Czy warto budować dom korzystając z uproszczonych procedur? Za kredyt może to być trudne!

– Inwestorzy budujący domy jednorodzinne skorzystają z rozwiązań, które podsunął im rząd w programie „Dom bez formalności” tylko wtedy, gdy będą przeświadczeni, że jest to dla nich opłacalne – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii (dombezformalnosci.gov.pl) czytamy m.in., że „dzięki nowej ustawie wybudujesz dom łatwiej niż dotychczas, w uproszczonej procedurze. Możesz wybudować dom do 70 m kw. bez kierownika i dziennika budowy”.

Co dopuszcza ustawa?

Dla uściślenia jest tu mowa nie o powierzchni domu, ale o powierzchni zabudowy. W praktyce dom może mieć większą niż 70 m kw. powierzchnię użytkową, czyli przestrzeń mieszkalną. Ustawa dopuszcza bowiem dwie kondygnacje. Może to być dom jednopiętrowy lub parterowy z podpiwniczeniem, bo piwnica liczy się jako kondygnacja. Taki inwestor, który zrezygnuje z dziennika i kierownika budowy, musi jednak dołączyć oświadczenia, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej o tym, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową. Pytanie, czy jakikolwiek bank udzieli kredytu takiemu inwestorowi. Prawdopodobnie niewielu jest takich, którzy budują domy wyłącznie z własnych oszczędności.

Karina Nożykowska z Notus Finanse przyznaje, że dość rzadko spotyka się z wyrozumiałością banków. Większość instytucji wymaga jednak dziennika budowy z pieczątkami kierownika budowy. Wyjątkiem jest bank PKO BP, który deklaruje dostosowanie swoich procedur do programu „Dom bez formalności”.

"Banki chcą mieć gwarancje"

– Banki chcą mieć gwarancję, że budowa przebiega zgodnie z harmonogramem i sztuką budowlaną. Tym bardziej, że niektórzy inwestorzy mają skłonność do nieliczenia się z nikim i z niczym – komentuje Marek Wielgo. I dodaje, że nie jest też tak – jak twierdzi resort rozwoju i technologii – że budując dom w ramach programu „Dom bez formalności” inwestorzy „zyskują czas i pieniądze dzięki temu, że dokumenty mogą złożyć online”. Obecnie wszyscy inwestorzy mogą skorzystać z możliwości załatwienia procedur budowlanych bez konieczności wychodzenia z domu.

– Z drugiej strony, jak zapewnia resort, korzyścią jest skrócenie nawet do 21 dni terminu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. – przyznaje ekspert GetHome.pl. Rzeczoznawca budowlany i członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa Mariusz Okuń radzi jednak traktować ten zapis z dużym dystansem. Jak wynika z dostępnych danych obecnie zalewie 3% decyzji o warunkach zabudowy wydawanych jest terminowo. – Decyzja o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-etka jest konieczna wówczas, gdy działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co i gdzie wolno budować – przypomina Mariusz Okuń. I dodaje, że wydawanie WZ-ek jest dość skomplikowaną procedurą, bo wymaga włączenia w nią m.in. sąsiadów oraz szeregu instytucji. Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje 60 dni na wydanie decyzji, a w skomplikowanych sprawach ten termin może być wydłużony o 30 dni.

"Teoria i praktyka to dwie różne sprawy"

– Jednak życie pokazało nieraz, że teoria i praktyka to dwie różne sprawy. Na decyzję o warunkach zabudowy można czekać i ponad rok. Najpewniej także w przypadku domów o powierzchni zabudowy do 70 m kw. znajdą się powody do wydłużenia terminu w tej dość skompilowanej procedurze – komentuje ekspert budowlany. – Należy pamiętać, aby nie wylać przysłowiowego dziecka z kąpielą, działając pod presją czasu urzędnicy nie doprowadzili do jeszcze większego chaosu przestrzennego, wydając z „automatu” decyzje o warunkach zabudowy – dodaje.

Według ministerstwa, atutem programu „Dom bez formalności” jest możliwość budowy domu na podstawie zgłoszenia, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie. Marek Wielgo zwraca uwagę, że z tej możliwości, i to bez względu na powierzchnię domu, inwestorzy mogą korzystać już od 2015 r. Nie jest to więc żadna nowość. Ba, jak się dowiedzieliśmy w Notus Finanse, banki kredytują takie inwestycje. Zwykle wymagają one jednak od inwestora zaświadczenia z urzędu, że ten nie wnosi sprzeciwu do zgłoszenia budowy.

