Przez okres hossy w nieruchomościach kraje Europy Środkowo-Wschodniej traktowane były przez inwestorów podobnie. Kryzys skutecznie zmienił to nastawienie.

Źle nad Bałtykiem

Do najbardziej poszkodowanych ostatnią zawieruchą należą kraje nadbałtyckie, w szczególności Estonia. Z danych przedstawionych w raporcie Residential Markets in Central European Capitals przygotowanym przez Reas i Jones Lang LaSalle wynika, że w porównaniu do II kwartału 2007 r. ceny mieszkań w Tallinie są obecnie o niemal 50 proc. niższe.

Jeszcze większe spadki zaobserwowali eksperci w stolicy Łotwy Rydze. Obecne ceny wywoławcze stanowią tam ok. 40 proc. tego, czego żądali deweloperzy na koniec 2006 r. Mimo nieznacznego wzrostu stawek w ostatnim kwartale 2009 r. eksperci nadal oceniają ten rynek jako mało stabilny. O ile w dwóch wymienionych krajach silne spadki cen rozpoczęły się już z końcem 2007 r., to na Litwie ceny trzymały się mocno jeszcze w 2008 r. Dopiero kryzys sprowadził na ten rynek ostre załamanie. Od końca 2008 r. ceny mieszkań w Wilnie spadły o blisko 30 proc., a eksperci Reas i Jones Lang LaSalle spodziewają się dalszej jazdy po równi pochyłej nie tylko w tym, ale być może i w kolejnym roku.

Reklama
Na południu niewiele lepiej
Reklama

Rynkiem, na którym odcisnął się nie tylko międzynarodowy kryzys, ale również spore problemy gospodarki wewnętrznej, są Węgry. Średnie ceny wywoławcze za nowe mieszkania w Budapeszcie spadają niemal bez przerwy od początku 2007 r. Nie są to spadki porównywalne do tych, które obserwujemy w krajach nadbałtyckich, ale długotrwałość tego trendu nie może nie zostać zauważona. W samym 2009 r. spadki cen oceniane są na 10 proc. Jeśli przyjrzymy się okresowi od końca 2006 do końca 2009 roku, zaobserwować można korektę cen o prawie 1/4.

Nieco niższe ceny niż pod koniec 2006 r. znajdziemy również w Kijowie. Spadek w tym przedziale czasowym był zaledwie kilkunastoprocentowy. Tam jednak jazda w dół zaczęła się pod koniec 2008 r., po tym jak we wcześniejszych czterech latach ceny za mieszkania podskoczyły ok. 300 proc. Od szczytu w III kw. 2008 r. ceny w Kijowie spadły o 1/3.

Takiej amplitudy wahań nie doświadczył z kolei Zagrzeb, gdzie przez 2007 i 2008 r. ceny niemal stały w miejscu, niewiele odbiegając od poziomów z 2006 r. Stabilność tego rynku może budzić zdumienie, tym bardziej że nawet kryzys nie spowodował dużych zawirowań. Stawki wywoławcze spadły w ciągu 2009 r. o blisko 7 proc. Eksperci Reas i Jones Lang LaSalle zwracają jednak uwagę na spore zapasy wybudowanych w Chorwacji mieszkań, które mogą utrudnić temu rynkowi szybki powrót do dobrej kondycji.

Czytaj dalej >>>



Taniej, ale drożej

Do stolic, które mocno odczuły skutki kryzysu, należy Sofia. Mimo że stawki w większości nowych projektów są tam niższe o 20 - 40 proc., a średni spadek cen w 2009 r. wyniósł ok. 25 proc., stawki wywoławcze za mieszkania są tam nadal o niemal 30 proc. wyższe niż pod koniec 2006 r. Podobnie sytuacja wygląda w Bukareszcie, który w ciągu 2009 r. odnotował kilkunastoprocentowy spadek cen mieszkań. Mimo to stawki wywoławcze są tam o 40 proc. wyższe niż na koniec 2006 r.

W 2009 r. o kilkanaście procent spadły też ceny mieszkań w Pradze, ale za 1 mkw. lokalu zapłacić tam trzeba ok. 10 proc. więcej niż w 2006 r.

Warszawa pręży muskuły

Do miast, które najskuteczniej oparły się spadkom, należy Warszawa, gdzie poważniejsze niż błąd statystyczny ruchy cen w dół zaczęły się dopiero na początku 2009 r. Eksperci Reas i Jones Lang LaSalle szacują, że stawki wywoławcze nie spadły od tamtego czasu więcej niż 9 proc. Nie brak jednak opracowań, które wskazują na nawet dwukrotnie wyższą korektę. Nie zmienia to jednak faktu, że spowolnienie obeszło się ze stolicą Polski wyjątkowo łagodnie.

Sytuacja na rynkach mieszkaniowych w naszej części Europy jest jednak o wiele bardziej skomplikowana, niż wynikałoby to z porównania zmian cen. Na niektórych rynkach mieszkaniowych Europy Środkowej sytuacja zaczyna się nieco poprawiać, podczas gdy inne w dalszym ciągu zmagają się z kryzysem.

Nie tylko ceny

Jedynie Polska - największy rynek w regionie - odnotowała dodatni wskaźnik PKB w roku 2009. W wyniku stosunkowo dobrej sytuacji ekonomicznej w kraju wyraźnie wyższy poziom sprzedaży w czwartym kwartale 2009 r. zachęcił deweloperów do wprowadzania na rynek nowych projektów. Mimo to rok 2010 będzie wyzwaniem dla wielu deweloperów i inwestorów na rynku mieszkaniowym, zarówno w całym regionie, jak i w Polsce, a także szansą dla kilku nowych graczy rynkowych - uważa Paweł Sztejter, partner w firmie Reas.