Czy kawalerki stają się coraz mniej atrakcyjną lokatą kapitału?

Kawalerki, czyli jednopokojowe mieszkania z kuchnią lub aneksem kuchennym oraz łazienką, zyskałyna popularności wśród potencjalnych nabywców. W lutym ich udział w całkowitej liczbie wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom był wyższy o 1 p.p. względem ubiegłego roku. W tym czasie udział 2-pokojowych mieszkań wzrósł o 2,5 p.p., a tych z 4 lub 5 pokojami utrzymał się na zbliżonym do ubiegłorocznego poziomie. Z kolei o 3 p.p. spadł w przypadku lokali o liczbie pokoi przekraczających 5.

Niewątpliwie utrzymujące się wyższe zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż to efekt m.in. ubiegłorocznego ożywienia spowodowanego BK 2%. W lutym 2023 roku stopy procentowe utrzymywały się jeszcze na historycznie wysokim poziomie, co drastycznie ograniczyło popyt na kredyty hipoteczne, a co za tym idzie - zakup mieszkań. Natomiast w tym roku, mimo wygaszenia rządowego programu, potencjalni nabywcy znajdują się w dużo korzystniejszym położeniu. I coraz częściej kierują swoją uwagę właśnie w kierunku kompaktowych mieszkań.

W lutym liczba zapytań o kawalerki w serwisie Otodom była aż o 130% wyższa niż rok wcześniej. Dla porównania - względem ubiegłego roku mieszkań dwupokojowych poszukiwano niemal dwukrotnie częściej, 3-pokojowych 80% częściej, a czteropokojowych 73% częściej. Co więcej, według danych Otodom liczba wyszukiwań kawalerka na sprzedaż wzrosła względem ubiegłego roku we wszystkich regionach Polski. Najmocniej, bo o ponad 150% r/r, na Podkarpaciu i w Małopolsce. W siedmiu województwach (mazowieckim, lubelskim, pomorskim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim i warmińsko-mazurskim) odnotowano ponad dwukrotnie więcej zapytań o takie mieszkania. Natomiast najmniejszy wzrost zainteresowania, o „zaledwie” 60% r/r, był widoczny w Opolskiem.

- Niewątpliwie jednym z czynników decydujących o popularności kawalerek jest ich kompaktowa forma, odpowiadająca na potrzeby szerokiego grona nabywców, czyli studentów, singli, par czy osób starszych. Drugim jest natomiast odpowiednio niższa cena niż w przypadku większych mieszkań. Dzięki niej kawalerki bez problemu kwalifikowały się do programu dopłat do kredytów. Ponadto, niższe całkowite koszty zakupu zachęcają inwestorów indywidualnych do wyboru najmniejszych mieszkań, które później zasilają ofertę na rynku najmu. – zaznacza Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Na wysokie zainteresowanie kawalerkami wśród inwestorów indywidualnych może wskazywać także poziom dostępnej oferty w kategorii sprzedaży i wynajmu. W lutym liczba najmniejszych mieszkań na sprzedaż w prawie połowie województw była o 12- 30% niższa niż rok wcześniej. Tymczasem baza kawalerek na wynajem wzrosła w większości z nich o 9-70% r/r.

Co oferuje rynek?

Wśród ofert kawalerek na sprzedażwyraźnie dominująte najmniejsze, nie przekraczające 30 mkw. W 2023 roku stanowiły one 56% bazy jednopokojowych mieszkań w serwisie Otodom. Tych nieco większych, o powierzchni od 31-40 mkw. było 37%. Natomiast kawalerki z metrażem powyżej 40 mkw. są raczej rzadkością na polskim rynku i pojawiły się w zaledwie 6% ofert.

Najczęściej kawalerki na sprzedaż zlokalizowane są w nowym budownictwie – aż 53% to nieruchomości oddane do użytkowania po 2021 roku. Jednak blisko jedną czwartą ofert w 2023 roku stanowiły jednopokojowe mieszkania w budynkach z lat 1946-1999. Duża część z nich to mieszkania w tzw. wielkiej płycie.

- Bloki z wielkiej płyty wracają do łask. Osoby poszukujące mniejszych mieszkań doceniają atrakcyjną lokalizację starszych osiedli i dobrze rozwiniętą infrastrukturę. Ich atutem mogą być także ceny. W 2023 roku kawalerki w takich budynkach na największych polskich rynkachbyły średnio o jedną piątątańsze za mkw. niż te w nowych inwestycjach deweloperskich. – komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Warto zauważyć, że bez względu na rodzaj budynku, w jakim znajdują się kawalerki, na ogół nie oferują one zbyt wielu dodatkowych udogodnień. W ubiegłym roku ponad połowa takich nieruchomości na sprzedaż była wyposażona w windę, a 45% w balkon. Jednak zaledwie 5% z nich posiadało klimatyzację.

Najemcy preferują większe mieszkania

Nieco inaczej wygląda zainteresowanie kawalerkami na wynajem. W większości regionów Polski liczba ich wyszukiwań w lutym wzrosła, ale zdecydowanie słabiej niż w kategorii sprzedaży.Co jednak ważne,ich udziałw całkowitej liczbie wyszukiwań, czyli najbardziej miarodajny wskaźnik, spadł niemal we wszystkich województwach. Najbardziej było to widoczne w Opolskiem, gdzie w ciągu roku zmniejszył się on aż o 6 p.p., oraz w Łódzkiem (- 4 p.p. r/r). Tylko w województwie świętokrzyskim można natomiast mówić o wzroście popularności kawalerek na wynajem.

- Z roku na rok spada zainteresowanie wynajmem kawalerek. Ich udział w ofercie jest wciąż wysoki, jednak najemcy coraz częściej zwracają się w stronę 3 i 4-pokojowych mieszkań. Ma to związek m.in. z upowszechnieniem się pracy zdalnej i potrzebą posiadania dodatkowego pokoju – domowego biura.

Co więcej, część najemców nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, czyli zostanie na rynku najmu na dłużej. A to wiąże się z potrzebą komfortu, której często kawalerki nie są w stanie zaspokoić – zaznacza Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.

Co ciekawe, kawalerki oferowane na wynajem znajdują się w starszych budynkach, niż te na sprzedaż. 32% z nich jest zlokalizowanych w blokach z lat 2010-2021, natomiast 27% w tych z lat 1946-1999. Co więcej, najmniejsze mieszkania na wynajem są gorzej wyposażone niż te o podobnym metrażu na sprzedaż – 42% z nich posiada windę, a 40% balkon.

Czy wobec zmieniających się preferencji najemców kawalerki mogą stać się mniej atrakcyjne dla inwestorów indywidualnych?

- W największych miastach ceny kawalerek na rynku deweloperskim wzrosły w ciągu ostatniego roku średnio o 11%, a na rynku wtórnym o 9,5%. Tak więc jednopokojowe lokale zyskały na wartości. Z drugiej jednak strony, tempo wzrostu cen na rynku najmu wyhamowało, a zainteresowanie kawalerkami systematycznie spada. A to może zapowiadać nadpodaż w tym segmencie najmu– podsumowuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.