykupie to nie nowość
W przeszłości pojawiały się już pewne propozycje większego ułatwienia wykupu starszych mieszkań z TBS-ów. W 2010 r. sejmowa komisja zaproponowała, aby samo wniesienie partycypacji skutkowało ułamkową współwłasnością mieszkania. Kolejne, niezrealizowane przymiarki dotyczące ułatwienia „TBS-owych” wykupów miały miejsce wiosną 2019 r. Natomiast w lutym 2023 r. do Sejmu wpłynęła petycja podpisana przez lokatorów mieszkań społecznych czynszowych, którzy domagają się braku możliwości blokowania wykupów przez władze TBS-ów, a także bonifikaty przy wykupie (na wzór mieszkań komunalnych). Lokatorzy towarzystw budownictwa społecznego na ewentualną realizację swoich postulatów muszą poczekać do przyszłego roku, bo teraz wchodzimy w gorący okres przedwyborczy i powyborczy.