We wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji przeciwko dłużnikowi wierzyciel wskazuje świadczenie, które ma zostać spełnione, ale również sposób egzekucji, np. z nieruchomości. Wierzyciel we wniosku powinien dokładnie określić nieruchomość, wskazać jej przeznaczenie, dokładny adres, numer księgi wieczystej. Gdy nie jest dla niej prowadzona księga wieczysta, to musi przedstawić zaświadczenie z sądu na podstawie zbioru dokumentów, w którym jest wskazany właściciel oraz ujawniony wykaz obciążeń.
Określenie sposobu egzekucji wiąże komornika i dlatego nie może on prowadzić egzekucji z innych składników majątku dłużnika, których wierzyciel nie wskazał we wniosku.
W tym samym czasie z nieruchomości może być prowadzona tylko jedna egzekucja. Jeżeli inny wierzyciel tego samego dłużnika chce z tej nieruchomości ściągnąć zadłużenia i egzekucja została już wszczęta, to wniosek nowego wierzyciela zostanie przez komornika potraktowany jako wniosek o przyłączenie się do egzekucji już prowadzonej.
Najpierw komornik wzywa dłużnika, aby w ciągu dwóch tygodni zapłacił należności, i informuje go o tym, że po upływie tego terminu przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości. Gdy dłużnik zapłaci, to wówczas następuje umorzenie egzekucji. Jednakże może zapobiec sprzedaży licytacyjnej tylko do zamknięcia przetargu.
Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik powinien dopełnić formalności w dziale wieczystoksięgowym sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla tej nieruchomości. W księdze dokonuje wpisu o wszczęciu egzekucji. Gdy dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, to o założenie jej może wystąpić wierzyciel w związku z koniecznością wpisania do niej wniosku o egzekucję.
Zajęta nieruchomość nadal pozostaje w zarządzie dłużnika, który musi utrzymać ją w stanie co najmniej niepogorszonym aż do sprzedaży na licytacji.
Oszacowania dokonuje powołany przez komornika biegły. Podaje on osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków, a osobno wartość całości. W protokole opisu i oszacowania komornik wskazuje wartość nieruchomości, która będzie stanowić podstawę do ustalenia ceny wywoławczej podczas licytacji.
Opis i oszacowanie mogą zostać zaskarżone do sądu np. przez dłużnika. Termin publicznej licytacji może zostać wyznaczony najwcześniej po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Licytacja nie może również odbyć się wcześniej niż przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego została wszczęta egzekucja.
Komornik dokonuje odpowiednich ogłoszeń o terminie licytacji. Osoby, które chcą do niej przystąpić, muszą złożyć rękojmię w wysokości 10 proc. sumy oszacowania.
Rozpoczynając licytacyjną sprzedaż, komornik podaje wartość wskazaną w protokole opisu i oszacowania, a uczestnicy oferują wyższą cenę. Przetarg się kończy, gdy po obwieszczeniu ostatniej zaoferowanej ceny nikt nie poda już wyższej. Następnie zostaje wydane postanowienie o przybiciu na rzecz osoby, która podczas licytacji zaoferowała najwyższą cenę. Nieruchomość zostaje więc sprzedana za cenę ustaloną podczas licytacji, a nie podaną przez biegłego.
