W raporcie EVALUER INDEX 2019 eksperci Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości, przebadali najważniejsze rynki mieszkaniowe w Polsce. - zaznacza Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Na rynku padły kolejne rekordy
W 6 z analizowanych w raporcie EVALUER INDEX 2019 miast mediana cen za mkw., po raz pierwszy od 2013 r., przewyższyła 5 tys. zł. Taki rekord autorzy opracowania zanotowali na rynkach Katowic, Szczecina, Bydgoszczy, Olsztyna, Białegostoku i Rzeszowa. W Warszawie po raz pierwszy w 6-letniej historii raportów EVALUER INDEX mediana ceny za mkw. na rynku pierwotnym przekroczyła 9 tys. zł, a w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku - 7 tys. zł. Bardzo mocno wzrosły też ceny mieszkań w Gdyni, gdzie mediana w 2018 r. uplasowała się na poziomie powyżej 8 tys. zł/mkw. To wzrost o prawie 1,8 tys. zł w stosunku do poziomu z 2017 r.
W ujęciu rok do roku, w ponad 3/4 z analizowanych lokalizacji wzrosty przekroczyły poziom 10 proc. Największe podwyżki Emmerson Evaluation odnotował we wspomnianej już Gdyni, ale także w Sopocie i Szczecinie (wynosiły one odpowiednio 28, 21 i 19 proc.). Nieco mniej dynamiczny wzrost (poniżej 10 proc.) zanotowały rynki w m.in. Łodzi, Zielonej Górze, Toruniu (odpowiednio 9, 8 i 7 proc.). Wzrosty do 5 proc. widoczne były jedynie w dwóch miastach – Lublinie i Kielcach. Mediana ceny lokali w stolicy województwa świętokrzyskiego zbliżyła się do poziomu 5 tys. zł/mkw.
Nie tylko kupujący doświadczają podwyżek
W opinii analityków Emmerson Evaluation wzrost cen mieszkań w 2018 r. spowodowany był kilkoma głównymi czynnikami. Po stronie podażowej, czyli deweloperów, największy wpływ miał wzrost kosztów generalnego wykonawstwa, w tym zarówno materiałów budowlanych, jak i robocizny. Wzrost twardych kosztów budowy był szczególnie widoczny w Warszawie, gdzie wg obliczeń ekspertów firmy sięgał średnio 17 proc. względem roku 2017. Podwyżki nie ominęły również mniejszych miast wojewódzkich, gdzie zanotowano średni wzrost na poziomie 9 proc. w porównaniu do 2017 r. W wartościach bezwzględnych we wszystkich analizowanych w raporcie miastach twardy koszt budowy 1 mkw. Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej (PUM) przekroczył 4 tys. zł, przy czym w Warszawie wyniósł ok. 4,5 tys. zł/mkw. PUM.
Ceny zakupu terenów pod budowę w 2018 r. również wzrastały. Według szacunków analityków firmy największy, bo aż dwucyfrowy, wzrost ceny gruntu w przeliczeniu na 1 mkw. PUM nastąpił we Wrocławiu i Warszawie (po 11 proc. w każdym z tych miast względem roku poprzedniego) oraz Poznaniu (o 10 proc. w porównaniu do 2017 r.).
– dodaje Dariusz Książak.
Sytuacja na rynku pierwotnym stymulowała rynek wtórny. Tam również mieszkania wyprzedawały się "na pniu". Ceny mieszkań z drugiej ręki mocno więc wzrosły. W 2018 r. mediana ceny w Warszawie, po raz pierwszy od 2013 r., przewyższyła 8 tys. zł/mkw., a w Gdańsku 6 tys. zł/mkw. Prawie 1/3 z analizowanych lokalizacji zanotowała wzrosty cen na poziomie co najmniej 10% w porównaniu do 2017 r. Największe podwyżki nastąpiły w Łodzi (18 proc.). Główną motywacją nabywców dokonujących zakupu mieszkań na rynku wtórnym była niższa cena mkw. niż w przypadku lokali z rynku pierwotnego. Dodatkowe czynniki, jak atrakcyjna lokalizacja, w tym dobry dostęp do komunikacji miejskiej czy społecznej (szkoły, przedszkola) także były brane pod uwagę podczas decyzji o zakupie.
Sprzedaż w 2018 r. nadal na wysokim poziomie
Zaprezentowane w raporcie EVALUER INDEX 2019 dane świadczyły o bardzo dobrej sytuacji sprzedających mieszkania w ubiegłym roku. Mimo, iż w 2018 r. dynamika sprzedaży spadła w kilku lokalizacjach, m.in. w Katowicach, Wrocławiu oraz Poznaniu, to zanotowany poziom i tak należy do jednych z najwyższych w historii. Liczba sprzedanych mieszkań w 7 największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice) w 2018 r. była jedynie o 0,3 proc. niższa niż w 2016 r. i o 17 proc. niższa niż w 2017 r. Jest to więc trzeci wynik w historii. - Spadek liczby transakcji odnotowaliśmy głównie w przypadku zakupów gotówkowych, dokonywanych zwykle przez osoby inwestujące w mieszkania na wynajem. Dla części z nich ceny w niektórych lokalizacjach mogły już osiągnąć poziom zagrażający uzyskaniu oczekiwanej rentowności z inwestycji – zauważa Prezes Emmerson Evaluation. Dobrą sytuację dla nabywców dokonujących zakupów na własne cele mieszkaniowe stymulowały preferencyjne warunki kredytowe oferowane przez banki, dodaje ekspert.
W 2019 r. dalszy wzrost cen, ale już mniej dynamiczny
W 2019 r. analitycy Emmerson Evaluation spodziewają się, że dynamika wzrostu cen mieszkań będzie stopniowo zwalniać. Z jednej strony, ceny mieszkań wciąż będą znajdować się pod presją wysokich kosztów budowy. Deweloperzy, w obliczu rosnących kosztów gruntów, materiałów budowlanych oraz siły roboczej będą musieli podnosić ceny w celu utrzymania swoich marż przynajmniej na notowanym dotychczas poziomie. Do tego mogą dojść kolejne czynniki, które mogą kreować wzrost nakładów na produkcję mieszkań, jak chociażby perspektywa zwiększenia kosztów prowadzenia rachunków powierniczych w związku planowaną przez rząd zmianą przepisów dotyczących działalności deweloperskiej. Z drugiej strony, należy zwrócić uwagę, że ceny mieszkań rosną systematycznie od 2014 r. i w tym czasie wzrosły średnio o ok. 30 proc., a w najlepszych lokalizacjach nawet znacznie więcej. Dalszy wzrost cen może nie być już akceptowany przez potencjalnych nabywców, w szczególności dla kupujących lokale mieszkalne inwestycyjnie - z przeznaczeniem na wynajem.
tłumaczy Dariusz Książak.
Analitycy firmy przewidują, że tegoroczne zakupy mieszkań będą zatem nieco mniejsze niż w roku ubiegłym. W efekcie, w drugiej połowie roku dostępność mieszkań powinna nieco wzrosnąć, bo i wielkość oferty deweloperskiej wciąż znajduje się na poziomie zbliżonym do rekordowego. Taki stan powinien utrzymać się jeszcze przynajmniej przez lata 2019 i 2020 w związku rekordową liczbą mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę w ciągu ostatnich dwóch lat. -– zaznacza Prezes Emmerson Evaluation. Głównymi czynnikami wspomagającymi dalszy rozwój rynku w najbliższym czasie będzie niski koszt kredytów, rosnące wynagrodzenia oraz niski poziom bezrobocia.
