Na początku listopada daliśmy z żoną ogłoszenie, że sprzedajemy mieszkanie. Nieduże, lecz funkcjonalne – dwupokojową kawalerkę, niecałe 27 mkw., ale na siódmym piętrze, z oknami od strony wschodniej, w dodatku z całym dobytkiem i bez konieczności przeprowadzania remontu. W dość atrakcyjnej dzielnicy Warszawy, bo na obrzeżach hałaśliwego centrum, aczkolwiek w bliskim sąsiedztwie dwóch galerii handlowych i z dobrym dojazdem – w linii prostej – na lotnisko. Ogłoszenie zawisło w internecie, a telefon nie chciał przestać dzwonić. W ciągu trzech dni przez nasze małe cztery kąty przewinął się niemal taki tłum zwiedzających jak w galerii sztuki tuż przed zamknięciem wystawy impresjonistów.
Nie spieszyliśmy się ze sprzedażą – to kupującym zależało na szybkim sfinalizowaniu transakcji. Gdy przychodziło do konkretów, potencjalni nabywcy mówili sakramentalne: „Bierzemy za gotówkę!”. Żeby było jasne – w nasze skromne progi nie zawitali luksusowi klienci od Louisa Vuittona, Michaela Korsa czy Burberry’ego, z za ciasno zawiązanym krawatem pod szyją i złotymi spinkami w mankietach. Prędzej – wesoła para w casualowym stroju weekendowym z naszytymi lampasami; emerytowany rolnik spod Warszawy o poczciwej aparycji; czy biegle władający polszczyzną Azjata, który sfatygowanym smartfonem przeprowadzał transmisję na żywo z naszego spotkania, aby nieobecna żona też mogła brać udział w oglądaniu. Tylko jedna osoba z kilkunastu inwestorów zastanawiała się nad kredytem. W końcu sprzedaliśmy – w niecały tydzień, klientowi gotówkowemu. Pieniądze były na drugi dzień od podpisania umowy. O szczegółach transakcji – ani słowa, bo obowiązuje mnie tajemnica handlowa, ale specjaliści twierdzą, że aby rozglądać się za mieszkaniem za gotówkę, trzeba mieć w kieszeni od 150 do 400 tys. zł. No i im mniejsze lokum, tym większa szansa, że szybciej zejdzie.
mówi Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Kupujący pod wynajem zwracają też uwagę na kuchnię z oknem i jak największą liczbę pokoi nieprzechodnich. I jeśli mieszkanie jest z rynku wtórnego, najlepiej, żeby nie było starsze niż ośmioletnie. Z autopsji wiem, że nie jest to regułą – nasz kontrahent kupował dla córki i nie przeszkadzało mu, że blok wrasta w ziemię od lat 60. Niezbadane są potrzeby nabywców mieszkań.
Biorą za gotówkę, bo nie mają na kredyt
Pewne jest jedno – Polacy coraz odważniej podejmują decyzję o rezygnacji z zakupu mieszkań za pośrednictwem banku. O ile jeszcze cztery lata temu na nowe mieszkania wydali w sumie niewiele ponad 6 mld zł, to rok temu już dwa razy więcej. Dane NBP dotyczą siedmiu największych miast – Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia – ale ta tendencja nie dotyczy wyłącznie dużych aglomeracji. ostrożnie szacuje Przemysław Małyga, doradca finansowy z Poznania. Powodów, dla których tak się dzieje, jest co najmniej kilka – z pewnością nie należy ich sprowadzać do zerojedynkowej ekonomii, że jednych stać i kupują, bo się dorobili, a drudzy nie mają za co, bo „nie ma pracy dla osób z ich wykształceniem”. Zacznijmy od tego, że mieszkanie za gotówkę nabywają także ci, którzy żyją z nożem na gardle.
Paweł z małżonką kilka lat temu uwili duże dwupoziomowe gniazdko na warszawskim Ursynowie. Miało być na zawsze, ale życie spłatało figla i po jakimś czasie para doszła do wniosku, że najlepiej będzie, jak zamieszkają osobno, choć to on postanowił się wyprowadzić, bo nawet na stu metrach kwadratowych zbyt często wchodzili sobie w drogę. Jako że do mieszkania mieli prawa po połowie, Paweł czekał, aż małżonka go spłaci. Po wielomiesięcznej batalii (duże mieszkanie nie tak prosto sprzedać), odzyskał należną mu część i przeniósł się do Śródmieścia, do kawalerki. Za nowe życie zapłacił 250 tys. zł. Kredytu, nawet gdyby się uparł, i tak by nie dostał, bo na domiar złego stracił nie tylko żonę, ale i pracę. Starczyło na 30 mkw. z kawałkiem, do remontu, na który się zapożyczył. Gdyby nie wytęskniona gotówka, pewnie dalej pomieszkiwałby kątem u rodziców.
