Rynek nieruchomości. Pułapki przy zakupie używanego mieszkania

Zadłużenie nieruchomości

Kupując mieszkanie należy zweryfikować, czy nie jest ono czasem zadłużone. Z jednej strony trzeba sprawdzić, czy w Księdze Wieczystej nie ma wpisanego obciążenia hipoteki, a z drugiej upewnić się, że nie ma zaległości np. z tytułu płatności za media lub do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty.

Niechciani lokatorzy

Nieuważne przestudiowanie aktu notarialnego i księgi wieczystej może doprowadzić do kupna mieszkania z "służebnością osobistą", w którym uprawniony będzie mógł mieszkać do śmierci. W świetle prawa takie mieszkanie jest zbywalne i służebność pozostaje na nim mimo zmiany właściciela. Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym powinien upewnić się też, że z nieruchomości wymeldowali się wszyscy dotychczasowi lokatorzy. Sprzedający może uzyskać takie zaświadczenie w urzędzie gminy i zaprezentować je przed podpisaniem aktu notarialnego.

Wycofanie się sprzedającego z transakcji

Wymarzone mieszkanie znalezione, zaliczka wpłacona. Tymczasem sprzedający oddaje zaliczkę i mówi, że z transakcji nic nie będzie. W świetle prawa nie można mu nic zrobić, chyba że mieliśmy podpisaną umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Jest ona mocnym zobowiązaniem stron do zawarcia umowy na warunkach i w terminie wskazanych w umowie. Wiąże się z nią uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.

Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna zabezpiecza także przed nieoczekiwanym wzrostem ceny mieszkania, do którego może dojść jeśli pojawią się na nie inni chętni.

Uwagę warto też zwrócić na różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Ten pierwszy jest nie tylko zapłatą pierwszej transzy (jest tym zaliczka), bo pełni także funkcję gwarancyjną. Gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy, wpłacony zadatek przepada lub musi być zwrócony w podwójnej wysokości (zależnie od tego, z czyjej winy nie dojdzie do podpisania umowy).

Koszty bieżące

Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić, jakie są bieżące koszty jej utrzymania. W przypadku mieszkania istotne są m.in. opłaty jakie ponosi się na rzecz spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty. Różnice w miesięcznym obciążeniu podobnych mieszkań wynosić mogą kilkaset złotych, nie jest to więc bez znaczenia. Największą niewiadomą jest fundusz remontowy, bo w zależy on od stanu nieruchomości i planowanych w najbliższych latach prac.

Wymagany remont

Rzadko zdarza się tak, by kupujący i sprzedający mieli podobny gust, a mieszkanie było w takim stanie, by nie wymagało nawet odświeżenia. Często kupujący akceptuje stan i wygląd nieruchomości, po czym po kilku miesiącach lub kwartałach przeprowadza remont i zmienia meble, bo to, z czym pozostawił go sprzedający jednak przestało się podobać.

Pamiętać należy też o tym, że nowych i w idealnym stanie sprzętów raczej nikt w mieszkaniu nie urządza, więc istnieje duże prawdopodobieństwo, że w ciągu kilku lat trzeba będzie wymienić prawie wszystkie urządzenia AGD.

Zmiana otoczenia

Plan zagospodarowania przestrzennego okolicy trzeba sprawdzić kupując mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, przy czym jeśli kupujemy nieruchomość od dewelopera, to zgodnie z prawem musi on poinformować klientów o ewentualnych przyszłych niedogodnościach w prospekcie informacyjnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym przyszłość okolicy trzeba zbadać samodzielnie, by nie okazało się, że za kilka lat zielona okolica zmieni się w węzeł obwodnicy z drogą ekspresową lub wysypisko śmieci.

Kupując nieruchomość warto mieć się na baczności. Nadmierna podejrzliwość może czasem uratować przed problemami. Ostrożność należy wzmóc m.in. jeśli sprzedający podejrzanie mocno naciska na to, by szybko dobić targu, nie dopuszczając nawet do dokładnego zweryfikowania nieruchomości lub gdy cena nieruchomości jest podejrzanie niska.