Wielkość ubiegłorocznej podaży niespłacanych kredytów zabezpieczonych nieruchomościami przekroczyła oczekiwania samych windykatorów (liczyli na co najwyżej 1,5 mld zł).

– Banki zdecydowały się wystawić część ze swoich ponad 11 mld zł przeterminowanych kredytów z utratą wartości, doceniając m.in. korzyści podatkowe, jakie niosą ze sobą tego typu transakcje – mówi Bartłomiej Konradi, analityk rynku w spółce Ultimo.

Firmy windykacyjne od dawna mają duży apetyt na takie długi. To dla nich atrakcyjny towar. Dlaczego? Po pierwsze, taki dług jest zabezpieczony – gdyby dłużnik uchylał się od spłat, to zawsze można przejąć kredytowaną nieruchomość. Dla firmy windykacyjnej oznacza to większe prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku na transakcji, bo za sprzedaną nieruchomość z pewnością byłaby w stanie zainkasować więcej, niż wydała na zakup wierzytelności. Nie ma też ryzyka, że windykator zostanie z niczym ze względu np. na brak majątku dłużnika. Ten majątek istnieje i wiadomo to już na etapie zakupu wierzytelności.

Drugi powód: na ogół regulowanie długów związanych z zakupem mieszkania jest jednym z ważniejszych priorytetów gospodarstw domowych. Co oznacza, że przy zastosowaniu odpowiedniej strategii przez windykatora kupiony dług może dość szybko zacząć pracować.

– Zakupiony portfel wierzytelności hipotecznych generuje spłaty już w pierwszym miesiącu obsługi. Portfele kupione przez nas w 2014 roku uważamy za dobre inwestycje, a stosowana przez nas strategia prougodowa pozwala znaleźć optymalne rozwiązanie zarówno dla wierzyciela, jak i dla osoby zadłużonej – twierdzi Piotr Krupa, prezes firmy Kruk.

To jego firma dokonała największej transakcji na rynku wierzytelności hipotecznych. Pod koniec marca ub.r. kupiła od Getin Noble Banku portfel długów wartych 710 mln zł, płacąc za niego 230 mln zł. I to ta transakcja przyczyniła się w dużym stopniu do rekordowego wyniku w 2014 r.

To, jak bardzo firmom windykacyjnym zależy na długach hipotecznych, widać po kwotach, jakie są w stanie za nie zapłacić. Średnio dług konsumencki (np. z tytułu niespłacanych pożyczek, rachunków telefonicznych, czynszu) kosztuje na rynku 10–15 proc. wartości nominalnej. Według wyliczeń Ultimo kredyty hipoteczne kosztowały średnio 20 proc. ich wartości. W przypadku transakcji Getin Noble Bank – Kruk było to nawet 32 proc.

– Ceny płacone za wierzytelności hipoteczne kształtowały się w 2014 roku na dosyć wysokim poziomie. Ale dopiero kolejne lata pokażą, czy firmy płacące 20–30 proc. wartości nominalnej za tego typu portfele będą w stanie odzyskać zainwestowane pieniądze – mówi Bartłomiej Konradi.

Szanse na zysk są jednak duże. Windykatorzy nie muszą odzyskiwać całego kredytu, by na nim zarobić. Wystarczy, że odbiorą to, co zapłacili bankowi za zły kredyt, reszta wpłat od dłużnika to jest już ich czysty zysk. Mówiąc inaczej: jeśli zapłacą około 60 tys. zł za typowy kredyt hipoteczny (około 300 tys. zł), wystarczy im, że dłużnik będzie spłacał np. 700 zł miesięcznie, by zacząć zarabiać na nim już po siedmiu latach. Szanse, że dostaną te 700 zł, są duże, bo to mniej więcej połowa raty, jaką ten sam dłużnik musiałby płacić przy modelowym kredycie.

Kiedy windykatorzy rzeczywiście zaczynają zarabiać? Analityk Ultimo podkreśla, że zależy to od tego, co jest zabezpieczeniem długu. Jego zdaniem banki wcale nie będą chętnie sprzedawały kredytów zaciągniętych na zakup tych domów lub mieszkań, które łatwo sprzedać. Bo to zawsze same mogą zrobić, przejmując taką nieruchomość na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego. Na sprzedaż idą kredyty zabezpieczone mało atrakcyjnymi nieruchomościami.

– Poza tym największą korzyść podatkową ze sprzedaży banki odnoszą, sprzedając wierzytelności znajdujące się w kategorii stracone, co również w dużym stopniu warunkuje jakość portfela wystawianego na sprzedaż – zwraca uwagę Konradi.

