Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej - co warto wiedzieć? A co koniecznie sprawdzić?

Co warto wiedzieć zanim kupimy mieszkanie z licytacji komorniczej? Radzi Tomasz Kolaszyński, twórca i właściciel serwisu Homescanner.pl.

Sprawdź, czy cena faktycznie jest atrakcyjna

Wszystkie ogłoszenia o licytacjach komorniczych w Polsce obwieszczane są na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Jeśli już znajdziemy ofertę marzeń, czy to przez stronę, czy inne źródło, warto chwilę ochłonąć i porównać cenę z ogłoszenia komorniczego z cenami mieszkań w tej samej okolicy – czy jest ona odpowiednio niższa. Dlaczego? Zdarzają się bowiem sytuacje (niezbyt często, ale jednak), że podczas licytacji ponoszą nas emocje i licytacja komornicza kończy się na dużo wyższej cenie zakupu niż ceny porównywalnych mieszkań.

Odwiedź komornika – on wie o mieszkaniu najwięcej

W samym ogłoszeniu komorniczym zazwyczaj nie znajdziesz wielu informacji. Na pewno jednak udostępniane są takie szczegóły, jak: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej i cena wywoławcza. Czasem komornik dodatkowo zamieszcza zdjęcia lub kilkuzdaniowy opis mieszkania, jednak z reguły są to szczątkowe informacje, na postawie których ciężko podjąć decyzję o zakupie, nawet po tak atrakcyjnej cenie jak 75 proc. wartości mieszkania.

Warto więc udać się do biura komornika i porozmawiać z nim lub osobą bezpośrednio odpowiedzialną za ofertę. To szansa na uzyskanie większej ilości informacji o interesującej nas nieruchomości – zarówno od komornika, jak i ze znajdującego się w jego biurze operatu szacunkowego dla danego mieszkania (opinii rzeczoznawcy).

Sprawdź księgę wieczystą

Numer księgi powinien być podany w ogłoszeniu – koniecznie ją przestudiuj! Stan prawny każdej nieruchomości jest niezwykle istotny w procesie jej zakupu, jednak w przypadku zakupu z licytacji komorniczej trzeba być podwójnie ostrożnym, aby niska cena nie przysłoniła nam rozsądnej kalkulacji. Warto wiedzieć, że Księga Wieczysta jest dokumentem jawnym - większość ksiąg jest już dostępna na stronach internetowych sądu: https://ekw.ms.gov.pl.

Księga wieczysta to podstawowy dokument dla nieruchomości, w którym znajdziemy całą jej historię. Zanim przystąpimy do licytacji, warto zwrócić uwagę na tak kluczowe aspekty, jak prawa osób trzecich do nieruchomości, służebności czy prawo dożywotniego użytkowania lokalu.

Obejrzyj mieszkanie i sam przekonaj się, czy warto zainwestować

To kolejny, bardzo ważny punkt na mapie. Terminy oględzin są zazwyczaj wyznaczane przez komornika na dwa tygodnie przed licytacją. Można jednak udać się tam wcześniej i spróbować porozmawiać z obecnym właścicielem. To moment, w którym mamy możliwość poznać dłużnika oraz jego plany w aspekcie wyprowadzenia się z zajmowanego lokalu. Taka rozmowa pozwoli nam lepiej rozeznać się w sytuacji i poznać dłużnika, co może okazać się kluczowe w dalszym procesie decyzyjnym. Jeśli dotychczasowy właściciel lokalu będzie otwarty na współpracę, zyskamy szansę lepszego obejrzenia lokalu. Warto wówczas zwrócić uwagę na stan techniczny mieszkania – sprawdzić standard, okna, drzwi, podłogi, obejrzeć instalacje – jednym słowem oszacować koszty remontu. Będzie to bowiem kwota, którą powinniśmy dodatkowo uwzględnić w budżecie, jaki chcemy przeznaczyć na zakup mieszkania.

Dowiedz się, jakie plany co do wyprowadzki ma dłużnik.

Aż do samej licytacji nieruchomością zarządza dłużnik, co również oznacza, że ma prawo tam mieszkać. Z mieszkań wystawionych na licytację, lokatorzy nie są wcześniej usuwani, a nawet sama licytacja nie przerywa umów dożywocia i najmu, które zawarł wcześniej właściciel. Może to stanowić bardzo poważny problem dla osoby, która wygrała licytację. Co więcej – nawet akt własności nie daje pewności, że będziemy mogli od razu po zakupie wprowadzić się do mieszkania, ponieważ dotychczasowi lokatorzy muszą opuścić najpierw mieszkanie. A z tym bywa różnie.

Eksmisja jest bardzo trudna w polskich warunkach i może potrwać od miesiąca do nawet roku. Niestety nie ma sposobu, by się przed tym zabezpieczyć. W świetle przepisów prawa, zgodnie z ustawą z dn. 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego mają kobiety w ciąży, małoletni i niepełnosprawni oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Takie osoby mogą zamieszkiwać lokal aż do czasu udostępnienia im przez gminę lokalu socjalnego. A to może potrwać latami. Jeśli natomiast dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, konieczne jest zapewnienie mu innego lokum – tzw. pomieszczenia tymczasowego.

Sprawdź obciążenia lokalu

Według Kodeksu Postępowania Cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o zmianie własności, wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Ale i w tym przypadku mamy wyjątki od reguły.

Są nimi:
• hipoteka ustanowiona z mocy prawa, a więc hipoteka wierzyciela nabywcy nieruchomości
• użytkowanie ustanowione umownie z dotychczasowym właścicielem (np. wynajem),
• służebności, np. służebność mieszkania (prawo do zajmowania nieruchomości, ustanowiona na rzecz określonej osoby)
• prawo dożywotniego użytkowania lokalu aż do czasu śmierci osoby uprawnionej.