Prawo wspólnotowe pozwala obywatelom państw Unii Europejskiej kupować nieruchomości w innych państwach członkowskich na zasadzie równego traktowania. Wynika to z art. 12 traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską (TWE), który wprowadził zakaz dyskryminacji ze względu na obywatelstwo. Państwa przystępujące do UE mogły jednak negocjować okres przejściowy dla przepisów nakazujących równe traktowanie w zakresie nabywania nieruchomości. Z takiej możliwości skorzystały m.in. Rumunia i Bułgaria.
Polacy, którzy chcą nabyć nieruchomość w innym kraju członkowskim, powinni się zapoznać z obowiązującymi na jego terenie przepisami. W większości krajów UE będą bowiem traktowani przy zakupie mieszkania czy apartamentu tak samo jak obywatele danego państwa. Oznacza to, że będą musieli spełnić takie same jak oni warunki, przedstawić takie same dokumenty i dokonać takich samych czynności.
Warto więc pamiętać, że np. w Portugalii, aby skutecznie nabyć nieruchomość, należy najpierw uzyskać numer NIP (tzw. numero de contribuinte). Można tego dokonać w urzędzie finansowym (Repartiçao de Finanças). Akt kupna-sprzedaży ziemi musi być sporządzony przez notariusza, a następnie zostać zarejestrowany w urzędzie rejestru nieruchomości. Portugalskie prawo nakazuje dokonać zgłoszenia inwestycji zagranicznej w czasie jednego miesiąca po jej realizacji.
Podobnie jest w przypadku zakupu nieruchomości w sąsiedniej Hiszpanii. Tutaj także trzeba się postarać o tzw. numer identyfikacji obcokrajowca (NIE). Przyznaje go policja na wniosek zainteresowanego. Należy też dysponować kontem w hiszpańskim banku. Jak stanowi hiszpański kodeks cywilny, umowa kupna-sprzedaży musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Sporządzana jest przez notariusza w języku hiszpańskim.
Reklama
Polacy nie napotkają trudności w zakupie ziemi także w Grecji. Jedyne ograniczenia, z jakimi można się spotkać, dotyczą terenów położonych w strefie nadgranicznej (w tym także wysp). Do tej strefy zalicza się regiony północnej Grecji, wschodnie wyspy Morza Egejskiego, wyspy Dodekanez, Kreta i Rodos.
Obcokrajowiec chcący nabyć nieruchomość w Grecji musi uzyskać grecki numer podatkowy (AFM) nadawany przez lokalny urząd podatkowy. Ponadto należy udokumentować źródło pochodzenia pieniędzy, np. przez przedłożenie poświadczenia z banku o transferze pieniędzy z zagranicy. Nabywca nieruchomości musi w chwili zakupu zapłacić roczny podatek od nieruchomości, którą kupuje. Umowa kupna-sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz musi dokonać jej wpisu do odpowiednich rejestrów.
Nie ma trudności z zakupem mieszkania czy ziemi także we Włoszech. Należy jednak pamiętać, że cudzoziemiec przed podpisaniem umowy musi uzyskać wpis do ewidencji fiskalnej. Dzięki temu uzyska numer podatkowy (numero di codice fiscale), który jest odpowiednikiem polskiego NIP. Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz dokona także wpisu do księgi wieczystej oraz uiści pobrane od nabywcy nieruchomości podatki
Na większe trudności należy się przygotować, jeżeli chcemy nabyć nieruchomość w Bułgarii. Kraj ten, przystępując do Unii Europejskiej w 2007 roku, wynegocjował bowiem w traktacie akcesyjnym siedmioletni okres przejściowy dla przepisów, które nakazują równe traktowanie obywateli wszystkich państw UE, którzy chcą nabyć nieruchomość w innym kraju członkowskim. Tak więc do 2014 roku w tej kwestii będą miały zastosowanie przepisy bułgarskiej konstytucji, które stanowią, że obywatele państw obcych oraz zagraniczne osoby prawne nie mogą bezpośrednio nabywać praw własności do ziemi.
Nie oznacza to jednak, że takie nabycie w ogóle nie jest możliwe. Ograniczenie nie obowiązuje przedsiębiorstw bułgarskich z udziałem kapitału zagranicznego. Nie ma tu znaczenia, jaka jest jego wysokość. Tak więc osoby zagraniczne mogą nabyć pełne prawo własności do ziemi poprzez ustanowienie własnego przedsiębiorstwa lub w wyniku przystąpienia do firmy bułgarskiej poprzez wniesienie własnych udziałów. Osoba zagraniczna może także uzyskać ograniczone prawo własności do nieruchomości. W tym celu powinna złożyć wniosek do agencji do spraw inwestycji, która uruchomi specjalną procedurę wsparcia. Wskutek działań agencji odpowiednie władze regionalne lub komunalne udzielą osobie zagranicznej odpowiednich zezwoleń na budowę obiektów na określonym terenie lub umożliwią korzystanie z nieruchomości będącej własnością państwową, prywatną lub komunalną.
Przy zakupie nieruchomości należy sporządzić umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po zakupie należy wpisać zmianę właściciela do księgi wieczystej. W Bułgarii wpisu dokonuje Agencja Wpiswanijata.
Na podobne trudności Polacy powinni się przygotować, jeżeli zdecydują się zakupić nieruchomości w Rumunii. Kraj ten także wynegocjował okresy przejściowe dla przepisów nakazujących równe traktowanie obywateli UE. Ten okres przejściowy – liczony od 1 stycznia 2007 r. – wynosi pięć lat (siedem lat w przypadku ziemi rolnej). Zakaz zakupu ziemi można obejść, zakładając w Rumunii spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.
Podmioty rumuńskie, do których zaliczana jest również spółka założona w Rumunii, nawet jeżeli jej kapitał w 100 proc. pochodzi z zagranicy, mogą nabywać ziemię bez ograniczeń. Z kolei osoby zainteresowane nabyciem lub dzierżawą ziemi rolnej mogą się zgłosić do rumuńskiego odpowiednika Agencji Nieruchomości Rolnych, czyli do Agencji Nieruchomości Państwowych (Agentia Domeniilor Statului). Działa ona przy rumuńskim Ministerstwie Rolnictwa, Leśnictwa i Rozwoju Wsi.