Przedstawiciele największych firm zastrzegają, że rynek jest zbyt młody, by powiedzieć, kiedy średnio zaczyna się zarabiać na kredycie hipotecznym. Ale mają szacunki. Piotr Szarek, prezes Casus Finanse, mówi, że zyski powinny się pojawić mniej więcej w czwartym – siódmym roku obsługi portfela.

– Jakość zobowiązań hipotecznych jest różna i na tym etapie rozwoju rynku nie można jej uśredniać. Tym, co w głównej mierze wpływa na okres zwrotu z inwestycji, jest sytuacja majątkowa dłużnika. To ją w pierwszej kolejności analizują firmy zarządzające portfelem wierzytelności hipotecznych – mówi Szarek.

Kamil Czop, dyrektor działu inwestycji do spraw sektora bankowego w Presco Group, uważa, że na zyski trzeba czekać jeszcze dłużej – nawet 7–10 lat. Ale, dodaje, rynek będzie się nadal rozwijał, bo banki są coraz bardziej zainteresowane odsprzedawaniem niepracujących kredytów.

– Podaż wierzytelności hipotecznych w 2015 r. powinna przekroczyć 3 mld zł – szacuje dyrektor z Presco. Jego konkurenci wypowiadają się w podobnym tonie: zwracają uwagę, że coraz więcej banków dorobiło się własnych modeli wyceny tego typu aktywów i coraz śmielej organizują przetargi dla windykatorów.

– Już teraz otrzymujemy sygnały od sprzedających, że do końca I kw. planują wystawić na sprzedaż wierzytelności o wartości większej niż w całym 2013 roku czy w tym samym okresie 2014 roku. Zwiększenie wielkości podaży powinno być też efektem wzrostu wartości kredytów hipotecznych z utratą wartości w bankach – mówi Bartłomiej Konradi.

Kredyty wzięte na mieszkania psują się powoli

Około 7 lat – tyle trwa dojrzewanie portfela kredytów hipotecznych. To znaczy, że dopiero po tym okresie bank tak naprawdę wie, z jakim kredytobiorcą ma do czynienia. I ma dokładną wiedzę na temat swojego portfela kredytowego, czyli jest w stanie określić, które z pożyczek są i prawdopodobnie będą spłacane regularnie, a które nie. Okres dojrzewania kredytów zależy od ich wielkości i dlatego w przypadku finansowania zakupów mieszkań i domów może trwać nawet kilka lat.

Od roku, dwóch lat w polskich bankach zaczęły dojrzewać kredyty udzielane w czasie mieszkaniowego boomu z lat 2006–2008. Skutek tego dojrzewania to dość wyraźny nominalny wzrost wartości złych kredytów w tej grupie. Jeszcze na początku 2013 r. było to 9,1 mld zł, na koniec listopada 2014 r. (ostatnie opublikowane dane) już 11,3 mld zł. W ciągu tych dwóch lat nastąpił więc ponad 24-proc. wzrost złych kredytów hipotecznych. Wolniej psuły się kredyty w złotych (wzrost o 15 proc.), szybciej kredyty we frankach (wzrost o 36 proc.).

To szybkie psucie się kredytów frankowych może wynikać z kilku powodów. Pierwszy to umocnienie franka, co mogło w niektórych przypadkach spowodować wzrost wielkości rat do spłacenia. Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, wskazuje, że ważniejszy może być drugi powód: przez umocnienie szwajcarskiej waluty wzrosło saldo zadłużenia z tytułu kredytów frankowych.

– A to oznacza, że osoby, które mają kłopot z regulowaniem swoich zobowiązań, nie są w stanie uciec z tej pętli, sprzedając mieszkanie lub dom. Bo obecna wartość długu zwykle przewyższa wartość nieruchomości – mówi.

Z drugiej strony jeśli porównamy wielkość złych kredytów hipotecznych do całego portfela takich kredytów, to widać, że sytuacja raczej jest pod kontrolą. Niespłacane kredyty to zaledwie 3,2 proc. wszystkich pożyczek. Dla porównania w kredytach konsumpcyjnych odsetek ten sięga 13 proc.

– To nie powinno budzić obaw. Niepokojący byłby jednak dalszy wzrost wielkości złych kredytów hipotecznych – mówi Michał Krajkowski.

To, co kupiły firmy windykacyjne w ubiegłym roku, też raczej nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym. Z grubsza można szacować, że dług o wartości 2 mld zł został zaciągnięty na zakup 6–7 tys. mieszkań. Nawet gdyby windykatorzy wszystkie te mieszkania chcieli wystawić na sprzedaż (co jest przecież mało prawdopodobne), to nie powinno spowodować gwałtownego spadku cen: rocznie w Polsce do użytku oddawanych jest około 140 tys. lokali.