Szacuje się, że w ub.r. na rynek trafiło nieco ponad 180 tys. mieszkań. Jeśli te dane się potwierdzą, będzie to wynik lepszy niż w 2017 r. Ale dynamika wzrostu podaży będzie najgorsza od czterech lat.

O tym, że spowolnienie nadchodzi wielkimi krokami, świadczą dane za 11 miesięcy ub.r. Do użytkowania trafiło 163,8 tys. mieszkań. Zaledwie 2,5 proc. więcej niż przed rokiem. Zaledwie – bo w poprzednich latach tempo wzrostu oscylowało przynajmniej w okolicach 10 proc. O końcu mieszkaniowej hossy świadczy też gorsza (przynajmniej o połowę w porównaniu z poprzednimi latami) dynamika, jeśli chodzi o liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, czy tych, na budowę których wydano pozwolenia.

Deweloperzy tłumaczą, że ze względu na przeciągające się postępowania administracyjne trudno im szybko uzupełnić ofertę. Ma to swoje konsekwencje. – W całym roku prognozowana sprzedaż niższa o ok. 13 proc. O ile I kw. był jeszcze pod tym względem na plusie, to w kolejnych dało się zauważyć odwrócenie tego trendu – podkreśla Jarosław Skoczeń, ekspert Emmerson Realty.

Potwierdzają to dane sprzedażowe pochodzące od deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie. W pierwszych trzech kwartałach ub.r. sprzedali w sumie nieco ponad 19 tys. lokali. To o prawie 9 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2017 r. – wynika z analizy portalu RynekPierwotny.pl. Dom Development podał, że przekazał w 2018 r. klientom 3,6 tys. mieszkań, o 200 mniej niż rok wcześniej. Grupa Lokum Deweloper sprzedała 1011 lokali wobec 1052 rok wcześniej, a Vantage Development 824 mieszkania, o 20 proc. mniej niż rok wcześniej.

Jak tłumaczy Jarosław Skoczeń, spadek popytu to konsekwencja wysokich cen. W ostatnim roku mieszkania zdrożały średnio o 10 proc. – Średnio, bo za metr kwadratowy lokalu na warszawskich Bielanach w pobliżu stacji metra trzeba dziś zapłacić 12 tys. zł, podczas gdy w 2017 r. było to 8,5 tys. – dodaje.

Taka sytuacja sprawiła, że przestało być opłacalne kupowanie mieszkań na cele inwestycyjne. A w ostatnim czasie to właśnie "inwestorzy" napędzali popyt. Mniejszy popyt odczuwa już tzw. segment budżetowy, czyli najtańsze mieszkania w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, głównie na obrzeżach miast i ze słabą infrastrukturą komunikacyjną. Gdy koszty budowy rosną szybciej niż ceny mieszkań akceptowalne przez klientów, ten segment po prostu zanika.

Jak tłumaczą deweloperzy, za wyższe ceny odpowiadają rosnące koszty gruntów i wykonawstwa. Dlatego w 2019 r. należy oczekiwać dalszego spadku sprzedaży mieszkań.

Łącznie z tych dwóch powodów sprzedaż mieszkań może zmaleć o ok. 10–20 proc. Wszystko zależeć będzie od ogólnego stanu gospodarki, a ona na razie ma się nieźle. Szczególnie istotny jest poziom stóp procentowych. Ma on wpływ na wysokość rat kredytowych, a jednocześnie decyduje o atrakcyjności inwestowania w mieszkania względem depozytów bankowych – podkreśla Andrzej Gutowski, członek zarządu Ronson Development.

Część deweloperów próbuje ratować sytuację, nie studząc planów inwestycyjnych. Mają świadomość, że w Polsce wciąż brakuje setek tysięcy mieszkań. Nie przewidują załamania koniunktury, a raczej wyhamowanie i w następstwie stabilizację, po ponad ośmiu latach dobrej passy.

W tym roku zamierzamy zakończyć realizację projektów obejmujących łącznie ponad 1,1 tys. mieszkań, spośród których blisko 80 proc. było już sprzedanych przed końcem 2018 r. – tłumaczy Andrzej Gutowski. Jego firma wydała w 2018 r. klucze do ok. 800 mieszkań.

W bieżącym roku zakładamy dalszy wzrost sprzedaży mieszkań. Posiadamy duży bank ziemi umożliwiający systematyczne wprowadzanie do oferty nowych atrakcyjnych projektów – informuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom, która w 2018 r. zakontraktowała rekordową liczbę 1055 mieszkań, ponad 30 proc. więcej niż rok wcześniej.

