Niektóre z nich są perspektywiczne jako rynki mieszkaniowe i mają ciekawą specyfikę. Przykład stanowi Rzeszów, Białystok, Lublin i Szczecin. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, czy w mniejszych miastach wojewódzkich ceny mieszkań rosną równie szybko, jak na terenie metropolii.

Białostoccy i szczecińscy deweloperzy szybko podnieśli ceny

Z wyraźnym wzrostowym trendem na rynku mieszkań (zarówno nowych jak i używanych), mamy do czynienia mniej więcej od trzech lat. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl bazując na statystykach Narodowego Banku Polskiego obliczyli zmiany średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. lokali w miastach wojewódzkich oraz Gdyni. Uwzględnienie gdyńskiego rynku wydaje się uzasadnione ze względu na jego dość duży rozmiar oraz przynależność do obszaru metropolii trójmiejskiej.

Trzyletnie zmiany średniej ceny 1 mkw. mieszkań opierające się na faktycznie zrealizowanych transakcjach, są bardziej wiarygodne niż podobne wskaźniki dotyczące ofert rynkowych. W pierwszej kolejności, warto sprawdzić, jak takie transakcyjne wzrosty wyglądały na rynkach deweloperskich. Pomiędzy III kw. 2015 r. oraz III kw. 2018 r. podwyżki średniej ceny 1 mkw. nowych lokali wynosiły:

 Białystok - wzrost o 16,0% do 5 351 zł
 Bydgoszcz - 13,7%/5 393 zł
Gdańsk - 19,2%/7 257 zł
 Gdynia - 10,5%/7 418 zł
 Katowice - 9,7%/5 487 zł
 Kielce - 5,6%/4 805 zł
 Kraków - 9,6%/6 915 zł
 Lublin - 9,2%/5 479 zł
Łódź - 14,5%/5 355 zł
 Olsztyn - 15,4%/5 326 zł
 Opole - 13,4% /5 023 zł
 Poznań - 10,0%/6 853 zł
 Rzeszów - 15,7%/5 318 zł
 Szczecin - 20,8%/5 677 zł
Warszawa - 13,3%/8 560 zł
 Wrocław - 11,7%/6 750 zł
 Zielona Góra - 4,3%/3 909 zł

Jak nietrudno zauważyć, zmiany cenowe w mniejszych miastach również były mocno zróżnicowane. Pod względem dużej skali wzrostów, wyróżniały się następujące ośrodki miejskie: Białystok, Bydgoszcz, Olsztyn, Opole, Rzeszów oraz Szczecin. Na przeciwnym biegunie ulokowały się rynki pierwotne z Kielc i Zielonej Góry. Wspomniane miasta okazały się najbardziej stabilne cenowo w przypadku nowych "M". Jeśli uwzględnimy inflację CPI pomiędzy III kw. 2015 r. oraz III kw. 2018 r. (około 0,5 proc.), to okaże się, że trzyletnia zmiana średnich cen nowych mieszkań z Zielonej Góry oraz Kielc była jeszcze mniejsza. Taka sytuacja sugeruje względną równowagę pomiędzy podażą lokali oraz popytem (pomimo negatywnej presji kosztowej). W tym kontekście warto pamiętać o wpływie rosnących kosztów budowy na ceny nowych "M" z całej Polski.

Używane mieszkania także najwolniej drożały w Kielcach…

Stabilność rynku kieleckiego rzuca się w oczy również wtedy, gdy weźmiemy pod uwagę trzyletnią zmianę średnich transakcyjnych cen 1 mkw. używanych lokali. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli taką zmianę opierając się na danych Narodowego Banku Polskiego. Wyniki obliczeń dotyczące siedemnastu dużych rynków wyglądają następująco:

 Białystok - wzrost o 21,4% do 4 682 zł
 Bydgoszcz - 24,0%/4 430 zł
 Gdańsk - 39,1%/7 115 zł
 Gdynia - 30,3%/6 465 zł
 Katowice - 17,8%/4 045 zł
 Kielce - 5,4%/3 883 zł
 Kraków - 8,6% /6 621 zł
 Lublin - 10,3% /5 001 zł
 Łódź - 26,1%/4 256 zł
 Olsztyn - 13,2%/4 580 zł
 Opole - 21,1%/4 781 zł
 Poznań - 11,2%/5 668 zł
 Rzeszów - 13,7%/5 044 zł
 Szczecin - 22,2%/4 755 zł
 Warszawa - 9,8%/8 175 zł
 Wrocław - 17,0%/6 159 zł
 Zielona Góra - 13,4%/3 515 zł

Po przeanalizowaniu powyższych danych okazuje się, że wśród mniejszych miast tylko Kielce odnotowały jednocyfrowy wynik. Względnie stabilnych cen mogą pozazdrościć kielczanom na przykład osoby kupujące używane lokum na terenie Białegostoku, Bydgoszczy, Gdyni, Opola oraz Szczecina. W wymienionych miastach, trzyletnia zmiana średniej ceny używanego "M" wyniosła ponad 20 proc.. Szczególnie ciekawy jest przykład gdyńskiego rynku, na którym odnotowano zmianę przekraczającą 30 proc. w ciągu trzech lat. Niebagatelny wpływ na sytuację Gdyni na pewno miał mieszkaniowy boom z sąsiedniego Gdańska (stymulowany m.in. przez inwestorów kupujących lokale pod wynajem albo w celu szybkiej odsprzedaży). Tacy inwestorzy byli o wiele mniej zainteresowani Kielcami. Powodem są między innymi kłopoty demograficzne stolicy województwa świętokrzyskiego.