Danucie też się nie poszczęściło. Została sama w 47-metrowym mieszkaniu w dobrej warszawskiej dzielnicy. Lokal w bloku z lat 80. straszył późnym Gierkiem – w pokoju meblościanka, na podłodze PCV, tapeta łuszczyła się na ścianie. Właścicielka zabrała się do remontu generalnego, a że przeszła na rentę, nie miała innego wyjścia – musiała się zadłużyć. Pożyczek na łączną sumę 50 tys. zł nie potrafiła spłacić. – tłumaczy. Ratunkiem była sprzedaż mieszkania. Po oddaniu długu, z tego co zostało, starczyło na klitkę na parterze na dalekiej Woli.
W przypadku Pawła i Danuty zadziałał ten sam mechanizm co u inwestorów kupujących nieruchomości na wynajem z grupy standard. Mają własne środki – z oszczędności, darowizn, spadków czy właśnie sprzedaży innych mieszkań, ale gdyby ich nie posiadali, nie nabyliby mieszkania za gotówkę.wyjaśnia doradca kredytowy Piotr Witecki.
Lokata co kot napłakał
Pośród kupujących na wynajem coraz więcej jest klientów gotówkowych. Witecki rozpoznaje jeszcze dwie grupy – zamożnych, których stać na nieruchomość od 700 tys. zł wzwyż i średniaków, którzy, zanim sfinansują pierwszy zakup za gotówkę, muszą dobrze poznać rynek i wejść w posiadanie kilku mieszkań przy pomocy instrumentów kredytowych. Tych pierwszych interesuje najem krótkoterminowy z segmentu premium, dla menedżerów na kontraktach i kadry zarządzającej. Drudzy węszą okazję, rozglądając się za lokalami z rynku wtórnego, do remontu, z obciążeniem komorniczym. zdradza Tomasz Adamus działający na terenie aglomeracji śląskiej.
Jemu akurat jest łatwiej – dobrze zna rynek, bo kilka lat przepracował jako sprzedawca w firmie deweloperskiej. Pierwsze mieszkanie na wynajem kupił już za 30 tys. zł. Na etacie dobrze zarabiał i jeszcze mu sporo zostawało, więc z nadwyżek finansowych udało się uzbierać wymaganą kwotę. opowiada o strategii biznesowej. W stałym obrocie ma pięć, sześć mieszkań. Jedno sprzeda, kupi drugie. Do banku po pieniądze nie chodzi. przekonuje Adamus. Nie, nie ma alergii na banki, po prostu uważa, że nie opłaca mu się trzymać pieniędzy na lokacie. Dużo wyższą stopę zwrotu z kapitału uzyska, wynajmując mieszkania.
Takich jak on, którzy podejmują pieniądze z konta albo ich tam nie trzymają, jest coraz więcej. Z raportu Diagnozy Społecznej 2015 wynika, że odsetek posiadaczy lokat powoli topnieje. Jeszcze w 2013 r. pieniądze w bankowej zamrażarce trzymało 66 proc. gospodarstw domowych, a w ubiegłym roku – już tylko 52,2 proc. Trudno się dziwić tej tendencji spadkowej, skoro na niskooprocentowanej lokacie – średnio niewiele ponad 2 proc. w skali roku – można zarobić tyle, co kot napłakał. Stąd napływ mieszkaniowych inwestorów, chociaż trudno jednoznacznie ocenić, ile da się rocznie wyciągnąć z kapitału wpakowanego w lokal do wynajmu. – Niejednokrotnie zdarza mi się jednak dokonywać symulacji stopy zwrotu danej nieruchomości w korelacji z inwestycjami na rynku depozytowym. Przy dzisiejszym poziomie stóp procentowych w Polsce faktycznie możliwość osiągnięcia 3–4-krotności stopy zwrotu jest dla wielu osób nie do odrzucenia – szacuje Witecki. A Adamus przedstawia swoje wyliczenia – z kawalerek potrafi osiągnąć zysk na poziomie 9–10 proc., a nawet do 12 proc., jeśli pokoje w lokalu uda mu się podzielić na jeszcze dodatkowe pomieszczenia. podsumowuje Sadłocha. Ale mówi o dużych miastach, głównie o Warszawie.
Mieć gotówkę – to jedno. Umieć ją rozsądnie spożytkować – to drugie. Ta ostatnia uwaga tyczy się początkujących inwestorów albo takich, którzy kupią raz i na tym poprzestaną. Artur na razie wszedł w posiadanie jednego mieszkania – w samym centrum Poznania, 50 mkw., za 200 tys. zł. Ale szukał przez kilka miesięcy i w końcu, zrezygnowany, zanim kupił i wynajął lokatorom, najpierw wynajął pośrednika, żeby móc kupić. Bo po okazyjnej cenie trudno trafić na idealne cztery kąty. denerwuje się Artur.
