W ofercie są również nieruchomości ekskluzywne, na których zakup trzeba przeznaczyć o wiele większe środki. Problem z finansowaniem (polskie banki mogą odmówić kredytowania nieruchomości za granicą) mogą pomóc rozwiązać wyspecjalizowane firmy, które coraz liczniej pojawiają się na naszym rynku. Firmy te oprócz reprezentowania międzynarodowych agencji nieruchomości coraz częściej zajmują się również wskazywaniem możliwości finansowania. Podstawowe zasady udzielenia kredytu hipotecznego w bankach zagranicznych są podobne jak w przypadku finansowania i zakupu nieruchomości w Polsce.
Nieruchomości zagraniczne można oczywiście kupować zarówno jako lokatę kapitału, jak i do własnego użytku. Okazuje się, że zwrot inwestycji w formie zwiększenia wartości nieruchomości lub dochodu z dalszego wynajmu (ewentualnie połączenia obu czynników) może być ciekawą alternatywą dla innych form inwestowania wolnych środków. Na rynku są już oferty, w których czytamy o gwarancji stopy zwrotu. Czy to możliwe, kiedy inne formy inwestowania (oprócz obligacji) praktycznie nie mogą zagwarantować odpowiedniej stopy zwrotu bez większego ryzyka?
Gwarancją w tym przypadku ma być podpisana umowa leasingowa pomiędzy kupującym a zarządcą nieruchomości, który zajmie się wynajmem kupionego przez klienta apartamentu. Inwestor nabywa prawa własności do nieruchomości, a jednocześnie wydzierżawia ją z powrotem zarządcy nieruchomości. Zarządcą jest firma specjalizująca się w utrzymywaniu nieruchomości oraz ich wynajmie przez określony czas (umowa jest wieloletnia).
"W zamian za oddanie nieruchomości w dzierżawę właściciel otrzymuje gwarantowaną stopę zwrotu niezależnie od tego, jak wynajmuje się apartament. Szczegółowe warunki i wielkość stopy zwrotu różnią się dla poszczególnych nieruchomości. W niektórych zysk z wynajmu jest obliczany netto po odliczeniu opłat komunalnych, w innych przypadkach jest on podawany brutto przed odliczeniem wspomnianych kosztów" - tłumaczy Katarzyna Stevenson z firmy Rellox.
Firma jest pośrednikiem, przedstawia warunki podawane bezpośrednio przez dewelopera lub firmę zarządcę nieruchomości, w zależności od tego, z kim podpisywana jest umowa. Różne oferty mogą mieć różną kalkulację zysku netto z wynajmu. Jednakże zyski te niezmienne podawane są przed opodatkowaniem.
Reklama
– Warto wyjaśnić, że stopa zwrotu jest zagwarantowana niezależnie od tego, czy apartament jest wynajmowany, czy nie. Dbałość o maksymalne obłożenie wynajmem nieruchomości jest zadaniem firmy zarządzającej. Ponieważ właściciel ma również możliwość korzystania z nieruchomości, czas, kiedy pozostaje ona do jego dyspozycji, jest zazwyczaj uzgadniany z góry z zarządcą. Zazwyczaj, czyli nie zawsze, są to trzy tygodnie w roku. Umożliwia to zarządcy dostęp do apartamentu przez pozostałą część roku i jednocześnie uzyskiwanie przez właściciela zysku. Jeśli klient zamierza korzystać z nieruchomości dłużej, wówczas gwarantowana stopa zwrotu może ulec zmianie – mówi Katarzyna Stevenson. Maksymalny przewidywany dochód z wynajmu to 8 proc. rocznie.
Można wybierać między kameralnymi projektami a sporymi apartamentowcami. Czasem wiąże się to jednak z dodatkowymi ograniczeniami. Tak jest np. w przypadku nowych chalets w pobliżu Altaussee i Bad Aussee w Styrii. Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca w tym rejonie jest możliwe, jeżeli kupujący przeznaczy ją do dalszego wynajmu. Według proponowanej umowy kupujący może jednak korzystać z domu przez 12 tygodni w roku, ale oczywiście zmniejszy to skalę przychodów. Z kolei w przypadku jednego z 29 apartamentów w Bad Gastein (od 95 tys. euro) umowa jest skonstruowana tak, że gwarantowany dochod z wynajmu wynosi 8,8 tys. euro po odliczeniu VAT (lecz przed odliczeniem podatków i kosztów utrzymania nieruchomości).
