Mieszkania w Polsce najdroższe od 10 lat. Kiedy odwrócenie trendu?

Siódmy miesiąc z rzędu notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych jest wyższe od poprzedniego. W niektórych miastach tylko w roku kalendarzowym 2018 ceny mieszkań wzrosły o kilkanaście procent. Aktualne notowanie IDK wynosi 940,73 pkt i jest o 9,5 proc. wyższe niż rok temu. Aktualna wartość Indeksu jest najwyższa od września 2018 r., co oznacza, że mieszkania w największych miastach Polski są obecnie najdroższe od 10 lat.

IDK jest wskaźnikiem wyliczanym na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance obrazuje więc realne stawki, jakie płacone są za lokale mieszkalne w największych miastach Polski.

Sprzyjające warunki chcą wykorzystać deweloperzy, którzy budują na potęgę. Jak wynika z danych GUS, w ostatnich 12 miesiącach oddali do użytkowania 103,9 tys. mieszkań, co jest historycznym rekordem i nic nie wskazuje, by liczba ta miała szybko zacząć spadać, bo nowych budów rozpoczyna się też coraz więcej. W ostatnim roku działające w Polsce firmy rozpoczęły budowę 122,2 tys. lokali mieszkalnych, o 20,9 tys. (20,6 proc.) więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Gdańsk trzecim najdroższym miastem

Najwięcej za mieszkanie trzeba płacić w Warszawie i nic tu się nie zmienia. Aktualna mediana ceny transakcyjnej metra kwadratowego w stolicy to 8155 zł, o 11,6 proc. więcej niż rok temu. W swoistym rankingu najdroższych miast drugie miejsce okupuje Kraków, ale na pozycjach 3-5 zachodzą zmiany. Zwykle kolejność była Wrocław-Poznań-Gdańsk, ale kilka kwartałów temu zaczęła się ona zmieniać i aktualnie to Gdańsk jest na trzecim miejscu, Poznań na czwartym, a Wrocław spadł na piąte.

Ceny w Gdańsku są windowane przez drogie mieszkania w atrakcyjnych dzielnicach nadmorskich. Inwestorzy kupują tam coraz więcej, licząc na zyski z wynajmu i odsprzedaży w przyszłości. W ciągu roku liczba dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań w cenie ponad 10 tys. zł za mkw. wzrosła tam niemal sześciokrotnie (dane NBP), zaś liczba takich transakcji – ponad dwukrotnie. Na rynku wtórnym liczba tak drogich mieszkań też rośnie, acz nie tak dynamicznie.

Popyt na kredyty mieszkaniowe wciąż rośnie

Coraz więcej danych wskazuje na to, że rodzimy rynek mieszkaniowy wchodzi w kolejną, prawdopodobnie ostatnią, fazę hossy. Kupujących jest mniej, gdyż ceny mieszkań zaczęły bardzo szybko rosnąć. Spadek liczby chętnych na zakup własnego M może przede wszystkim wynikać z odpływu inwestorów. Ci widząc niemal 10-proc. wzrost cen mieszkań coraz częściej nie akceptują rentowności oferowanej obecnie przez mieszkania na wynajem. Co do zasady rentowność ta jest bowiem niższa, gdy wzrost stawek czynszu najmu nie nadąża za wzrostami cen mieszkań.

Wciąż bardzo silny popyt widoczny jest natomiast w gronie kupujących posiłkujących się kredytem hipotecznym. Banki wypłacają w ramach kredytów hipotecznych coraz wyższe kwoty, bo po pierwsze zgłasza się do nich coraz więcej chętnych, a po drugie pojedynczy kredyt opiewa na coraz wyższą kwotę. I tak sierpniowy odczyt indeksu tworzonego przez BIK sugeruje 28,5-proc. wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Jest to bardzo duża dynamika, a ponadto już 20 z rzędu miesięczny odczyt sugerujący wzrost popytu na hipoteki.

Jednocześnie te same banki, stopniowo, choć w ograniczonym zakresie, zaostrzają wymagania stawiane kredytobiorcom. Aktualnie, trzyosobowa rodzina, w której każdy rodzić przynosi do domu co miesiąc średnią krajową (łączne zarobki ponad 6 tys. zł netto), może liczyć na ponad 490 tysięcy złotych w ramach trzydziestoletniego kredytu mieszkaniowego. To o ponad 21 tysięcy mniej niż pół roku temu. Podobnie było w 2017 roku – banki z miesiąca na miesiąc powoli podnosiły wymagania wobec kredytobiorców. Gdyby więc w trakcie ostatnich dwóch lat nie otrzymali oni żadnej podwyżki pensji, to z czasem topniałyby też ich możliwości zadłużania się.