Stać by go było na finansową szarżę, ale rozsądnie przekalkulował. Spieniężył inną nieruchomość i część środków zainwestował w mieszkanie, a pozostałą część w działalność gospodarczą. Pieniądz musi pracować na kilku frontach. – tak argumentuje awersję kredytową.
Adamus skupuje lokale głównie podczas licytacji. Za każde jest w stanie wyłożyć 50–60 tys. zł i spokojnie jeszcze sfinansować remont. Ale rynek jest nieubłagany. Wycofywanie lokat z banku skutkuje nadpodażą inwestorów szukających tanich, acz chodliwych mieszkań. To zaś oznacza, że o cenne informacje na temat korzystnych przetargów jest coraz trudniej. Jeszcze do niedawna wtajemniczeni filowali na anonse przyklejane przez spółdzielnie do tablicy ogłoszeń, a teraz takie wieści rozpełzają się po internecie. Desperaci oferują „dobrze poinformowanym” średnio tysiąc za sprawdzony cynk. Wybór między lokatą w banku a zyskiem z wynajmu przestaje rodzić niepokojący dysonans. wylicza Małyga. I lepiej kupować za gotówkę, bo nie ma ryzyka, że jak stopy pójdą w górę, to raty kredytu podrożeją. A ceny za użytkowanie lokalu rzeczywiście są bardzo korzystne dla inwestujących – dużo korzystniejsze niż ceny nieruchomości. 45-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy kosztuje trzy razy drożej niż w tej samej lokalizacji w Łodzi, ale różnica w cenie najmu wynosi już tylko półtora raza więcej na korzyść stolicy.
Z dala od bankowych upokorzeń
Gotówkowi omijają banki szerokim łukiem nie tylko z powodu mało atrakcyjnych lokat. Niektórym po prostu nie uśmiecha się perspektywa brania kredytu i spłacania go przez całe życie, okupiona permanentnym stresem, a co będzie, jeśli wylecę z roboty i razem ze mną, pod jednym dachem, zamieszka komornik. W komentarzach na stronach poświęconych oszczędzaniu, można przeczytać całą litanię utyskiwań – że kupić za swoje graniczy z cudem, że bank to krwiopijca, a kredyt to lichwa. I nie ma rady – jedynym lekarstwem na mieszkanie z rodzicami jest albo szóstka w totka, albo zaciśnięta na szyi pętla kredytowa. Nie od dzisiaj wiemy, że "Polak potrafi". Narzekać.
Edyta z Wrocławia już to przerabiała. Dziesięć lat temu kupiła mieszkanie na kredyt. Teraz z mężem rozglądają się za nowym, no i – przede wszystkim – większym. Marzą im się trzy pokoje do 80 mkw. plus dwa miejsca garażowe. Najchętniej na zielonym osiedlu, gdzie panuje cisza i spokój, ale i do centrum niedaleko. Szukają czegoś na rynku wtórnym, bo nowe mieszkania rosną jak grzyby po deszczu pod kątem masowych potrzeb, pośrodku blokowisk, przy ruchliwych ulicach. Kredytodawcą i pośrednikom mówią stanowcze „nie”. zastanawia się Edyta. Mieszkanie ma być docelowe – oboje są po czterdziestce, mają jedno dziecko. Chcą już osiąść w jednym miejscu – na stałe.
O kilka kroków dalej przed Edytą jest Tomasz z Warszawy. Też zbierał, też na mieszkanie o wyższym standardzie niż ciasnawa kawalerka, też dla siebie, i też nie chciał słyszeć o żadnych kredytach. –klaruje mi obrazowo. śmieje się.
Tomasz od dwóch lat jest wreszcie na swoim – w dwupokojowym mieszkaniu na warszawskim Gocławiu. Za luksus posiadania własnego mieszkania z rynku pierwotnego musiał zapłacić w granicach 350 tys. zł. Do tego doszedł koszt urządzenia – również za gotówkę. Miał chwilę słabości i wahał się przez moment, czy aby nie przespacerować się do banku, bo zaoszczędził na pokaźny wkład własny i może jednak wziąłby kredyt. Ale szybko się otrząsnął, ustawił do pionu i dalej odkładał. opowiada. Pytam o strategię oszczędzania, jak tego dokonał, skoro tyle się mówi, pisze, słyszy, że w tym "chorym kraju", w którym „naprawdę spora część Polaków musi wyżyć z płacy minimalnej”, kupno mieszkania to "droga przez mękę", a "perspektywa życia z kredytem do emerytury przeraża". Pewnie jest odklejonym od realiów cwaniakiem przy korycie uwłaszczonym na krzywdzie klasy pracującej na "śmieciówkach". Nie, nic z tych rzeczy. Tomasz zarabia jako informatyk, jest sam i nie wykazuje luksusowych potrzeb. Ot i cała tajemnica. – ten biznes go nie kręci.
