W pierwszych tygodniach po oddaniu do użytku osiedla jego zarządem zajmuje się deweloper. Pozwala to na uniknięcie dublowania się kompetencji w najbardziej newralgicznym momencie: gdy następują odbiory, reklamacje, trwają wykończenia. Jednak często na tym tle powstają nieporozumienia, a nowi mieszkańcy zarzucają deweloperom, że oprócz zarobku na sprzedaży mieszkań chcą dorobić przedłużając okres administrowania nieruchomością. Deweloperzy odbijają jednak piłeczkę. Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapewnia, że zarządzanie budynkiem w pierwszej fazie użytkowania jest sporym obciążeniem, gdyż wiąże się z koniecznością zawarcia wielu umów, głównie z dostawcami mediów, uruchomieniem procedur rozliczeń lokatorów ze wspólnotą, zatrudnieniem firm i pracowników obsługujących wspólnotę.
Bielecki twierdzi też, że sprawa kosztów nie jest tu najważniejsza, gdyż deweloper pobiera wynagrodzenie za czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną na poziomie cen przyjętych w danej miejscowości. Jego zdaniem stawki te są wyrównane ze względu na dużą konkurencję firm zarządzających. Za administrowanie pobierane jest około 0,5 do 1 złotych za mkw. A to oznacza, że za 50 metrowe mieszkanie deweloper zainkasuje od 25 do 50 złotych miesięcznie. – Są firmy, które bardzo dobrze wywiązują się ze swoich obowiązków, ale nie brak i takich dla których administrowanie nieruchomością to zło konieczne – ocenia deweloperów Katarzyna Cyprynowska z firmy Nowy Adres.
Na co zwracać uwagę przed kupnem
Kupując mieszkanie warto zwrócić uwagę na wielkość części wspólnych. Deweloperzy często zachwalają, że na osiedlu jest plac zabaw, trawniki, alejki, oczka wodne czy latarnie. To generuje dodatkowe koszty, bo np. za sprzątanie malowniczych alejek opłaty ponosić będą przyszli właściciele. Utrzymanie w czystości metra kwadratowego zapłacić trzeba od 40 groszy do złotówki. Konserwacja urządzeń (np. wind czy huśtawek na placu zabaw) to kolejne 30 do 80 groszy za metr miesięcznie. Koszty utrzymania powierzchni wspólnych rosną znacząco gry na osiedlu jest basen do dyspozycji mieszkańców. Miesięczne utrzymanie takiego obiektu może zwiększyć czynsz nawet o 70 złotych.
Ile płacą w Marinie?
Stąd też w opłaty ponoszone przez mieszkańców warszawskich osiedli znacznie różnią się znacząco, nawet w obrębie tych samych dzielnic. Za ok. 90 metrowe mieszkanie w Miasteczku Wilanów przyjdzie zapłacić miesięcznie ok. 550 złotych. Z kolei na osiedlu położonym po drugiej stronie Przyczółkowej, na Zawadach, miesięczne opłaty za utrzymanie podobnego lokum wynoszą poniżej 400 złotych. Czyli utrzymanie metra mieszkania na popularnych osiedlach kosztuje od ok. 4 do ponad 6 złotych za mkw. miesięcznie.
Więcej zapłacić trzeba w Marinie Mokotów, gdzie utrzymanie 85 metrowego mieszkania kosztuje średnio prawie 8 złotych miesięcznie. Niemało płacą też mieszkańcy Białołęki, bo większość nowych osiedli ma tam znaczne obszary powierzchni wspólnych, które generują koszty. Na osiedlu Derby utrzymanie 50 metrowego lokum kosztuje ok. 400 złotych. Z kolei utrzymanie 35 metrowej kawalerki na Bemowie to wydatek rzędu ok. 200 złotych.
Zarządca pomoże
Głównym czynnikiem wpływającym na koszty utrzymania mieszkania jest jednak jego powierzchnia i liczba zameldowanych w lokalu osób. Jeżeli osiedle jest strzeżone, opłacić też trzeba firmę ochroniarską. Godzina pracy jednego ochroniarza kosztuje ok. 10 złotych. To oznacza miesięczny wydatek rzędu 6-7 tys. złotych. Jak bardzo obciąży to budżet mieszkania zależy od ilości lokali na osiedlu. Wpływ na wysokość czynszu będzie też miał przyjęty sposób zarządzania: wspólnota może wybrać zarządcę i na własną rękę pilnować majątku, ale może też zdecydować się na profesjonalną firmę. – Rynek zarządzania nieruchomościami dynamicznie się rozwija – mówi Katarzyna Cyprynowska. – Działa na nim wiele doświadczonych firm, które można obdarzyć zaufaniem. Ale trzeba też uważać, bo perspektywa stałych dochodów przyciąga nowe firmy, które ograniczają się tylko do bieżącej administracji nie dbając o poprawienie jakości nieruchomości. Warto pamiętać, że dobra firma będzie mogła wykorzystać potencjał zarządzanej nieruchomości do generowania przychodów dla wspólnoty, co odciąży kieszenie mieszkańców – zauważa Katarzyna Cyprynowska.
