Obserwacje poczynione w krajach, które do tej pory przyjęły wspólną walutę, pokazują, iż w nowych krajach członkowskich Europejskiej Unii Monetarnej (EMU) ceny nieruchomości znacznie wzrosły.
Skok cen w państwach, które przyjęły wspólną walutę, można tłumaczyć kilkoma czynnikami. Przede wszystkim istotnie zwiększa się na nich aktywność inwestorów zagranicznych. Zwiększenie inwestycji zagranicznych wynika ze zmniejszonych kosztów transakcyjnych, wyeliminowanego ryzyka kursowego oraz z generalnego przeświadczenia, iż wejście do unii walutowej stanowi gwarancję makroekonomicznej stabilności oraz bezpieczeństwa. Dodatkowym czynnikiem pobudzającym wzrost cen w Polsce może być harmonizacja stóp procentowych NBP oraz Europejskiego Banku Centralnego. Obecnie różnica między tymi stopami wynosi aż 2 pkt proc. na korzyść Polski. Obniżenie krajowych stóp do poziomu zgodnego z wymogami unii walutowej doprowadzi do zmniejszenia kosztów kredytu, zwiększenia zdolności kredytowej Polaków, wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości i w konsekwencji do podniesienia poziomu cen.
Wraz z wejściem do strefy euro istotnie zwiększy się również konkurencja ze strony banków i instytucji finansowych, co może istotnie wpłynąć na obniżenie kosztów kredytu. W efekcie zwiększy się popyt na nieruchomości i wzrost cen.
Prognozy dotyczące spadku stóp procentowych oraz większego napływu inwestycji zagranicznych potwierdzają wyniki badań przeprowadzonych NBP i Międzynarodowy Fundusz Walutowy. Zgodnie z zaprezentowanymi ekspertyzami w związku z integracją walutową roczne tempo wzrostu gospodarczego podwyższy się o 0,2 – 0,4 pkt proc. Oznacza to, iż w perspektywie 20 lat dzięki wprowadzeniu wspólnej waluty Polska ma szansę na zwiększenie poziomu PKB nawet o 8 proc. Ponieważ ceny nieruchomości są ściśle związane z poziomem dochodu narodowego na głowę mieszkańca, możemy oczekiwać ożywienia rynkowego.
Sytuacja na rynku nieruchomości po przyjęciu euro będzie też wypadkową tego, co się dzieje w tej chwili po stronie popytu i podaży. A obecnie ceny mieszkań ustabilizowały się, a sprzedaż nieruchomości wyraźnie spadła. Wciąż bardzo dużą konkurencją dla deweloperów pozostają mieszkania kupione przez inwestorów w latach 2006 – 2007. Znaczący wzrost kosztu kapitału (w sumie w okresie I – IV kwartału 2007 r. stopy procentowe podniesione zostały o 1,4 pkt proc.) w połączeniu z napływającymi sygnałami o kryzysie na zagranicznych rynkach nieruchomości sprawił, iż kupujący stają się coraz bardziej wstrzemięźliwi, czekając na dalsze obniżki ofert rynkowych. Dotyczy to również inwestorów zagranicznych, którzy czekają na poprawę koniunktury lub też coraz częściej szukają okazji do zarobku poza Polską, w takich krajach jak Bułgaria czy Rumunia.
W Polsce luka mieszkaniowa szacowana jest jednak na około 1,5 mln jednostek mieszkaniowych. W związku z niewystarczającą podażą mieszkań oraz jednoczesnym wzrostem zamożności polskiego społeczeństwa już za 2 – 3 lata w największych polskich aglomeracjach może ponownie brakować w ofercie nowych mieszkań. Dodatkowo zadłużenie gospodarstw domowych jest na niskim poziomie w porównaniu z innymi krajami europejskimi, odsetek zagrożonych kredytów mieszkaniowych zaś na poziomie 1,5 proc. stanowi najniższy wynik w historii.
Warunkiem rozwoju rynku nieruchomości jest stosunkowo liberalna polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych. Skutki obecnego załamania sektora bankowego w Stanach Zjednoczonych mogą okazać się jednak większe niż oddziaływanie wspólnego pieniądza. Podwyższona ostrożność banków w udzielaniu pożyczek oznacza bowiem zmniejszenie liczby zawieranych transakcji, a tym samym zahamowanie wzrostu cen nieruchomości, co miało miejsce przed laty miejsce w pozostałych krajach wstępujących do unii walutowej.
Można przypuszczać, iż w obliczu wprowadzenia euro, począwszy od 2011/2012 r. rynek nieruchomości czeka dodatkowy bodziec sprzyjający ożywieniu. Unia walutowa wpłynie na wzrost liczby inwestorów zagranicznych chcących skorzystać na spadku poziomu ryzyka związanego z silną, bezpieczną gospodarką oraz braku różnic kursowych. Trudno się jednak spodziewać, by wzrosty cen nieruchomości były tak spektakularne jak jeszcze kilka lat temu wraz z wejściem Polski do UE. Znaczącą częścią przyszłego popytu będą także inwestycje krajowe podjęte dzięki niższemu kosztowi obsługi kapitału.
