Postanowiliśmy sprawdzić, czy rzeczywiście wielkość miasta rzutuje na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Aby to zrobić porównaliśmy ceny transakcyjne lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego i wtórnego miast wojewódzkich na ścianie wschodniej, z głównymi miastami oraz tymi zlokalizowanymi w zachodniej części naszego kraju.

Ściana wschodnia

Ten termin już wiele lat temu zagościł w przestrzeni publicznej i do dzisiaj często jest używany do określenie wschodnich regionów naszego kraju. Określenie to odnosi się bezpośrednio do obszaru województw warmińsko-mazurskiego, podlaskiego, lubelskiego, świętokrzyskiego i podkarpackiego. To sformułowanie ma jednak nie tyle podłoże geograficzne, co ekonomiczne. PKB na mieszkańca w tych województwach jest bowiem najniższe w naszym kraju. Co więcej, wspomniane województwa znajdowały się wśród obszarów Unii Europejskiej o najniższych wartościach tego wskaźnika. Sytuacja pod tym względem nieco zmieniła się po wstąpieniu do europejskiej wspólnoty kolejnych krajów z naszej części Europy, a więc Bułgarii, Rumunii i Chorwacji.

Warszawa bezapelacyjna

Warszawa zdecydowanie prowadzi we wszelkich zestawieniach, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Zarówno tych kupowanych prosto od dewelopera, jak i tych nabywanych z drugiej ręki. W oby przypadkach stawki wyraźnie przekraczały w III kwartale 2018 r. poziom 8 tysięcy złotych za mkw. Poziom, który jest nieosiągalny dla pozostałych czterech głównych miast. I nie wydaje się, żeby miało się to prędko zmienić.

- Rynek nieruchomości, liczba zawieranych transakcji i występujące na nim ceny w największej mierze zależą od wielkości poszczególnych ośrodków miejskich oraz tempa, w jakim się one rozwijają. Warszawa jest zdecydowanie największy miastem w Polsce, co znajduje swoje przełożenie między innymi na rynku nieruchomości - tłumaczy Kamil Zabrocki, prezes Beaver Peak Resort&Gallery. - Warszawa jest tak naprawdę jedynym ośrodkiem w naszym kraju, który można określić mianem prawdziwej, europejskiej metropolii. To sprawia, że stołeczny rynek nieruchomości jest największy pod względem liczby i wartości transakcji oraz samych cen - wtóruje Łukasz Żurowski, ekspert rynku nieruchomości i współwłaściciel Fides Estate.

Drugie miejsce dzierży Gdańsk, a za nim Kraków. W gronie pięciu głównych ośrodków miejskich najniższe stawki nowych mieszkań notowane są we Wrocławiu. Z kolei na rynku wtórnym w Poznaniu.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, III kwartał 2018 r.
Miasto/Średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego (zł/mkw.)/Średnia cena transakcyjna z rynku wtórnego (zł/mkw.)/Liczba mieszkańców (tys.)
Warszawa 8 560 8 175 1 764,6
Kraków 6 915 6 621 767,3
Wrocław 6 750 6 159 638,6
Poznań 6 853 5 668 538,6
Gdańsk 7 257 7 115 464,3
Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego banku Polskiego za III kw. 2018 oraz danych GUS na koniec 2017

Na wschodzie

Średnie transakcyjne stawki lokali mieszkalnych w stolicach wschodnich województw są wyraźnie niższe. Najwyższe ceny nowych czterech ścian w tej grupie odnotowane zostały w III kwartale minionego roku w Lublinie (5 479 zł/mkw.). Na rynku wtórnym przoduje Rzeszów, gdzie za mkw. powierzchni trzeba było wyłożyć przeciętnie 5 044 zł. Najniższe stawki nowych i używanych mieszkań zanotowano w Kielcach.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w Olsztynie, Białymstoku, Lublinie, Kielcach i Rzeszowie, III kwartał 2018 r.
Miasto Średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego (zł/mkw.) Średnia cena transakcyjna z rynku wtórnego (zł/mkw.) Liczba mieszkańców (tys.)
Olsztyn 5 326 4 580 173,1
Białystok 5 351 4 682 297,3
Lublin 5 479 5 001 339,9
Kielce 4 805 3 883 196,8
Rzeszów 5 318 5 044 189,7
Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego banku Polskiego za III kw. 2018 oraz danych GUS na koniec 2017

Ceny na ścianie wschodniej są wyraźnie niższe w porównaniu do pięciu głównych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Różnice wahają się od 1,5 tysiąca zł do nawet ponad 4 tysięcy zł, w przypadku porównania Warszawy i Kielc.

- Taki stan rzeczy można powiązać ze wspomnianą już wielkością miast, które we wschodniej części kraju są dużo mniejsze. Największą liczbą mieszkańców na ścianie wschodniej mogą pochwalić się Lublin oraz Białystok, z populacją na poziomie odpowiednio około 340 tysięcy i 297 tysięcy. Warszawa, czy nawet Kraków i Wrocław są kilkukrotnie większe - ocenia Kamil Zabrocki z Beaver Peak Resort&Gallery. Dlatego też porównanie rynku mieszkaniowego głównych miast ściany wschodniej do Warszawy, Poznania, czy Gdańska może być nie do końca adekwatne.

Na zachodzie podobnie
Warto za to porównać je do miast znajdujących się w zachodniej części Polski. Stawki na rynku pierwotnym w poszczególnych stolicach wschodnich województw były zbliżone do tych zlokalizowanych przy zachodniej granicy naszego kraju. Różnice sięgały kilkuset zł. Najwyższy pułap ceny nowych mieszkań osiągnęły w Szczecinie, który cechuje się najwyższą liczbą mieszkańców wśród rozpatrywanych ośrodków miejskich. Na rynku wtórnym ceny za M nabywane od dotychczasowego właściciela były na wschodzi i zachodzie również podobne. Trzeba jednak zaznaczyć, że w Rzeszowie i Lublinie znajdowały się one wyższym poziomie, niż w Opolu czy Szczecinie. Wyraźnie od reszty stawki pod względem cenowym odstawała Zielona Góra, która poza Opolem może pochwalić się najmniejszą liczba mieszkańców.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w Szczecinie, Zielonej Górze, Opolu i Katowicach, III kwartał 2018 r.
Miasto Średnia cena transakcyjna z rynku pierwotnego (zł/mkw.) Średnia cena transakcyjna z rynku wtórnego (zł/mkw.) Liczba mieszkańców (tys.)
Szczecin 5 677 4 755 403,9
Zielona Góra 3 909 3 515 139,8
Opole 5 023 4 781 128,1
Katowice 5 487 4 045 296,3
Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego banku Polskiego za III kw. 2018 oraz danych GUS na koniec 2017

Tutaj ceny mieszkań będą rosły

Podsumowując można stwierdzić, iż zależność między wielkością miasta, liczbą jego mieszkańców, a rynkowymi cenami nieruchomości w polskich warunkach, jak najbardziej występuje. Łukasz Żurowski z Fides Estate stwierdza, że "pojawiające się pojedyncze odchylenia od tej zasady stanowią raczej wyjątki potwierdzające regułę, niż jej zaprzeczenie. Należy również dodać, że po mimo negatywnych prognoz GUSu dotyczących zmian demograficznych, jakie czekają nasz kraj na przestrzeni kliku najbliższych dekad, na mapie Polski można wskazać miejsca, które nadal będą przyciągać nowych mieszkańców". W gronie miast, które zanotują przyrost liczby mieszkańców do 2030 roku GUS wymienia m.in. Warszawę, Kraków, Gdańsk, ale także Rzeszów i Zieloną Górę.