RED Real Estate Development planuje natomiast rozpoczęcie w pierwszej połowie roku budowy czwartego budynku Red Parku w Poznaniu, w którym powstanie 137 mieszkań o powierzchni od 36 do 98 mkw. – Liczymy na równie dobry wynik sprzedażowy jak w roku ubiegłym. Co więcej, rozglądamy się za kolejnymi działkami pod zabudowę – informuje Roma Peczyńska, dyrektor e-marketingu RED Real Estate Development.

Ale są też tacy, którzy spodziewają się dalszego spadku sprzedaży. Takie przewidywania ma np. Lokum Deweloper. Firma chce sprzedać w tym roku 800 lokali, o 200 mniej niż w 2018 r.

Oznaki hamowania popytu na mieszkania widać też na rynku kredytowym. Według danych Biura Informacji Kredytowej w grudniu liczba złożonych wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego była o 37,2 proc. niższa niż rok wcześniej. Klienci chcieli pożyczyć o jedną czwartą mniejszą kwotę niż w grudniu 2017 r. To wyliczenia na podstawie zapytań, jakie trafiają do BIK od banków, które w bazie biura sprawdzają wiarygodność potencjalnych kredytobiorców.

Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, radzi jeszcze poczekać z wyciąganiem zdecydowanych wniosków. Wskazuje, że to na razie jeden miesiąc głębokiego spadku popytu. Na dodatek wynik może być zaburzony przez efekt statystyczny. Pod koniec 2017 r. wniosków było dużo, bo klienci chcieli skorzystać z wygasającego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Niemniej tak małego zainteresowania kredytem hipotecznym nie było – wedle szacunków BIK – od 2012 r. Może to sugerować, że są też inne przyczyny hamowania w kredytach.

– Na przykład zbyt wysokie ceny mieszkań. Pytanie, czy rynek będzie akceptował dalszy ich wzrost i jak zachowają się deweloperzy. Może być tak, że świadomie ograniczą podaż, licząc na to, że będą oddawać mniej mieszkań, ale uzyskają wyższe marże – mówi Rogowski. Dodaje, że deweloperom może zależeć na utrzymywaniu wysokich marż ze względu na rosnące koszty pracy i materiałów. W ciągu roku zwiększyły się one o jedną trzecią.

Inne wytłumaczenie: Polacy mniej chętnie podejmują decyzję o zaciąganiu nowych wieloletnich zobowiązań ze względu na przekonanie o nadciągającym spowolnieniu w gospodarce. Być może takie informacje jak głęboki spadek grudniowego indeksu PMI obrazującego stan koniunktury w przemyśle (najgorszy wynik od kwietnia 2013 r.) bezpośrednio ich nie dotyczą, ale budują nastrój niepewności. Nastroje wśród konsumentów też zresztą się pogorszyły, na co wskazują ostatnie badania GUS. Wskaźniki w grudniu spadły, najbardziej pogorszyły się oceny przyszłej sytuacji ekonomicznej kraju i przyszłej sytuacji finansowej gospodarstwa domowego (spadki odpowiednio o 7,5 pkt proc. i 5,0 pkt proc. w porównaniu z listopadem). Klienci mogą też przy tym kalkulować, że warto poczekać z zaciąganiem kredytów, bo przy pogorszeniu koniunktury ceny mieszkań powinny spaść.

Ostatnia z możliwych przyczyn spadku popytu na kredyty mieszkaniowe to zaostrzenie polityki banków. Zwraca na to uwagę Narodowy Bank Polski w swoim cyklicznym raporcie o sytuacji na rynku kredytowym. Miało to miejsce już w III kw., a skala tego zaostrzenia była znacznie większa, niż się spodziewano po wcześniejszych ankietach. Banki tłumaczą to przede wszystkim obawami o przyszłą sytuację gospodarczą, a także zmianą procedur kalkulacji zdolności kredytowej z uwzględnieniem zmiany wieku emerytalnego kredytobiorców. I o ile jeszcze w III kw. widziały niewielki wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym, o tyle na koniec ub.r. oczekiwały już spadku.

– Czy rzeczywiście tak będzie, okaże się w kolejnych miesiącach. O rzeczywistych trendach będzie można mówić najwcześniej po I kw., ale jedno można stwierdzić już dziś: to będzie ciekawy rok dla tego rynku – mówi Waldemar Rogowski.