Uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. wraz z początkiem lipca bieżącego roku wydaje się już przesądzone. Warto w tym kontekście przypomnieć, że ustawa z dnia 14 kwietnia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe obecnie czeka na dyskusję w Senacie. Nie należy się jednak raczej spodziewać znaczących zmian przepisów opracowanych przez rząd. Te regulacje zakładają, że z nowego programu powinny skorzystać osoby nie posiadające wcześniej własnego lokum. Kupowane nieruchomości nie mogą być również zbyt drogie, a właściciele nie powinni ich później wykorzystywać np. do wynajmu. Przyjęte przez rząd i Sejm przepisy wydają się dość dobrze zabezpieczać przed nadużyciami ze strony beneficjentów nowego programu. Niemniej jednak, pojawiają się pytania o możliwość obchodzenia przepisów przez kredytobiorców. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy jest to prawdopodobne.
Trudno będzie obejść wymóg co do pierwszego „M”
Dla osób niekwalifikujących się do nowego programu dopłat, najbardziej kontrowersyjny jest wymóg związany z nieposiadaniem wcześniej żadnego lokum i maksymalnym wiekiem co najmniej jednego kredytobiorcy (45 lat). Warunek nieposiadania wcześniej żadnej nieruchomości mieszkaniowej na własność oraz spółdzielczego własnościowego prawa obejmie też małżonka kredytobiorcy (od dnia ślubu) oraz drugiego rodzica dziecka kredytobiorcy - licząc od dnia urodzenia tego dziecka. Inną osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie z kredytobiorcą, też ma obowiązywać warunek związany z brakiem lokum. Wyjątek od zakazu posiadania kiedykolwiek domu lub lokalu będzie dotyczył odziedziczonych nieruchomości (w udziale nieprzekraczającym 50 proc.), które są niezamieszkane od co najmniej 12 miesięcy.
Teoretycznie jest możliwa sytuacja, w której jeden z partnerów umawia się np. z rodzeństwem na czasową darowiznę posiadanego lokum przed ślubem lub narodzinami dziecka, a następnie nie posiadając już lokalu/domu wnioskuje z drugim partnerem o preferencyjny kredyt. Wówczas zwrotna darowizna musiałaby nastąpić po dziesięcioletnim okresie dotowania kredytu, ponieważ nabycie kolejnego lokum w sposób inny niż poprzez dziedziczenie skutkuje utratą prawa do dopłat. Inny wariant zakłada po prostu rynkową sprzedaż swojego mieszkania lub domu przed ślubem albo narodzinami dziecka w celu skorzystania z preferencyjnego kredytu. W tym przypadku, przeszkodę stanowi jednak maksymalny limit wkładu własnego (200 000 zł).
Garaże znów będą mogły być sprzedawane drożej
Osoby pamiętające jeszcze poprzednie programy Mieszkanie dla Młodych oraz Rodzina na Swoim wiedzą, że w ich przypadku obowiązywały limity ceny 1 mkw. oraz powierzchni dotowanego lokum. Program Bezpieczny Kredyt 2% ze względu na brak takich ograniczeń jest prostszy. Ustawodawca w odniesieniu do zakupu mieszkania lub domu wprowadził jedynie limit wartości dotowanego kredytu wynoszący:
- 600 000 zł gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe z małżonkiem albo w gospodarstwie domowym kredytobiorcy jest co najmniej jedno dziecko
- 500 000 zł w pozostałych przypadkach
Po uwzględnieniu maksymalnego wkładu własnego (200 000 zł) okazuje się, że dotowane lokum z rynku pierwotnego lub wtórnego nie powinno kosztować więcej niż 700 000 zł lub 800 000 zł. Jeśli natomiast kredytobiorca nie wniesie żadnego wkładu własnego i skorzysta z rządowej gwarancji, to będzie mógł pożyczyć co najwyżej 500 000 zł.
Wymienione powyżej limity ceny mogą być dość uciążliwe dla kredytobiorców z największych i „najdroższych” miast (Warszawy, Krakowa, Wrocławia oraz Gdańska). Rodzi się zatem pytanie, czy nie dojdzie do podobnej sytuacji, jak w przypadku programów MdM i RnS. Mowa o tym, że deweloper nierzadko podnosił cenę miejsca postojowego kupowanego jako udział w lokalu użytkowym stanowiącym garaż. Podniesienie ceny takiego udziału w osobno nabywanej nieruchomości sprawiało, że mieszkanie z niższą ceną mieściło się w limicie programu.
Kontrola ze strony banków nie będzie restrykcyjna?
Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kontrolę związaną z respektowaniem zasad nowego programu, po udzieleniu kredytu będą prowadziły banki komercyjne. Chodzi między innymi o: zakaz dotyczący wynajmowania lokum kupionego za preferencyjny kredyt, zakup innego domu lub lokalu jako zdarzenie uzasadniające wstrzymanie dopłat, a także udostępnienie domu lub lokalu partnerowi, który nie spełnia warunku związanego z nieposiadaniem wcześniejszego lokum.
Można jednak zadać sobie pytanie, czy kontrola prowadzona przez banki udzielające „Bezpiecznych Kredytów 2 proc.” będzie restrykcyjna, skoro tak czy inaczej otrzymają one od państwa środki rekompensujące niskie odsetki. Praktyka oczywiście pokaże, jak bardzo rygorystyczne będą banki w kontekście kontrolowania klientów. Niestety, nie posiadamy danych odnośnie tego, ile osób utraciło dopłaty np. w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.