– mówi w rozmowie z Dziennik.pl Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Rynkowa praktyka
To właśnie w przypadku nowych mieszkań ta zależność jest najbardziej widoczna. Inna sprawa, że łatwiej znaleźć parę identycznych lokali na sprzedaż, które różni jedynie to, że mieszczą się na innych piętrach. Przykład? Weźmy stołeczną inwestycję przy ul. Owsianej, która my być oddana do użytku w II kwartale przyszłego roku. 40,27 mkw. można tam kupić za 308 066 zł, pod warunkiem, że będzie to lokal położony na pierwszym piętrze albo za 322 160 zł - na czwartym piętrze. To oznacza, że za mkw. mieszkania przyjdzie nam zapłacić w tym pierwszym przypadku 7 650 zł, w tym drugim - 8 000 zł.
Jak zapewniają mnie analitycy runku nieruchomości, każde dodatkowe piętro w mieszkaniach ze średniej półki, to z reguły cena wyższa o 1-2 proc. I od razu zastrzegają, że w przypadku apartamentowców różnice w cenie będą większe. mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierowtny.pl.
A jak to wygląda na rynku wtórnym? Ten sam budynek, w tym samym pionie i o porównywalnym metrażu (około 50 mkw.), z tym że w jednym loggia zaliczona jest do metrażu, a w drugim nie. Cena? 450 tys. zł na dziewiątym piętrze albo 460 tys. zł – na piętrze jedenastym.
40-60 tys. zł za mkw. to najwyższy przedział cenowy, z jakim spotkali się w Warszawie analitycy rynku nieruchomości Warszawie (ceny transakcyjne dochodzą wtedy do, bagatela, 10-11 mln zł). To oznacza, że za metr takiego lokalu można kupić skromną kawalerkę w Łodzi czy np. Katowicach. W samej Warszawie za tę cenę można dostać kilka metrów przeciętnego "M", bo średnia cena transakcyjna w stolicy to około 7 tys. zł za mkw.
Indeks hedoniczny rządzi
Skąd te różnice w cenie? - – tłumaczy analityk Open Finance. Ekspert Rynekpierwotny.pl: - Nie jest też tajemnicą, że na najwyższych piętrach mieszczą się lokale o najwyższym standardzie.
Jednak przy wycenie nowych mieszkań oprócz lokalizacji, powierzchni i położenia lokalu, bierze się pod uwagę także standard wykonania, wysokości pomieszczeń i np. funkcjonalność ich rozkładu.
Nic więc dziwnego, że eksperci rynku nieruchomości posługują się nie tylko cenami za mkw. Korzystają też z tzw. indeksów hedonicznych. To, jak przekonuje Bartosz Turek, bardziej wiarygodny miernik zmian cen nieruchomości niż popularne proste średnie:
– podkreśla przy tym. Indeks hedoniczny pozostaje na te pozorne zmiany nieczuły.
W tej chwili najwyżej wycenianym mieszkaniem w Polsce jest trzypoziomowy penthouse na 370 mkw. na szczycie Złotej 44 z orientacyjną ceną na poziomie 15 mln zł, co można przeliczyć na około 60 kawalerek w Warszawie.
Od każdej reguły są wyjątki
Zawsze im wyżej, tym drożej? Nie, bo mniej za lokal zapłacimy w kamienicach bez wind, gdzie wejście na czwarte piętro jest równoznaczne z wejściem na 6-7 piętro współczesnego bloku.
-zauważa Bartosz Turek.
Ale bywa i tak, że za podobne mieszkania położone na tym samym piętrze, przyjdzie nam i tak zapłacić inną cenę. Przykładem Villa Jantar w Olsztynie – za mkw. lokalu z widokiem na jezioro trzeba dać dodatkowo o 300-500 zł więcej.