Praktyka pokaże, jak banki odniosą się do zgłoszenia budowy domu w trybie uproszczonym. Rzecz w tym, że dom o powierzchni zabudowy do 70 m kw. inwestor może rozpocząć zaraz po doręczeniu zgłoszenia, czyli nie czekając na reakcję urzędników. Trzeba ich jedynie zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

– I w tym przypadku życie zweryfikuje dobre chęci autorów tego przepisu. Żyjemy przecież w kraju, w którym kwitnie przyjaźń dobrosąsiedzka – ironizuje Mariusz Okuń. Według niego, wystarczy zawiadomienie sąsiada, że jego zdaniem, powierzchnia zabudowy domu ma np. 75 m kw. Nadzór budowlany będzie musiał przeprowadzić obowiązkową kontrolę, żeby to sprawdzić.

Kto skorzysta z budowy domów na zgłoszenie?

Co ciekawe, budowa domów na zgłoszenie miała być uproszczeniem, z którego – jak szacował w 2015 r. ówczesny rząd – skorzysta ok. 30 tys. inwestorów rocznie. Tymczasem na to rozwiązanie decydowali się do tej pory nieliczni inwestorzy. Np. w 2021 r. uzyskali oni pozwolenia na budowę ok. 150 tys. domów jednorodzinnych, a zaledwie 3,2 tys. (2%) będzie budowanych na podstawie zgłoszenia.

– Na ich znikomą popularność składa się wiele czynników. Przede wszystkim wybór procedury zgłoszenia nie gwarantuje wcześniejszego rozpoczęcia i zakończenia budowy – zauważa Marek Wielgo.

Np. wielu inwestorów kupuje gotowy projekt, który na ogół modyfikują w trakcie budowy. Każde istotne odstąpienie od projektu (np. powiększenie domu lub jego usytuowanie w innym miejscu) oznacza powrót do punktu wyjścia, czyli konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania ponownego zgłoszenia.

Ponadto w małych starostwach na pozwolenie czeka się nie dłużej niż dwa tygodnie. Nie warto z niego rezygnować chociażby ze względu na trwałość takiej decyzji. Chodzi o to, że po pięciu latach od doręczenia pozwolenia na budowę nie można go unieważnić.

Zdaniem eksperta GetHome.pl jest też raczej mało prawdopodobne, że inwestorów do skorzystania z programu „Dom bez formalności” zachęci darmowy projekt. Ekspert przypomina, że w tej sprawie został już zorganizowany konkurs architektoniczny. Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje, że inwestorzy będą mogli sięgnąć pod darmowy projekt w drugim kwartale 2022 r. (ma być on dostępny na stronie GUNB: gunb.gov.pl).

Sam projekt to kropla w morzu wydatków

Jednak sam projekt to kropla w morzu wydatków. W dodatku każdy gotowy projekt wymaga adaptacji, czyli dostosowania do warunków na konkretnej działce oraz do lokalnych przepisów. Może się okazać, że gotowy projekt udostępniany przez GUNB nie spełnia warunków planu zagospodarowania przestrzennego. Cena adaptacji projektu zależy zaś od zakresu prac. Jeśli architekt musi tylko opracować projekt zagospodarowania działki i nie robi żadnych zmian w projekcie domu, cena adaptacji projektu wynosi od 1500-2500 zł. Każda większa adaptacja jest wyceniana indywidualnie. Koszt może sięgać nawet ponad 10 tys. zł. – Biorąc pod uwagę wszystkie „za” i „przeciw” nie spodziewam się gwałtownego wzrostu liczby inwestorów korzystających z uproszczonej ścieżki – ocenia Marek Wielgo.

Jego zdaniem z rozwiązań programu „Dom bez formalności” najpewniej chętnie skorzystają natomiast ci, którzy planują budowę budynku rekreacji indywidualnej, czyli domku rekreacyjnego. Wcześniej prawo dopuszczało budowę na zgłoszenie takich domków, jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekraczała 35 m kw. Obecnie – pod pewnymi warunkami – nie może ona przekraczać 70 m kw.