Niech żyje wolność – wolność finansowa
Kupowanie za gotówkę ma przed sobą długą przyszłość. Ci, którzy kupują pod kątem własnych potrzeb – przypuszczają, że w wymarzonych czterech ścianach zacumują do końca życia. Ci drudzy – liczą, że inwestycje nie tylko zwrócą się z zyskiem, ale że ten zysk będzie skutecznie procentował i zapewni im wolność finansową. precyzuje Tomasz Adamus.
Artur z Poznania poważnie myśli o odległej przyszłości, chociaż jawi mu się ona jako ponura satyra. uśmiecha się pobłażliwie do samego siebie. Najpoważniejszą inwestycją jest teraz dorastające dziecko, a skoro ma jedno, to już nie państwa zmartwienie, tylko rodzica.
Podobnie myśli inny mieszkaniec Wielkopolski, też gotówkowy inwestor o dalekosiężnych zamiarach. Szymon popracował za Atlantykiem i są tego efekty. Już kupił jedno mieszkanie, teraz rozgląda się za drugim, bo nie ma złudzeń, że na starość nie zobaczy w oknie listonosza z emeryturą. W ZUS nie wierzy, a nową władzę bierze za złą wróżbę.
Kiedy rozpytuję ekspertów, jak długo ten boom gotówkowy potrwa, nie potrafią udzielić precyzyjnej odpowiedzi. Mówią o "niedalekiej przyszłości", gdy poziom stóp procentowych znowu ulegnie podwyższeniu. Ale to jeszcze nie teraz. wprost odpowiada znający doskonale stołeczny rynek Tomasz Sadłocha Ochnik Development. Z kolei Przemysław Małyga woli mówić o tendencji niż o trendzie, którą datuje od 2009 r. Bo do tamtego czasu i banki, i klienci żyli w zupełnie innej rzeczywistości. Trochę nawet kuriozalnej. wtedy przeważali klienci, którzy wręcz oczekiwali, że bank skredytuje wszystkie koszty transakcrzyznaje Małyga.
A dzisiejsi gracze na rynku nieruchomości, którzy od razu rzucają forsę na stół? Jak bardzo różnią się od tych sprzed siedmiu, ośmiu lat? Kim są? Co o nich wiemy? – tak portretuje ich Sadłocha.
Mimo tej gotówkowej wolty klientów, zrywania lokat i spadku popytu na kredyty mieszkaniowe, które potaniały w porównaniu do okresu sprzed trzech, pięciu lat, banki nie dostaną nauczki, nie zaczną żebrać o klientów. To nie ogon będzie merdał psem. Owszem, sytuacja frankowiczów dała wszystkim do myślenia, ale to nie w obawie przed zdradzieckim kredytem walutowym klienci wykazują mniejszą skłonność do brania pożyczek. Nie zniechęca ich też podatek bankowy, na razie mało dolegliwy – WIBOR oscyluje wokół 1,72 proc., a marże w granicach 2 proc. przekonuje Magdalena Jabłońska, menedżer produktu z departamentu Zarządzania Segmentami i Produktami w banku Credit Agricole.
Wiadomo, o co chodzi – cały czas o pieniądze, o zagospodarowanie wolnych środków, o korzystny zysk z inwestycji i o bezpieczeństwo graniczące z pewnością, że ten dobry klimat związany z niskimi stopami procentowymi nieprędko zmieni kurs. Ale to oczywiście prognoza, jeśli nie dla bogaczy, to dla lepiej sytuowanych, którzy o płacy minimalnej rzeczywiście mają jedynie medialne pojęcie. zastrzega Małyga. A ten od nowego roku rzeczywiście wzrośnie do 20 proc. ceny nieruchomości. W tej rozgrywce to banki nieustająco dyktują reguły gry, więc odgrażanie się w stylu: „Wolę kupić za gotówkę, żeby nie płacić bankowi” pozostaje dla wielu życzeniowym myśleniem, bo przecież nie bluźnierstwem. Też wolałbym nie mieć długów, ale jak już muszę się zadłużyć, to chociaż na moich zasadach. W tym właśnie celu sprzedaliśmy mieszkanie, bo skoro kupno nowego za gotówkę nie jest normą i długo nie będzie, jeśli kiedykolwiek – nawet przy napływie klientów gotówkowych, niech bank trochę mniej na nas zarobi.
